上海建岸建筑应用技术有限公司 上海 200333
摘要：近几年，我国房产行业迅速发展，人们有了更高的买房需求，行业整体的服务水平也随之提升。在房产工作中，房产测绘是十分重要的一项内容，测绘的质量会对用户购房权益造成影响，所以必须对测绘质量进行严格的控制。从目前的发展情况来看，要提升测绘质量，首先要明确房产测绘的特点，还要积极采用新技术、新方法。本文主要对房产测绘特点进行分析，并且提出了测绘质量的控制对策。
关键词：房产测绘；测绘质量；控制对策
随着人口数量的不断上涨，我国住房用地不断缩减，社会各界都开始关注房产行业的发展动态，政府也针对当前存在的问题制定了很多政策方案，进一步对房产行业进行约束和管理，促进房产工作整体质效的提升。在房产行业运作的过程中，首先要做好房产测绘工作。房产测绘具有法定性、专业性、现势性的特点，在实际测绘的过程中，要根据测绘特点进行分析，了解传统测绘中存在的问题，积极应用新的测绘技术，并采取有效的质量控制对策。
一、房产测绘特点
（一）法定性
房产测绘受到法律的约束和规范，在统一的规范约束下，可以更好的确保房产测绘的质量，进而充分保障房产权、产籍当事人的各项权益。目前来看，我国测绘法律体系正在不断完善，已经出台了《测绘法》、《房产测量规范》等相关的法律规范[1]。法律规范覆盖房产测绘的各环节，从委托一直到成果管理，都可以依据相关的法律规范落实各项工作，可以使产权登记更加合理、产权转移符合法律，减少产权纠纷问题，并为纠纷的处理提供更多依据。
（二）专业性
房产测绘具有很强的专业性，不仅对测绘人员的要求较高，对成果管理的人员也有很强的专业要求。在实际测绘中，需要掌握多项专业知识，以及房产面积、房产层数、外形尺寸等专业指标。在实际测绘的过程中，有很多因素会造成测绘结果不够专业。一方面，实际测量所得数据和预测图纸存在差异，也就是施工图纸和同期测量的设计图纸并不一致。另一方面，房产测绘主要是对外业数据和内业数据的处理，同时要做好数据的整理与归档，在各个处理环节中，如果工作人员专业水平不足或应用技术不合理，都会影响数据的真实性和准确性，进而造成测绘结果与实际不符。
（三）现势性
房地产行业的发挥在那十分迅速，这主要是因为城市建设的脚步不断加快，进而导致房屋现状并不符合原有的控制成果。不仅如此，房产交易等环节会引发房屋权属变更。为了保障图纸、表册、卡的内容符合实际情况，开发商应该定期更新房产的各项数据，为此需要进行房产测绘，从而满足现势性的需求。房产现状测量和权属变更测量都是十分重要的测量内容。所谓现状测量，就是整合房产要素，对分权界和面积进行逐步测定，对房产编码进行调整，使房产资料得到正确、有效的修整；所谓权属变更，就是保障房产各个要素的合理性，包括权属位置、界线等等，以此促进测绘结果的完善性。在数字房产、数字城市建设的过程中，也充分体现了房产测绘的现势性。通过测绘可以形成房产信息源，为具体的建设工作提供详细、准确的数据依据。可见，房产测绘的地理空间数据采集有助于城市地理空间数据的构建，同时也能使房产测绘更加准确。
二、房产测绘新技术
（一）GPS-RTK技术
目前来看，GPS技术的应用十分广泛，其具有较强的导航和定位功能，准确性较高，可以在各类环境中应用，应用优势十分明显。但在静态测量的过程中，对数据精确度的要求较高，无法实时获取测量结果，可能出现误差、失误等问题，进而影响测绘质量。为了解决这些问题，GPS-RTK技术应用而生，该技术将GPS技术作为基础，弥补了GPS技术的不足之处，既可以实时提供数据坐标，也能保障测绘的精准性[2]。在房地产行业发展的过程中，房产测绘的精准度要求日益提升，所以要积极应用GPS-RTK技术。为了确保应用效果，技术人员应该对函转换的方法有所了解，在基准选择时，要与信号干扰源、反射物拉开距离，避免数据精确度受到影响。
（二）GIS技术
GIS技术的应用也比较广泛，其具有综合性、准确性的特点，运用了测绘、地图、计算机等多项知识，融合复数系统，利用模型对比较复杂的数据进行处理，为后期建设提供精确、详细的数据信息。在实际测绘中，该技术可以集中数据在一个系统中，避免传输数据造成丢失、失真等问题。结合遥感技术和地理坐标，使采集到的数据信息更加完整。测绘时，可以将建筑和道路的信息直接存储在系统之中。系统可以分析各个表格，采用三维模拟的方式利用各项数据，进一步促进测绘质量的提升。
（三）全站仪技术
全站仪是结合了光、机、电的测量仪器，具有十分丰富的测量功能，可以进行高差测量、垂直角测量等等。全站仪可以应用在各类测量工作中，电子全站仪由多个部分组成，包括测角系统、测距系统等等。与电子经纬仪相比，全站仪有很多特殊部件，所以功能相对丰富，使用效果也更加明显，具体包括存储器、双轴自动补偿等部件。在实际测绘的过程中，全站仪可以进行自动测量和自动计算，可以进行电子档案数据的实时输入和输出，可以促进测绘效率的提升，也可以增强测绘的精度。传统的光学经纬仪并不能达到全站仪的测绘效果。例如，在建筑放样侧立的过程中，在A、B两点放样，全站仪安装在A点，利用后视控制原理设定基础三维坐标，以此测量四个点，并且对建筑边长进行测绘。
