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保障性住房项目建设管理的问题与对策探讨

发表时间：2020/7/3 来源：《基层建设》2020年第6期作者：利莉

[导读]

        南宁市保障住房建设管理服务中心
        保障性住房是党中央、国务院以政府宏观手段调节社会发展，旨在通过提供公共住房服务，以解决低收入者住房问题，减缓社会阶层矛盾，维护社会稳定性。解决住房问题是一项长期的民生工程，该工程有利于实现社会均等化发展、经济持续稳步增长，是实现全面小康社会的重要战略性工作。保障性住房由经济适用房、动迁安置房、廉租房和公租房等共同组成，这主要是政府依据社会群体的划分，而针对性地提供住房服务，实现公共服务的精细化供给。在某次意义而言，保障性住房建设是维系我国社会稳定的重要支柱，这主要是普遍性的社会居民的人均收入水平远低于商品房的购买价格，因此保障性住房能在一定程度解决部分低收入者的住房问题。然而，政府建设保障性住房在新闻报道上的曝光度较高，但实际施工完成情况缺不如新闻报道那般理想。为规范保障性住房建设的融资渠道，我国财政部已明文规范相关融资规定，保障性住房工程需依据法规进行工程款项的融资。2010年以来，保障性住房工程的融资渠道不断拓宽，已逐步形成多元化、多渠道、多层次的投融机制。融资资金由中央财政专项资金、省市县财政一般预算资金、住房公积金增值净收益资金、从土地出让总收入中资金、地方债券资金、投融资平台融资等组成。我国保障性住房建设在高速发展的同时也伴随着发展问题的存在。为了解决保障性住房的建设管理中存在的问题，确保保障性住房的政策落实和建设成效，本文通过对某区域的保障性住房项目进行抽样调查与研究，现提出一些问题进行探讨。
        一、保障性住房的界定与意义
        （1）保障性住房的界定
        保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用住房、配套商品房（动迁安置房）、廉租房和公租房构成。保障性住房作为政府调节社会公平的重要手段，对于实现城市化发展具有不可替代的重要性。同时，是构建服务型政府的重要衡量指标，也是有助于实现社会公平、减少社会矛盾滋生的重要行政手段。
        （2）保障性住房的意义
        在城市空间配置合理比例的保障性住房社区，对于城市的城市化发展具有重要战略意义。保障性住房的配置是解决民生问题的重要举措。建设保障性住房社区，可带动相关建筑、材料行业的经济联动。另通过规划配套保障性住房社区，能为城市吸引更多的外来人口，增加城市的经济效益产出。另一方面，通过解决居民的住房压力问题，能在一定程度上提高居民的消费能力，从而达到带动当地经济、刺激消费的社会效果。
        二、保障性住房建设管理中的问题探讨
        （1）保障性住房建设的选址规划不合理
        一般而言，土地收益是地方政府财政税收的主要收入来源，而保障性住房是带有属于社会公益性质的工程项目，保障性住房的经济效益较低，其对地方政府的税收收入不具有任何促进作用。对此，政府对于保障性住房的选址规划、建设投入相比普通商品住房建设发展明显不足。一般政府会将经济收入高的商品房规划在交通通达处，而保障性住房则设置于较为偏僻的地方，此举措是为了最大程度实现社会公平与财税收入双赢。但保障性住房因周边配套不完善，居住率反而不高，失去规划意义。
        （2）保障性住房建设的资金筹资难度加大
        一方面，虽中央、地方政府纷纷出台了相关保障性住房建设的财政扶持政策，但由于保障性住房的建设增速过快，财政补贴的效率赶不上建设规模扩增的效率。另一方面，我国东西部的区域发展不均衡，导致东西部政府财政实力也不均等，部分地区政府财政常年赤字，因此对于保障性住房建设资金的投入呈现明显的区域不均衡问题。更有部分地区财政收入增幅下降，土地出让收益锐减，保障性住房建设资筹集难度逐步增大。
        （3）保障性住房建成后维护管理水平较低
        由于保障性住房建设及配租工作的关注度远远高于其后续物业管理。因此，保障性住房的后续管理及项目维护的受重视度较低，越来越多的居住管理问题逐渐浮现。虽我国已有相关文件规定，即保障性住房社区的租金收入要实行“收支两条线”管理，而专项收入则用于维护小区日常管理。但实际上仅以“以租养房”是无法维持小区设备的管理、维修，且保障性住房小区每年还需要填补保安、物业服务等人工支出，可谓是入不敷出。

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        （4）保障性住房建设的退出机制仍不完善
        我国保障性住房建设规模逐年扩增，所需的建设成本也逐步扩大，然而融资的难度却也逐步增加。导致部分施工项目组在建设过程中，抵抗资金风险能力较差，容易出现建设资金链断裂、员工失业罢工等风险问题，因此需要构建合理的保障性住房建设退出机制。然而，现阶段的退出机制仍不完善，一方面体现在施工团队的独立承担压力增加，社会、法律上缺乏成熟的退出制度；另一方面则是保障性住房的居民在收入水平超过享受保障性住房的最高工资限定，并未对该部分居民采取明确的停止配租措施，亦无政府回购保障房的相关细则，更缺乏相应的强制回收手段。
        三、对策与建议
        （1）科学合理地规划保障性住房布局
        政府今后应重视对保障性住房的科学、有序规划，实现城市空间的合理布局。在保证保障性住房选址的合理性基础上，再争取土地收益的最大化。科学性调节保障性住房与商品房的合理分布，结合保障性住房与商品房配建。另外，在选址较偏处的保障性社区可通过完善周边配套设施，从而提高保障性社区的入住率。
        （2）拓宽保障性住房建设的筹资渠道
        资金问题是保障性住房建设的长期面临问题，政府应从长期、短期两方面解决该问题。站在长期角度，政府应拓宽保障性住房建设的筹资渠道，建立多样化、多形式、多层次的保障性住房融资渠道，鼓励社会资本投入到保障性住房建设发展当中。站在短期角度，应有针对性地继续加大对具体保障性住房建设项目的财政扶持，政府应侧重对中西部区域实行转移支付及财政补贴的扶持力度。不仅如此，政府还应规范政策性金融机构，要求机构放宽保障性安居工程建设的融资条件审核，出台专项的融资管理办法，进行公积金累计资金用于保障性住房建设的试点研究。
        （3）加强保障性住房建成后维护管理水平
        从法规制度规范保障性住房社区的物业管理体制及费用支出来源。中央政府应加快明确保障性住房建设后的管理权责主体，落实管理责任。通过明确保障性住房后期管理主体，从而进一步落实管理体制、人员编制、经费来源等明细事项。其次，区域市县级政府应根据当地保障性社区的现状管理，出台针对性的暂时管理办法。再次，为解决后期管理经费不足的问题，中央政府应出台设置保障性住房管理与维护基金的相关规定，实行专款专用。
        （4）进一步完善保障性住房建设的退出机制
        因保障性住房建设周期较长，为降低保障性住房在建设过程中的风险压力。中央、地方政府应进一步完善保障性住房建设的退出机制。建议政府可适当进行市场化资本运作，借助市场化资本的力量，可有效提高单一单位的建设抗风险能力，确保保障性住房建设的落地效果能达到预期。
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