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试探精装修工程造价管理及控制的有效措施

发表时间：2020/9/23 来源：《基层建设》2020年第17期作者：彭云

[导读] 摘要：随着城市化发展带动了房地产业的快速崛起，建筑精装修工程也获得了高速发展的契机。

        深圳洪涛集团股份有限公司广东省深圳市 518051
        摘要：随着城市化发展带动了房地产业的快速崛起，建筑精装修工程也获得了高速发展的契机。早期的房地产市场主要集中于半成品毛坯房交房，随着精装修市场的逐渐兴起，样板间、售楼处和会所的精装修风格让人们眼前一亮，越来越多人选择精装修后交房。由于当前建筑工程造价主要控制房屋主体建设期间的成本造价，对于精装修的成本管理还有所欠缺，为了加强对精装修工程的造价管理，本文就精装修工程造价管理及控制措施进行探究，促进我国建筑精装修市场的健康稳定发展。
        关键词：精装修；工程造价；管理；控制
        当前，人们对于房屋建筑的室内装修效果也来越重视，一些商品房为了更好打开市场，开始提供精装修后交房的服务。这种批量精装修成为了一项系统性的工程，其工程造价的管理问题也成为了房地产业关心的重点。因此，有必要加强对建筑精装修成本的管理控制，实现更好的经济效益与社会效益。
        1.精装修工程造价管理的意义
        从目前房地产业的发展趋势来看，商品房的精装修后交房将成为未来发展的一大趋势。在进行精装修施工时，其成本控制较为困难，受到材料价格、装修效果、市场波动等多种因素的影响。如果精装修工程造价管理失控，就会导致装修成本上升，这部分多余的成本支出必然需要市场买单[1]。然而随着房价的提升，其销售必然会受到影响。从而影响商品房的经济效益。通过控制精装修工程的造价，能够在一定范围内把控好成本投入，对于装修质量和效果也能进行有效的管控，提高精装修水平，使其更好的被市场所接受。
        2.精装修工程策划设计阶段的造价管理
        策划设计阶段对于商品房精装修造价控制非常关键。在这一阶段，开发商首先需要对房屋装修的效果进行确定，也就是给产品一个合适的定位，这个定位会关系到实施精装修的成本投入。也就是说，一个精装修工程项目是做成高端豪华的装修、中端适用性装修，还是低端普适型装修都需要在这一阶段进行确定。不同的装修风格需要投入的资金也会存在巨大差异，相对应的商品房销售人群和市场就会出现变化，此时的决策不但会影响到精装修成本造价，还会对商品房经济效益的实现造成影响[2]。
        2.1精装修工程在策划阶段的造价控制
        在策划阶段，最常见的造价管理问题就是对商品房精装修定位不准，没有明确的装修标准、目标效果和成本管理方案。对于不同装修档次的房屋缺乏细化的造价控制方向。由于房屋装修档次不同，其投资成本的应用项目和比例也会存在一定的区别，不能按照同样的标准和造价控制方案来进行统一管理。否则就会导致装修造价失控，影响后续的销售。
        在策划阶段造价控制中，重点是要根据不同装修档次编制造价管理方案，从而能够实现装修过程中的精细化管理，实现对于成本的控制。从不同精装修档次施工成本比例来看。高端豪华型精装修的造价控制主要应该集中在装修材料和电器设备质量上。由于豪华型装修在材料应用上使用更加高端的建筑材料和大品牌的电气设备，所以其费用占据了总费用的比例较大[3]。为了控制这部分费用，在材料的采购上，可以通过大批量采购争取更低的材料单价，在施工中进行严格管理，减少施工过程对材料的损耗等。电器设备采购可以通过建立合作关系，拿到更加优惠的采购政策，从而将成本造价控制在合理范围内。
        对于中端适用型装修，其投资主要集中在电器设备的采购上，商品房的销售亮点在于齐全和大品牌的家店设备。在材料的选择上选择性价比高的材料皆可，对装修的效果没有太高的要求。所以在进行造价控制时，重点是对电器设备的采购费用控制，可以通过高端装修统一采购，利用采购数量，获得低价优惠。在低端普适型装修中，材料质量满足使用要求即可，在电器设备选择上，更倾向于国产普通品牌，具有实用功能即可。由于此类房屋装修数量较多，所以工程量是最大的。材料造价的控制反而占据的比例更高[4]。因此需要在材料采购和施工损耗上进行控制，提高经济效益。
