大牧人机械（胶州）股份有限公司 宋华杰 山东省青岛市 266300
摘要：现阶段，我国经济发展十分迅速，当今社会在各个行业中的竞争都表现出愈演愈烈的态势，而我国庞大的人口基数更使房地产企业得到刺激性的发展。在当前的市场环境下，房地产企业要想在竞争中胜出，就需要将精细化管理的理念与方法有效应用在房地产工程项目中，进而提升项目的品质及管理水准，以获得业主的认可及优良的市场风评。基于此，文章围绕精细化管理在房地产企业工程项目中的应用展开探讨，以供参考。
关键词：房地产企业;工程项目;精细化管理
引言
房地产开发是符合公共生活的需求,项目的精细化管理是至关重要的,在管理的过程中也要有一个系统、科学、合理的管理制度,制定管理规则应该根据房地产企业实际工作情况,并且必须进行全面的管理，目的是为了提高项目管理的效率。另外，在项目管理过程中要及时解决问题，使房地产项目效益最大化。房地产市场竞争非常激烈，精心的管理才能使越来越多的人重视房地产企业的发展，改变房地产项目管理的观念，必须建立科学合理的管理体系和理念，在项目管理实践中强化精细化管理模式，为提高管理水平提供一定的依据，为房地产企业的发展提供理论依据。
1精细化管理的基本概念
精细化管理是现代管理理念。首先，强调科学管理。管理方法和管理理念都要科学。按照科学规律进行管理，可以减少可能出现的问题，提高精细化管理的效率。其次是管理规范化，运用标准化的手段和方法形成管理规范，确保各项管理目标都能实现。第三,管理个性化。不同地区的管理需要因地制宜，选择不同类型的管理方法，实现精细化管理，提高管理方法的适用性。最后，细化管理。在管理过程中，要确定工程问题产生的根本原因，要彻底根除问题产生的原因，要提前检查安全隐患，防止损害组织利益的事件发生。
2精细化管理在房地产企业工程项目中的应用
2.1树立科学化思维，建立健全的管理制度
在现代房地产项目开发过程中，土建安装、景观工程和精装修是三个至关重要的环节，相关环节的质量管理也至关重要。为此，房地产企业首先需要更新管理思维和机制，从传统的单方、单环节质量管理思维向全面质量管理思维转变，从建筑项目材料设备的采购到工程设计，施工工艺等环节，建立全过程、持续的管理机制。全过程管理机制需要渗透到建设项目推广的各个方面，从整体规划到各类工程材料的应用。制定合理的标准，建立相应的监督评价机制，确保每一部分都是可控的。其次，房地产企业需要优化传统的固定管理机制，建立贯穿各个环节的动态管理机制。特别是随着工程的推进，施工现场会出现很多新的问题，相关管理团队要有及时发现、分析和解决问题的能力。
2.2在项目成本及人力资源上应用精细化管理
目标成本是工程项目成本关联中的一项重要内容，对整个工程项目的成本控制起着确定其上限的作用。目标成本管理,明确项目的目标本身的目的是盈利,在工程建设的过程中,目标成本管理的成本管理工作动态成本管理,后者指的是项目的直接成本,这是因为房地产项目倾向于花更多的时间,其成本将具有动态变化的特点，而精细化管理则可在此过程中应用。工程项目成本精细化管理的应用需要加强对动态成本的控制，建立相应的成本预警和监督机制，进而反馈项目动态成本的变化，以便于各种管理措施和方法的应用。此外,项目完成后还需要开展评估工作,即所谓的post-cost评估,其目的是评估整个项目的工程造价,为后续工程项目作为参考,所以它也是项目成本管理的关键内容。除了成本外，房地产项目在人力资源方面也可以应用精细化管理。首先，企业需要树立正确认识人力资源的重要作用，向全体员工灌输精细化管理的意义和必要性，使全体员工都能认识到精细化管理的作用，树立对精细化管理的认知和追求。其次，要加强对人才的培养，按照精细化管理的要求和内容，为员工提供相应的培训机会，提高员工的管理能力，贯彻精细化管理的信念，从而使精细化管理在房地产工程项目中得到有效的应用。
2.3对管理模式的创新
随着工程项目的施工技术不断更新，传统的管理模式是顺应不了现代化的工程项目的，目的是为了更好地适应新发展；房地产管理部门要根据各个项目进行针对性的创设活动，要对各部门进行精细划分，精细化的拆分会充分发挥集体的力量，这样会让管理人员的更加地服务于工程项目；房地产企业现场的管理也要进行精细化的划分管理，管理人员在做好本职工作的基础之上，还要让第三方来进行检查，施工的质量和安全是尤为重要的，第三方检查单位更具客观性与规范性。
2.4安全施工是精细化管理的前提
安全是项目从立项到验收全过程的一个重要前提，也是精细化管理的重要内容之一，在项目施工中，由于施工场地、施工环境等外在不可控因素会造成诸多的安全隐患，保障施工过程中人员、财产的安全是施工的必要前提。在施工前，积极对项目管理及施工人员开展安全教育宣传活动，及时排查项目过程中的各类安全隐患，采取有效措施使其消灭在萌芽之中，在项目施工前，提前制定安全防范措施，施工过程中严格落实各项安全制度，安全责任落实到个人，并定期开展安全培训，检查风险点，形成安全检查手册，提高施工人员安全防范意识，进而提升整个项目的管理水平。
2.5房地产企业成本精细化管理
目标成本也是预算成本，是项目成本控制的首要工作，也是项目成本的最后一道防线。目标成本的管理要以市场为导向，合理管理和控制，促进企业经济效益的提高。随着房地产项目的顺利实施，企业应逐步由目标成本管理向动态成本管理转变，即实施即时成本管理，并将其贯彻到项目实施的各个环节。房地产项目的开发成本会改变动态随着项目的实施,将直接影响企业的决策,如项目的预售价格,土地增值税的影响,等等,这将直接影响最终项目的利益。因此，有必要加强各阶段、各环节的质量控制。为了进行精细管理的动态成本,我们必须意识到有效的动态成本管理,建立完善的预警管理机制,注重项目的监控和管理过程,以反映实时动态成本变化的项目。当一个房地产项目完成时，准确计算总成本。此时应保证详细、真实、准确的数据计算，并在今后的项目中积极总结经验教训，改进缺陷部位，以提升企业的竞争力，为今后的发展奠定坚实的基础。
结语
房地产业的不断发展将会使精细化管理发挥其显著作用，并逐渐演变为房地产工程项目的主要管理模式。要想将精细化管理模式有效运用在房地产工程项目管理工作中，就需要将精细化理念落实到管理工作中的每个环节，进而促进企业的发展与进步。
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