与其他设计数据相比，这种测绘方式并不需要移动仪器，也不需要重复安装，具有简便、高效的特点，可以保障测绘的精度。
（四）计算机辅助制图
目前，计算机技术的应用十分广泛，在房产测绘中也发挥着十分重要的作用。传统测绘以手工绘图的方式为主，不仅造成大量的人工成本消耗，同时也会影响工作质效，测绘精度为受到人为因素的影响。所以，要加强计算机辅助制图技术的应用，利用计算机促进绘图效率的提升，同时确保精度。可以应用AutoCard软件辅助绘图，结合编程技术使图形更加直观、准确，详细展现建筑图形，然后将数据输入到软件之中，通过数据处理来完善图像，提升图像的精准性。该技术的应用可以促进测绘效果的提升，使房产测绘工作向数字化、信息化的方向发展。
（五）数字化成图
在完成测算工作后，应该采取相应的成图措施，应用数字化成图技术可以提升成图效率。在应用的过程中，可以先录入权属信息，得到对应点信息后，将房屋作为绘图单位，应用基础测绘技术关联各个房屋。转化好数据之后，利用计算机进行设计图的绘制，数字化成图技术可以对图形数据直接处理，采用模型的方式呈现各项数据，可以直观、具体的观看测绘结果，也能清晰的展示房屋周边环境、建筑外形、建筑面积等信息，既可以增强测绘的精准性，也能为测绘人员提供更加全面、直观的信息数据。
三、房产测绘质量的控制策略
（一）完善内部控制机制
在房产测绘的过程中，要确保测绘的质量，首先要确定质量控制的具体内容。目前来看，房产测绘质量控制工作主要就是对数据的精准性、测绘作业各个环节进行控制。一方面，要对软件和硬件设备进行严格的把控和合理的调配，根据实际测绘要求选择恰当的测绘手段，为获得精确的测绘结果奠定基础；另一方面，要控制已知数据、初始数据、检查数据等内容的精准度，采用科学、准确的测定方式。在实际测量的过程中，要先明确具体的测量内容和步骤，具体包括基础测量、外业项目测量、内业绘图、质量检查验收、出具测绘成果几个步骤[3]。以基础测量来说，测绘人员要先准备好测量需要使用的一起，对测区布设平面控制点，然后测量房屋平面。测绘人员要根据房产平面控制点对附属设施、房屋进行测量，然后绘制1:500的房产总面图。在实际测量的过程中，可以根据测量要求、测量条件选择效果最佳的测量技术。应该优先选择上文所述的测量新技术，利用现代化的测量技术来提升测绘质量。
（二）构建质量控制体系
为了保障房屋测绘计划全面、详细的落实，需要建立完善的质量控制体系，制定相应的管理制度，明确具体的工作内容和职责范畴。在实际测绘的过程中，应该明确每个参与人员的责任，杜绝责任不明、权利集中等情况。各个单位、部门都应该加强管理和监督，规范工作人员的测绘行为。尤其要发挥市场调节的作用，根据供求变化对商品价格进行调整，严格控制测绘产品的质量，促进行业竞争力的提升。为了提升竞争力，不仅要投入更多资源，还要加强技术的创新，积极应用信息化、数字化、智能化的测绘技术，提升测绘的准确性、真实性。在房产测绘的过程中，要明确测绘的目的、内容、成果和要求，尤其要对精度进行严格的要求。以房产平面控制测量来说，基本精度为：末级相邻基本控制点的相对位中误差在±0.025m以内。
（三）加大人员培训力度
在实际测绘的过程中，虽然测绘精度主要受到仪器设备和技术水平的影响，但如果测绘人员的专业能力不足也会造成测绘质量低下。对此，需要加强人员培训工作，提升人员的专业水平，并且促进新技术、新方法的推广。一方面，要根据房产测绘的内容进行培训教材的编写和内容的制定，为培训活动的顺利开展奠定基础；另一方面，要根据工作人员的实际水平制定合理的培训计划，主要对房产测绘新技术、房产产权、产籍管理等知识进行教学普及，使工作人员的专业水平有效提升。例如，可以组织业务人员参与中国建设教育协会举办全国房产测量技术应用职业能力培训班。培训内容主要包括《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》解读、房产测绘工作面对的新形势、房产测量与面积计算技术标准的发展和完善等等，可以提升业务人员的职业素养，有助于房产测绘质量的提升。
结语：
综上所述，在房产行业发展的过程中，做好房产测绘工作十分重要。在实际测绘的过程中，要积极应用各种新技术、新方法，促进测绘效率、测绘精度的提升，包括GPS-RTK、GIS、全站仪等技术。同时也要采取有效的质量控制对策，包括完善机制、构建管理体系、培养专业人才等等。
参考文献：
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[3]黄晓慧,冯宝红,张小国,等.草图直接成图的外业房产测量算法研究[J].计算机工程与应用,2019,55(05):265-270.
[4]郑源,陈品祥,冯学兵,等.北京房地产新政下的房地产市场特点研究——基于不动产登记的用户画像[J].测绘通报,2019(S2):183-187.
龚文歆1988年01月02日，性别：女，籍贯：上海，单位：上海建岸建筑应用技术有限公司，学历：本科，职称：助理工程师，研究方向：测绘工程，