        2.2精装修工程在计划阶段的造价控制
        在计划阶段，造价控制的主要问题就是图纸设计不标准，各装修专业施工存在矛盾冲突，装修细节没有设计到位，在施工中没有详细的做法和技术指导。要知道在精装修工程中，一套高质量的设计图纸对于工程造价管理意义非常重大。不仅是编制招标清单的依据，同时也是指导后续施工的重要文件。在标准的图纸中，包含了材料、装修做法、尺寸结构、作业标准等，这些对于工程的成本投入和造价管理有着非常大的价值[5]。
        提高图纸设计的精细度是设计阶段造价控制的重点内容。一套系统完整的精装修设计图应该包含房屋装修中各个细节的控制和说明，不仅要具备指导性的总说明和材料数量表，同时还需要对平面位置，开关、插座布局、灯具位置效果等进行详细的标注。甚至门窗效果和花纹形式都需要进行细致的设计，使其能够为精细化施工作业提供指导[6]。如图1为高端欧式精装修效果图，在装修中，每一个细节施工都需要投入大量的成本，从材料的使用，家具、电器的采购，如果设计不够准确，就会给造价的管理提高难度。

        图1：高端欧式精装修效果图
        通过图纸的优化可以提高造价的精度。所以在进行精装修工程出图之前，要对图纸中各专业施工设计情况进行预审。修正图纸中设计不合理的内容，尤其是不同装修专业存在矛盾冲突时，需要对其进行优化，合理调配[7]。在装修细节的设计上，如给排水专业管道的排布，电气专业强电、弱电的布线和改造，暖通孔空调的进风和回风口位置，墙面、地砖图案的拼接排布等内容，由于对室内装修的效果和使用功能影响非常严重，也是造价控制的关键内容。
        3.精装修工程实施阶段的造价管理
        精装修工程实施阶段的造价管理是精装修造价管理的重要阶段，也是周期最长，影响最大的阶段。这一阶段的造价管理可以分为三个方面。其一，施工准备阶段的造价管理。这个阶段的造价管理的主要内容包括对工程施工工艺、工期安排、施工阶段的划分等，为后续进场施工做好相应的准备工作。其二，材料方面的造价管理控制[8]。在精装修中，材料成本占据了装修总成本的百分之七十左右，是非常大的费用支出，所以控制好材料造价的管理，能够大幅度提高造价控制水平。其三，施工过程的造价管理。施工过程的施工工艺和施工管理会对造价造成一定的影响，不同的施工方法造成的材料损耗、人工费用、工期费用等都是影响造价的重要因素。
        3.1精装修工程施工准备阶段的造价控制
        在装修施工的准备阶段，主要对工程项目进行施工划分，确定施工工艺。科学合理的施工划分和工艺选择能够加快施工进度、提高施工质量、降低材料的损耗，从而实现有效的成本控制。在阶段划分时，需要结合装修工程的区间和类型。例如，在售楼处的精装修中，其装修内容包括造型工程、强弱电、空调、消防等多个专业。若想让这些专业在同一工作空间内互不干扰的进行施工，在规定的工期范围内完成施工作业内容，实现对工程造价的控制，就需要进行详细的施工规划，水电工程通常会交给一家具有资质的装修企业，这是因为水电的施工作业形式和作业面相近，可以方便施工的管理。室内造型、暖通空调作为一个单独的项目进行施工，通过不同的施工任务安排，确定不同专业的进场时间，可以提高施工速度，保障施工质量。
        在施工工艺的选择上，不仅需要考虑工程的具体实施条件，同时还要考虑工艺对成本的影响。例如，在石材工程中，采用湿法作业和干挂作业产生的费用是不同的，其中会涉及到施工使用的材料和施工人员的配置。在工艺确定上需要分析工艺流程对于投资的需求，如果相同工艺均能保障装修效果，那么选择造价低廉的施工工艺能够更好的降低成本[9]。
        3.2精装修工程材料管理阶段的造价控制
