地产转型文旅的方法与模式探究--中国期刊网

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地产转型文旅的方法与模式探究

发表时间：2020/8/11 来源：《基层建设》2020年第10期作者：戚骢涵

[导读] 摘要：现如今我国房地产行业在部分地区有很大的库存压力，与此同时，传统的旅游模式也开始出现后继乏力的情况。

        上海骏地建筑设计事务所股份有限公司上海 201107
        摘要：现如今我国房地产行业在部分地区有很大的库存压力，与此同时，传统的旅游模式也开始出现后继乏力的情况。地产和旅游的结合，也许能找到新的模式和方法让当地房地产和旅游的效益同时回暖，达到双赢的目的。
        关键词：地产转型文旅；方法；模式
        引言
        随着经济的发展、人们生活水平的提高，大家对于旅游有了更高的品质要求。一些旅游热点在早期经营的时候，把重点过多地放在酒店、景点收费上，却没有更高品质的旅游服务，景区项目也显得粗糙，让旅客的旅游体验不好。房地产可以在这种现状和基础上，考虑旅游转型，给自己创造更多的价值。
        1地产开发文旅价值的发展模式
        1.1“休闲、商务”模式
        地产开发休闲商务等文化价值之初，主要是靠当地风景以及温泉度假村一类的项目来带动发展。这种类型的发展模式目标明确，那就是通过一种休闲的娱乐放松方法吸引人们的注意，然后以此带动地产发展。运营这种文化型地产，相关管理人员的管理方式有很多。比如他们可以把度假型项目的酒店、客房销售出去，再进行一个反租，很多独栋的建筑以及别墅对于人们来说都很有吸引力，管理者把建筑销售出去后，可以快速回本，然后进行下一步规划和再投资。如果没有回本需求，也可以不销售直接进行经营，把地产建筑打造成自己的项目，又或者与第三方合作共同经营。
        九十年代末，在经济快速发展的带动下，一种新的旅游产业兴起，那就是以高尔夫为核心的旅游项目。该项目也有明显的特点，一来，高尔夫的场地本身就是选在风景优美的地方，硬件上的环境条件就非常好。另一方面，高尔夫是可以和高端商务休闲结合起来运动，甚至说高尔夫项目本身就是一个交流平台。高端休闲人才可以在这个地方聚集休闲，带动相关的关注度，为地产销售带来了往高端化靠拢的机会。我国有很多成功案例，如观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫等文化商务项目，都是择优而选地平稳发展，前景明朗。
        1.2“文化度假、休闲消费型”模式
        一个地方如果本身是景点，那当地的旅游产业发展模式就很明朗。它们的定位是给围绕景点发展一系列配套设施，根据丰富的旅游资源来健全酒店、商场等盈利性质的设施。这些建筑可以根据旅游项目以及当地的文化氛围，设计成经过艺术包装的外观别致的项目，吸引游客的眼球。同时，还有很重要的一点，那就是把自己的项目选址做到最好。文化度假、休闲消费型产品必须把自己的地段选好、同时造出自己的特色，这样才能发展起来。
        我通过查阅资料，认为一个例子很有代表性。那是云南温江QJ温泉度假村，该项目开发面积35亩，累计投资400万，已建成室内温泉游泳馆、室外儿童戏水池；温泉木桶浴60间、温泉客房20间、温泉水鱼塘20亩。平均每天接待游客约400人，每年接待的游客约十多万人，累计接待游客约120万人次。
        另一个例子是北京CBD中心的芳草地项目。这个项目的建立，囊括了世界顶级时装品牌、形成规模庞大的潮牌购物广场。同时，它也建立了高端写字楼，把顶端实用设计纳入其中，建立高端精品酒店，整个项目都把顶级质量展现给众人。
        我认为这种模式，是文化和商业完美结合的一个表现形式。用文化吸引大家的目光，用商业使项目发展。没有孤芳自赏，反而是尽最大可能创造了项目的社会地位和商业价值。
        1.3.“特色文化小镇”模式
        我国国土面积大，不同区域都有自己独特的文化背景。有的城市经过岁月的变迁、历史的洗礼，留下了很多具有时代烙印和历史刻痕的街道以及建筑物。它们有的是恢宏大气、充满时代特色的；有的是衰落颓败，代表旧事伤疤的；有的是安谧平静，充满过去情怀的；有的是纯朴但热烈，充满民俗烟火的。

