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摘要：上海房地产市场，现已跑步进入白银时代，为满足日益提高的业主需求，开发商不得不面对挑战，房地产公司急切需要降本增效。本文结合南通保利香槟项目实例，在广泛文献和项目调研的基础上，对该项目的重点难点进行评估，作者根据一些成功企业的先进经验与其他行业标准化的做法，根据项目实际情况，进行从流程到细节、从策划到验收的做法，并进行落地。最后，利用集团考核成绩和客户反响，对其他住宅项目的标准化深化，提出一些思考与建议。本文所论述的内容，可以为房地产市场实践提供参考。。
关键词：标准化运行；房地产；住宅项目；保利地产；工程质量
1 南通保利香槟项目概况
笔者是南通保利香槟项目的项目经理，在担任项目经理期间，先独立承担了保利地产南通香槟国际项目二期的全面开发管理。把控项目的质量、安全、进度、交付验收。通过笔者的努力，2017年14栋楼全面清盘销售一空，2019年准备进行交付验收。
由于南通属于“建筑之乡”、“维权之乡”，南通居民对于住宅的品质及建筑专业能力均处在较高水平，因此，如何保证南通香槟国际1880户居民的顺利交付，是在建筑过程中十分重要的方面。
由于建设量大，采取劳务班组多，建设要求高，因此，保证均好性是本次建设的重大课题。而保证均好性，最合理有效的手段，便是建设标准化。
2 保利香槟标准化措施及实施效果
2.1.流程标准化
本项目为了切实有效推动标准化实际落地成型，首先必须作为笔者思考开端的，也便是标准化管理流程， 只有使工程管理形成标准动作，才可以从根本上划定管理范围，流程图如下：
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图1 工程管理流程总图
通过这样的标准化流程管理，推动规范的管理逻辑，用以将管理动作形成框架，确保项目高效、平稳、有序推动。
2.2.制度标准化
在流程规范化以后，为了规范层层审批报批流程，梳理审批繁琐情况，填补审批盲区，进一步推进房地产项目可复制化标准化进程，本项目同时编撰了一批管理制度，这些制度嵌入进项目管理的方方面面，根据流程总图，细化管理范围，减少“一事多部门管”和“事无部门管”的管理缺陷。
推出的管理制度如下：
1）《工程经验总结编写手册》
2）《工程供应商管理条例》
3）《工程招投标管控条例》
4）《项目工程总体策划编制指导手册》
5）《施工现场签证管控条例》
6）《工程质量管理制度》
7）《项目竣工验收管理条例》
通过这些管理细则，进一步规范管理行为，使项目管理从“凭经验”，“凭能力”转化到“规定动作”的管理流程上来，这样对于新进职工有较强的纠错作用，且可以降低管理方案不同带来的风险偏差。
2.3.生产方式标准化
除了规范各种操作动作，项目部大胆引进装配式工程试点，将部分工程配件的加工制作，从工地移动至厂房。降低了劳务劳动力的总体用工，更方便降低工程构配件之间的的尺寸波动性。
2.4.节点做法标准化
除了以上措施，工程项目必然产生的有较多手工制作、现场制作、操作制作的工艺节点，而怎样何在管理者不一致、实施者不一致、供应商也不一致的条件下，做出一致的、偏差可控的检验批，是本项目研究的另一个重要课题，在结合项目内外的管理经验以及社会上专家的建议意见后，本项目提出了一套具有项目特色、符合国家地方行业规范的标准节点手册。
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图2 供方评价流程
SE:A1111-主体施工-钢筋施工
SE:A1211-主体施工-模板施工
SE:A1311-主体施工-混凝土施工
SE:A1411-主体施工-砌筑-粉煤灰蒸压砂加气混凝土砌块
SE:A1412-主体施工-砌体-混凝土空心砌块
SE:A1511-主体施工-门窗-成品钢木门
SE:A1512-主体施工-门窗-钢制或木质入户门、钢木复合门
SE:A1513-11：主体施工-门窗-铝合金门窗_无副框
SE：B1111-11华东区域：正置平屋面
