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摘要：随着社会和经济的发展，我国的房产工程建设有了很大进展，房产建设项目成本管理是集经济、技术、管理为一体的综合性工作，具有综合性高、系统性强等特点，其关键在于对项目建设每个阶段的造价进行严格的管理和控制。本文重点分析了当前房产建设项目全过程成本管理的现状，并针对其中存在的问题提出了一些应对措施。
关键词：房产建设项目；成本管理；应对措施
引言
房地产行业是目前我国经济发展的顶梁柱，随着房地产行业日趋饱和，行业之间竞争激烈。在这种情况下，房地产企业的生存压力随之加大。为了缓解这种压力，企业开始提高利润以保证在市场中的地位。目前，政府出台一系列政策抑制房价热，因此为了增加利润，减少企业的成本显得很有必要。传统的成本控制已经不适用当下的情形，需进一步优化。
1目标成本的定义及意义
目标成本是房企根据项目定位和客户价值的分析结论，以项目规划和实施方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、招采、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件。目标成本包括土地成本、前期工程费、建筑及安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费、营销设施建造费。根据开发项目所处的阶段，目标成本可分为拿地版、启动版、施工图版、交房版。目标成本的编制是成本精细化管理的重要核心，且贯穿整个开发周期。
2房产建设项目成本管理的现状
房产建设项目成本管理一般包括计划、实施、控制、核算、分析、报告编制等过程。但目前在整个项目建设期间，针对成本管理工作仍然存在一些困难及问题。一是权责义务分配不清，导致建设项目成本管理过程中存在跨部门干预现象，主要体现在前期规划不科学、实施措施不合理、薪酬制度不完善等方面，不仅影响项目建设进度，也影响各岗位职工的工作积极性。二是建设单位及员工专业素质有所欠缺，部分中小企业缺乏开展大型房产项目施工的资质和实力，某些工作人员缺少基础理论和专业知识储备，项目管理团队多以技术工作人员为主，缺乏具备管理经验及成本控制能力的专业人士。三是部门间的沟通与协调存在困难，即使各部门之间已有明确分工和职责划分，但实际工作中仍然存在为了实现各自目标枉顾他人利益的情况，导致各方信息互通及资源协调等出现问题。
3房产建设项目成本管理应对措施
3.1坚定成本控制管理理念
公司的管理理念在公司的经营发展中占据着首要地位，公司经营理念是公司发展的核心和宗旨。在保证产品必要功能的前提下合理地降低产品成本，提高科技水平，做到成本降低和提高产品性能并存。为企业制定发展决策提供理论基础。树立全员成本控制理念，意识到成本与收益之间的密切联系。加强企业文化。
3.2房地产开发项目前期的成本管理
第一，确定土地费用。在此过程中，房地产企业要做好开发项目策划及立项阶段的可行性研究及分析工作，这直接关系到该地块是否可以进行开发或开发项目所能接受的土地价格，工作人员要详细了解相关地块的信息和资料，以便确定相应项目可以承担的土地费用。第二，确定目标成本、建造标准及限额设计指标。
房地产企业在可行性报告获批，正式立项后，需要根据立项文件中的批复金额及实际发生的土地费用和营销部门制定的初步销售计划等指标编制正式的项目方案及每个阶段的目标成本，并在后续的指导项目方案设计中将其作为指导性文件，以完成建造标准及限额设计指标的确定。第三，设计方案比选及后续设计阶段设计的成本管理。在目标成本确定后，相关部门要以目标成本和建造标准为依据，制定多个比选方案，然后由成本管理部门进行相应的测算工作，以选出最优的设计方案。确定设计方案后，相关部门要根据已确定的限额标准和限额设计指标，让设计单位对施工图纸进行后续的设计和完善，每个阶段的设计图纸都需要交由成本管理部门进行测算和复核，确保设计图纸的科学性和准确性。
3.3施工阶段的成本控制
在项目施工阶段，造价控制人员需要严格做好造价控制工作，此时需要将中标价作为目标成本，并在施工图纸的指引下科学地对工程造价进行控制。项目各个部门需要加强合作，明确工期、施工安全、施工质量与施工成本之间的关系。（1）正确处理工期与施工成本之间的关系。造价控制人员需要联合施工人员，对施工进度计划进行合理的编制，形成详细的季度计划、月计划与周计划，并且要实现更加高效的各项工作之间的同步交叉流水作业，优化施工方法，选择更加先进的施工机械设备，加强标准化的施工进度管理。通过尽可能缩短工期，为房地产企业减少建设资金的贷款利息，相对降低固定成本。（2）正确处理施工安全与施工成本之间的关系。要严格对工程安全进行控制，提高使用人员的安全施工意识，通过加强安全管理，避免出现影响施工进度以及施工质量的工程问题，由此可以避免出现施工赔偿项目，进而有效避免施工成本的损失。（3）严格控制施工质量与施工成本之间的关系。首先，针对施工材料，造价控制人员应分析材料的工程效益，一般需要在满足工程功能与质量要求的基础上尽可能选择性价比高的材料。同时，施工机械设备方面，对于大型机械设备可以租用，并采购先进、高效的机械设备，减少人工费用，避免无效劳动。其次，针对施工阶段的造价控制，还需要从严格控制设计变更以及工程签证环节出发，基于这一要求，工程造价控制人员需要做好对施工图纸会审、设计变更效用分析、加强签证管理等环节的把控。针对施工图纸会审，造价控制人员要加强项目业主单位专业技术人员、监理人员以及施工单位负责人的统筹管理，及时发现与更改施工图纸中存在的问题。在更改设计图纸时，设计人员则要充分对不合理之处进行优化，并结合监理单位的技术资源，制定合理的控制措施。针对施工变更，造价控制人员则要深入分析施工单位提出的变更要求，分析其是否会引起工期滞后与造价的增加，并明确施工变更产生的相关责任，确保将施工变更产生的造价仍处在可控范围内。而在进行现场签证管理时，则要求工程造价控制人员针对变更产生的费用增减进行科学计算，并推行“分级控制、限额签证”的造价控制理念，施工单位应做好各项记录，包括隐蔽工程和相应的重点工程等，避免出现后期费用结算时期的扯皮现象。
3.4房地产开发项目后期的成本管理
在房地产开发项目后期的成本管理工作中，房地产企业需要加强对项目移交使用方后的成本管理工作和项目成本的后评估工作。企业可以通过后评估工作及成本数据库的建设提高成本管理的准确性和科学性，并为后续相应项目决策活动的开展提供可靠的数据信息支持，大大提高决策的科学性。
结语
综上所述，目标成本精细化管理的前提是成本管理人员要跳出成本讲成本，从运营的角度去推动项目，引领、协调、配合各职能部门，将所有涉及建设项目成本的管控动作前置。目标成本精细化管理要取得好成绩，不仅仅是成本管控部门的事情，房企各部门自上而下都应有强烈的目标意识。从拿地初期到最后交房，房企各部门都应将目标成本意识贯穿始终，使项目最终的经济效益在最大程度上得到提升。
参考文献：
［1］陈林．浅析房地产企业项目开发全周期成本管理［J］．财务与会计，2019（10）．
［2］曾春英．试析房地产开发项目的全过程成本控制［J］．财会学习，2018（26）．
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