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土地储备计划编制和执行中的问题及对策

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：冯江

[导读] 摘要：中国自古以来地域辽阔，并且有非常多且繁杂的地形地貌，但是所有的土地并不是都可以开展农耕以及建设工作，从现况解析中可以得知，目前能够有效使用的土地资源非常有限，需要不断扩增其使用范畴，就要不断将土地资源的使用概率进行提升，并对其执行有用的土地储备规划。

        乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000
        摘要：中国自古以来地域辽阔，并且有非常多且繁杂的地形地貌，但是所有的土地并不是都可以开展农耕以及建设工作，从现况解析中可以得知，目前能够有效使用的土地资源非常有限，需要不断扩增其使用范畴，就要不断将土地资源的使用概率进行提升，并对其执行有用的土地储备规划。但是目前各个地方所制定的土地储备计划，还伴随着很多问题，尤其是编制以及实施土地整改计划方面，问题比较严重，只有构建更加科学合理的土地储备规划，才能进一步保证该工作的正常开展。本文解析土地储备计划编制，并对其执行过程中所伴随的问题提出有效解决措施。
        关键词：土地储备；规划；编制；执行
        1土地储备规划内容和编制原则
        针对土地储备计划而言，其内容主要包含土地储备的潜力分配评估以及储备空间的重点划分、切实规划期内的土地储备总体规模、结构分配等内容。有的城市在对土地储备进行规划过程中，还会对其资金的投入和收益回报进行解析，但是仅仅作为测算的参考，并不能成为该工作编制的凭证。针对土地储备开发过程中，相关政府部门有效将自身宏观调控作用发挥出来。进行开发计划申请过程中，首先要对实际的市场要求进行调查解析，然后确定好全年度土地储备开发把控的指标，确保土地开发的总数量符合科学范畴以内。但是实际土地储备开发过程中的主体是企业。可能会发生企业与政府之间相互对弈的局势，造成有关工作根本没有办法顺利进行。需要得到各级区域财政部门和银行的支持，要将资金支持做到位，就要根据我国实际经济发展状况开展工作，引导部分开发区域的储备时间，须尽可能进行减少。对于全年度土地储备开发期间的成本进行预算评估工作，同时对相应的收益开展预测，尽可能使资金满足再次利用的要求。
        2编制和执行过程中出现的问题
        2.1计划不确定性的关注程度不够
        土地使用规划过程中的评审管理以及执行等环节都出现不确定因素，在对将来不确定因素，不考虑的状况下，各个规划阶段跟实际状况出现很大差别。简单而言，制定的规划方案不能适应当今经济发展的具体状况，并且不能达到把控或者引导土地使用的功能，没有办法满足预期成果。实施期间，计划的实际成果会受到各种原因的影响。土地规划的要求是确定的，但是由于规划过程中所运用到的基础数据主要来源于预测，每种预测的参数设立都是在规划期内不会产生变化，然而，这是站在未来预测的参数变化，若将来参数变化没有办法得到确定。所制定的计划跟将来的社会经济发展有很大的差别，就会使土地规划失败。将来土地规划不再对土地的使用和社会经济发展进行主导，而是逐渐滞留，阻挡后者的发展空间。
        2.2资金匮乏
        各个城区的面积会随着城市快速发展而逐渐扩大，这就需要土地储备，务必要加大其收纳力度，以免发生供应不求的趋势。但是如今城市化进程的快速发展，使土地储备量已经出现供不应求的状况。把三线城市作为案例，城市周边地带一直处于荒凉状态，但是这些年周边荒凉区域逐渐演变成城市边角，甚至有的城市在原有的基础上逐渐扩大到几倍面积，这种情况在很多发达城市较为明显，这是由于所需要的土地储备量越来越大，以及投入的资金需要很大数目，同时，城市化进程的资金投入，造成对土地储备的资金投入逐渐变少，财政单位将很大一部分资金都投入到房建工程项目上。现阶段土地储备获得资金的方式就是从银行进行贷款，然而这些资金来源受限程度非常大，并不是长远之计，所以需要快速构建一条完善的土地储备资金链显得非常重要。
        2.3各部门协调性不足
        对于土地储备全年计划而言，其实施是一项非常系统化的工程，项目一定要获得计划、建设、纪律检查以及财政等各个职责部门的大力支持和配合。