        在精装修工程的材料中，包括主要材料和辅助材料，二者都是对工程成本影响较大的材料内容。精装修由于工程量巨大，不同种类的材料都会设计大批量的采购，即便是辅助材料，其采购量也非常大。在主要材料中，对于石材、瓷砖、壁纸、软包料、木料、不锈钢、玻璃、涂料、电料、门窗等控制是非常重要的。这些材料的质量和性能不仅影响装修效果和使用功能，同时与造价直接相关。不同种类和性能的材料在价格上有着非常巨大的区别。所以在主材采购中，需要根据不同装修档次，合理的选取主材类型，将工程造价控制在合理的范围。
        辅材通常为辅助主要材料进行施工和安装的材料，例如，在基层处理中使用的基层材料，一些连接件、构配件等。这些材料施工上使用虽然不多，但是在庞大的工程量下，也是非常大的成本支出。在主材的采购上，通常可以分为两种方式，一种为甲供，材料由开发商购买提供给各专业进行施工，施工单位对到场材料质量和性能验收合格后进行装修施工[10]。另一种则是由施工单位自行购买材料。根据施工图纸材料数量的要求，完成材料的购买。在实际施工中，施工单位负责材料采购是较为常见的形式。这种方式对于开发商的造价管理非常有利。将材料数量和损耗确定后，进行统一的采购，开发商则主要针对材料的质量性能、外观情况和成本造价进行控制监督。通过材料检验控制，能够避免施工单位以次充好，降低材料质量，获得不当盈利，也能够对材料的采购价格加以控制，避免对造价影响过大，造成经济损失。
        3.3精装修工程施工管理阶段的造价控制
        精装修工程施工现场的管理对造价的影响非常明显。管理质量的高低直接关系到工程成本投入。由于在设计和材料管理阶段，已经对精装修工程的成本进行了一定程度的梳理和估算，在施工阶段按照施工计划进行施工就可以实现预期的成本控制效果。但是由于施工中存在众多不可预见因素，受其影响就会对成本管理带来浮动。施工管理的造价控制主要为三个方面的因素。其一，在精装修施工中设计变更对于工程造价的影响。施工过程中由于开发商建议和其他因素的影响，会对设计内容进行修改，从而对造价上下调整。其二，施工过程中的洽商对造价控制的影响。如果施工过程实际条件与设计图纸出现差异，就需要与开发商进行协商解决，以实际发生的工程量作为计价依据。其三，对精装修完成的成品管理和文明施工费用。这部费用对于工程造价管理非常重要，一旦成品发生损坏，返工和维修将会造成更大的经济损失。
        工程设计变更对工程造价影响最为显著，如果施工已经完成了一些部分的装修工程，例如隔墙、墙面和地面等，与变更之后的设计产生冲突，或者影响装修效果，就需要进行拆除，重新按照变更后的设计图纸和方案组织施工。为了防止设计变更发生纠纷，在变更时需要留好施工过程的影像资料，降低经济风险。不仅如此，工程变更会影响施工进度，如果变更不及时，就会造成整体进度滞后，增加精装修施工的造价。所以在变更时，需要快速准确确定变更量，完成变更，降低对工程的影响。
        洽商在工程施工中较为普遍，通常是就某一施工做法或者工序进行协商，也是影响造价的一个重要环节。精装修由于施工专业多，施工复杂，所以难免会发生一些需要通过洽商解决的问题。例如，垫层的标高改动，墙面是否需要挂网，挂几层网等施工问题。由于需要对材料用量和人工投入进行改动，所以期间会发生费用的变化。通过洽商确定后，能够在工程结算时统一进行处理。因此，为了保障工程造价在可控范围内，工程的洽商要详细记录，准确计算工程量。
        成品保护与文明施工是施工过程的措施费用，通过对已完成的施工内容采取措施进行保护和施工过程的维护管理。降低施工过程造成的破坏事故。例如，在木地板施工完成后需要用夹板保护、墙面木质装饰则需要使用塑料薄膜保护等。这些保护工作的开展都需要使用相应的材料，产生的费用会对工程造价产生一定的影响。所以在施工中需要将这部分内容进行核算，防止出现漏控情况。
        结束语
        综上所述，精装修工程造价管理对于开发商经济效益的实现影响非常大。本文通过对精装修工程中造价的管理和控制分析，详细分析了影响造价的因素，提出精装修工程在决策设计阶段和实施阶段的造价管理策略。对于精装修工程造价管理具有非常高的参考价值，能够一定程度帮助房地产行业获得更好的发展前景。
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