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        随着城市的发展，有的地方把老建筑拆掉，重修了豪华的商业区，而有的地方选择了不同的模式，他们把这些建筑发展成了地方特色，把原本就不同于大都市的特色文化构建彰显出来让更多人看到。无论是成都的宽窄巷，还是北京的四合院，这些挥之不去的文化记忆都成为了吸引游客前来的重要地标。
        2地产中文旅价值挖掘的策略
        2.1产业发展多元化
        文旅发展同样离不开“多元”两个字。可以说，文化旅游行业里面，文化的种类越多、包容性越大、能量越大，它能带来的收益也就越大。然而实际生活中，相关从业人员即使知道这一点，也不好从相关方面下手来改进自己文化旅游项目的现状，原因很简单，他们找不到文化。行业发展至今，独特的、有辨识度的文化早已经被发掘，而要生生造出一个有代表性的文化，却是非常困难。相关从业者需要打开思维，用“扩大法”来思考，从更宏观、更广大的区域里来寻找自己项目可能继续发展的驱动和能量。
        另外，如上面所说，文化要多元化，就要避免单一。很多我们看上去风格明显的建筑，其实也融合了很多文化和风俗在里面。前文提到的成都宽窄巷子是个典型的例子，它融合了胡同文化、满足文化、市井文化，通过与当地人们生活习惯的交叉，构造了多元又休闲的“成都名片”。
        此外，我们还需要理解一个趋势，那就是文化和自然环境是息息相关的，生态和人文的融合，也是一个文化旅游项目可以发展的重点。
        2.2旅游体验具象化
        建筑、商业、文化，都是一个地方吸引游客的重要元素。可是这些也离不开一个更为重要更为根本的要点，那就是旅游体验。旅客从五湖四海不远万里而来，他们想要得到的，是游览、观光、娱乐，是放松而愉悦的享受过程。我国文旅项目最大的两个吸引人的点，就是观光和休闲，旅客可以在项目里面看到不一样的风景、体验不一样的风土人情。如果文化旅游项目里面只有“看”，而没有“体验”的话，那么这个项目也就是不完整、不够吸引人的。相关从业者需要从多个纬度出发，设置丰富的互动活动，让旅客在游玩的时候能够更直接地感受文化氛围和休闲方式。
        2.3商业功能复合化
        文旅产业的发展，最大的目的之一就是盈利。文旅的商业模式主要有两种：
        （1）文旅的配套辅助。工艺品零售、咖啡厅的运转、酒店的经营，这些都属于完善旅游产业的辅助项目，是产生收益的重要来源；
        （2）文旅的延伸。这和前面提到的旅游“体验”有相似之处，游客通过体验各种项目进行消费，自己得到愉快的心情，给从业人员带来收益。
        结束语
        综上所述，在当前我国地产行业遭受了发展难题，行业内部地产产品过于单一且存量过大，需要积极开发地产产品的文化价值进行个性化营销及发展控制，在本文中我们就地产行业向文旅发展的模式进行了分析，采用文旅形式进行地产营销可以有效强化地产产品的吸引力，为地产行业企业带来更大经济效益，未来地产行业发展还会更加多元化，文旅型地产的市场比重也会增大，地产企业要在未来发展中积极关注地产产品的文旅价值。
        参考文献：
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        [4]陈南江.文旅地产的新形势、新常态、新方针与新策略[J].房地产导刊，2019，（20）：250.DOI：10.3969/j.issn.1009-4563.2019.20.242.
        [5]孙强.文旅地产的深层定位逻辑[J].中国房地产（中旬刊），2019，（5）：19-21.