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这些部门相互配合的好坏，直接影响到城市土地储备运行的成本高低，但是在实际开展过程中，各个部门之间由于利益关系，发生相互推卸责任、扯皮等现象，如果各个部门之间开展土地储备活动过程中协作不充足，并且衔接过程中出现很多问题，必会给城市土地的再次投入和资金回笼带来不利影响，最明显的问题就是很难满足土地储备效益最大化。
        2.4监督管理不到位
        出现监督管理不到位的情况，例如为在土地储备机构实施名录范畴以内的平台机构，仍然承担国有土地的回收、收购新征收的储备土地上报以及审批工作和土地储备出让前期准备工作等；很多地区没有对土地储备规划的执行成效进行评估工作。
        3解决措施
        3.1重视不确定性
        因为土地使用规划过程中牵涉很多变量存在一定数量的不确定变量，并且这些变量之间有很复杂的关系，所以运用经验方式根本没有办法处理这个问题，所以务必要构建数字模型，用计算机技术作为辅助工具，针对不确定因素的特点进行对应的解析，能够灵活进行土地规划编制。
        3.2统筹规划资金分配方案
        ①基于城市化进程稳定状况下，适量加大土地储备的资金投入，若其储备量不够充足，城市化进程也没有办法顺利执行。本地的土地资源管理部门要构建一条自己的资金来源渠道，以免由于单一的资金投入，其次探究一条更加完善的资金筹备机制，合理使用国内大量的民间资金，例如土地基金等融资方式，确保该资源可以长远发展。②对于法律法规不够完善的问题。法律法规是国民的保障，正是由于法律保护，使人们的各项权利得到维护，同时，政府部门也要关注各级城市的土地储备问题，基于完善的有关法律法规，将处理土地储备问题作为目标的核心，快速构建起一套职责清晰并且针对面非常广的土地储备管理措施。
        3.3加大各部门之间的协调配合
        ①政府委派专业工作人员，对于历年没有达到供应储备区域进行快速汇总，并且存入档案，建立资源库，同时兼容储备土地的发证、管理和临时使用，有效为土地收储工作的顺利开展提供必要资源。②政府引导组织并规划与国土部门，根据城市总体计划提前做好对应的储备土地把控工作，同时计划编制以及资金筹备的工作，及时商量讨论，并且反馈各个方面的问题，并对其进行集中统一解决。③规划建设以及财政等各个部门之间各司其职，相互支持，把工作效率提升，节约成本，强化每个部门之间的协作关系，有效将土地储备计划所牵涉到的有关工作安排好，并且把储备土地的效益发挥出来，实土地储备的效益达到最大化。
        3.4加强监管力度
        针对未在土地储备机构实施名录范畴内的平台机构，仍然承担国有土地资源的回收置换以及上报审批工作等行为进行严格处理；强化土地储备监测系统的录入工作监管力度对于信息录入不够全面和不及时的区域进行通报批评，或者进行惩罚，推动监管系统工作有效执行；加强对土地储备计划的实施效果进行评估，深入解析规划编制以及实际实施过程中所出现的差异，并且对没有按照计划进行编制落实的原因，开展深入调查，有效给下年度土地储备计划编制工作的指标参数奠定良好基础。
        4结语
        当今新时代的来临，我国部分城市经济发展快速，若土地在规划过程中深度不够，对于城市建设的用地储备没有起到很好的引导作用。从这些年的整体状况而言，土地规划严重缺乏整体以及策略性，为了有效解决存在的问题，基于问题解析过程中，根据我国土地的使用实际状况，有效改善规划编制的方案。该方案的编制要合理使用土地基础，务必强调土地规划的编制工作，只有更加科学合理的规划方案，才能进一步确保该土地资源的实际工作合理开展。
        参考文献：
        [1]孙玲怡. 土地储备计划编制和执行中存在的问题与对策[J]. 北京农业，2016，000（002）：166-167.
        [2]刘彩霞，王露. 解析土地储备计划编制和执行中存在的问题[J]. 房地产导刊，2018，000（018）：26.