SE：B1111-12华东区域：倒置平屋面
SE：B1112-12华东区域：上部结构-屋面-女儿墙
SE：B1113-12华东区域：上部结构-屋面-坡屋面-无檐沟及外挂成品檐沟
SE：B1211-11华东区域：上部结构-楼地面-无防水要求房间-贴砖楼面
SE：B1212-11华东区域：上部结构-楼面或地面-房间（需要防水）-卫生间防
SE：B1311-11华东区域：上部结构-墙面-外保温-外保温外涂
SE：B1311-12华东区域：上部结构-墙面-外保温外保温外砖
SE：B1311-13华东区域：上部结构-墙面-外保温外石材（石材干挂）
SE： B1311-14华东区域：上部-外墙外挤塑板
SE：B1311-15华东区域：上部结构-墙面-外保温外岩棉板
SE：B1312-11华东区域：上部结构-墙面-外墙装饰线条（防水构造）
SE：B1313-12华东区域：上部结构-墙面-内墙面-内墙面腻子墙面
SE：B1314-11华东区域：上部结构-墙面-踢脚
SE：C1111-13华东区域：地下室-底板、外墙-底板、外墙-外墙
SE：C1111-14华东区域：地下室-底板、外墙-底板、外墙-底板
SE： C1112-11华东区域：地库-大底板-混凝土结构-后浇防震抗裂带
SE： C1113-11华东区域：地库-大底板、外墙-混凝土结构-外墙施工抗裂缝
SE： C1114-11华东区域：地库-大底板、外墙-混凝土结构-桩头表面防水
SE：C1311-12华东区域：地下室-大底板-混凝土结构-种植顶板
2.5.验收标准化
表1 屋面构造大样
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除了施工标准节点工艺以外，如何验收如何统一验收标准也是衡量工程标准程度的重要标准，对此，本项目编制了一批专用表单，这些表单，除了作为内控交底，同时，可以作为衡量标准化工作的手段，作为考核指标之一。
例如：
经过此类标准节点的编制和推行，将较多不好管、不好做、容易产生偏差和风险的节点实施标准化的规范，将标准化落实到工艺工具层面，目的是同标准施工、同标准管理、同标准复核的管理制度，提升管理质量。
2.6.质量安全管理标准化
为切实提升本项目工程管理质量和工程师的管理水平，本工程在结合现场管理各种教训后，共同研究出一套具有可操作性的现场质量管理流程，以权责分明，分清范围，避免管理的重叠和空白，管理流程如下图：
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图3 工程质量管理流程
按照此类一批管理流程实施，最终能够较大程度提高工程现场的管理效能，对劳动力成本和运营成本有一定降本作用。
表2 模板支撑检查表（浇筑令）
由上表可知，经过一系列标准化作业，本项目获得了较高的第三方成绩，同时，经过2019年底交付，本项目户均问题不大于0.6条，获得了较高的口碑和社会评价。
4 结论与展望
在白银时代，房产企业能够利用标准宣贯的经验模式，以为项目增值提速，不但能保证项目可复制保均好，还提高了项目的运营效率。此篇论文按本项目运行的现场状况和存在的问题出发，架构了标准化工程管理途径，为保障该思路能够正常落地，提出具体解决措施。标准化落实所获成果如下：
①现阶段，依然存在有一定数量有待于被解决的问题存在本项目中。主要体现于产品施工方式比较粗放和权责不平等，资源调配不合理和协调工作量大，以及项目定位不明确等方面。
②此篇论文所构建的本项目涉及面相对较窄，如需更系统的推广，需要更多项目的数据和考核。为提升现代住宅项目标准化以及品质的提升，向更高的目标迈进。
参考文献
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作者简介：作者简介：笔者上大工学学士，天大管理学硕士。 于 2014年3月加入上海保利股份有限公司，并于2017年派驻南通工作，至今一直从事建设单位项目经理工作。从一名住宅土建工程师，到大型房地产公司项目经理，已至城市公司工程部经理职务。