刘杏蕊
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【摘要】成本控制是一个房地产企业在大市场环境下竞争的关 键，而建安成本在项目开发成本中的权重毋庸置疑，因此，就要 求地产公司采取相应措施，提高工程预结算工作的效率，增加工 程造价审核准确性，而工程量的确认对工程造价有至关重要的作 用。只有合理的计算项目建安工程的最终估值，地产公司才能迅 速的调整运营策略，进一步进行成本控制，提高房地产企业市场 竞争能力。
【关键词】房地产 工程预算 工程结算 建安成本 造价分析
成本控制是一个房地产企业在大市场环境下竞争的关键，而 建安成本在项目开发成本中的权重毋庸置疑，因此，就要求地产 公司采取相应措施，提高工程预结算工作的效率，增加工程造价 审核准确性，而工程量的确认对工程造价有至关重要的作用。特 别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好 成本才能保证利润的实现。只有合理的计算项目建安工程的最终 估值，地产公司才能迅速的调整运营策略，进一步进行成本控制， 提高房地产企业市场竞争能力。
一、房地产企业成本控制现状及其重要性
房地产企业的成本管理，首先需要按照成本管理进行职能分 类，建立科学的成本控制体系、成本考核体系、成本核算体系、 成本决策体系和成本目标体系。 大型房地产企业中一般实行 统一领导、分级管理的原则，建立健全成本责任制度，保证目标 成本的顺利实现。中小地产企业中，成本体系建立大多公司并不 完善，因此对中小地产企业，加强成本核算，降低工程建设成本， 提高经济效益，对公司管理运营至关重要。
工程结算是对项目成本控制工作的全面检验，也是有效控制 目标成本的最后一道防线，工程量审核又是工程结算中的重中之 重。
二、房地产企业成本控制中工程量审核的主要控制点
如何进行工程量审核，工程量审核主要控制点是哪里，是目 前地产公司面临的主要问题，因此，地产公司必须进行成本控制 方面的制度和流程的完善。
成本管理和工程量审核是地产公司经营活动中的两个重要环 节，在房地产经营成本核算中占有十分重要的地位。房地产公司 只要按照各自的管理职责、成本管理措施严格把关，一定能控制 成本费用和工程开支，降低工程成本。
1. 严控施工图设计质量，提高出图深度和质量 在项目施工图设计中，设计院提供出的设计图纸须尺寸清晰、
准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。如带装修的，需有 明确的装修 标准，须明确产品档次、规格、型号，如使用套图的， 需说明套图对象与变化情况。
设计图纸须明确工程所属板块、结构工程图配筋经济合理， 其余专业经过设计院内部优化，建筑细部严格选用各部位做法和 图集。预算人员如发现存在图纸不齐，不具备预算编制条件，可 要求设计管理人员进行图纸详细设计。
2. 做好工程量结算审核的准备工作 在做工程量结算时，应要求承包商在递交结算资料供预算人
员审核，并附上结算工程款不再调整的承诺。结算人员还应详细 审核本项目和分项的合同文本，了解合同范围、与其他承包商之 间的界面划分和审计结算计价模式等。还应检查工程结算竣工资 料的完整性和准确性，特别是工程进行中设计变更内容是否完整 体现在竣工图纸上。及时与工程现场人员、监理人员联系、充分 交流交流，以详细了解项目或分项工程的现场情况，利于结算审 核工作的完整性。根据工程进度提供结算资料时间编制项目结算 审核计划；还需要求承包商上报结算时间编制工程结算审核计划。
三、房地产企业工程竣工结算中常见问题
工程结算审计过程中，工程量计算占用的工作时间，约占整 个工程结算审计过程的 70% 以上，为了及时准确地做好这项繁重 的工作应注意以下几点：
1、认真准备结算资料 竣工结算资料包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审
纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用， 施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。
避免因为资料提供不及时造成的结算争议，如：因施工组织 设计、现场实际标高没能及时提供，造成未按施工组织设计、现 场实际 标高计算项目和工程量的，成本控制中心结算中一定要要 求工程管理中心提供施工组织设计、现场实际标高，对原预算做 出相应调整。
2、保证竣工图纸质量 房地产竣工结算，指在工程完工后，根据竣工图纸、会议纪要、
设计变更和现场签证等所有与工程造价相关的资料编制的最终工 程造价。是项目或各分项竣工验收后的最终总结，应确保结算范围、 内容及计价标准与合同范围相一致；竣工图纸所示的工程量与实 际完成相一致，并进行精准计算；完成的工程和服务、供应的物 料和设备必须符合合同约定的质量要求并通过验收。
3、严控设计变更和设计签证的质量 设计变更和签证是工程施工过程中保证设计和施工质量，完
善工程设计。设计变更要尽量提前，最好在开工之前就发现，为 了更好地指导施工，在开工前组织图纸会审，尽量减少设计变更 的发生，确需在施工中发生变更的，也要在施工之前变更，防止 拆除造成的浪费，也避免索赔事件的发生。设计变更费用一般应 控制在建安工程总造价的 5% 以内，由设计变更产生的新增投资不 得超过基本预备费的 1/3，纠正设计错误以及满足现场条件变化 而进行的设计修改工作。
严格控制现场经费签证，凡涉及经济费用支出的停工、窝工、 用工签证、机械台班签证等，由现场施工代表认真核实后签证， 并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施 工单位的原因造成机械台班窝工，后者只负责租赁费或摊销费而 不是机械台班费。工程签证单等同于合同补充协议，如增加工程 额外工作、工程额外费用支出的补偿、各种变更、材料替换或代 用等，应具有与合同协议书同等的优先解释权。
因此，工程建设过程中，严控现场变更和施工签证。在工程 结算中要求工程量计算人员慧眼识珠，剔除结算资料中无效变更 和签证，根据签证和变更准确计算工程量，保证工程量计算的准 确性。
此外，对于工程建设和结算过程，还要加强项目开发的计划 和节奏，重视、强化招标采购的策划工作，确保招标采购工作的 合理时间；加强、细化回标分析及询标、确认工作，减少、避免 合同争议的重复发生；加强合同管理、工程记录及档案管理；加 强对工程监理的事前指导、过程管理、事后考核。
四、结语
虽然工程造价是动态的，但成本是可控制的。成本控制不仅 是房地产公司成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在 工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。
地产公司高层管理者要树立高度重视工程量审核管理的观念， 培养全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施 方法和要求有力贯彻，因此房地产企业成本控制目标一旦确定， 工程量审核准确性就必须保证。
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