郑昆
东莞市合业投资有限公司 广东东莞 邮编523000
摘要：随着我国建筑体系的不断进步，我国房地产企业也得到了突飞猛进的发展房地产是一个综合性的行业，涉及的内容也比较复杂，因其属于一种不动产，所以房地产工程中涉及多方人员和各种工作内容，其中做好工程造价管理是非常重要的，是在激烈的行业竞争中取得良好发展的重要保障。
关键词：房地产企业；建筑工程；造价控制；问题
引言
房地产企业建筑工程的造价控制和管理是为了对工程价值做出更为合理化的价值判断，确保建筑领域发展的稳定性。
1房地产企业建筑工程施工中进行造价管理的意义
工程造价控制是房地产企业在展开社会经济活动的关键合成部分，经过利用合理技术方式，改善建筑工程所需要的资金，从而完成减少工程造价，提升房地产企业以及投资方经济利益任务。工程造价控制和管制落实在建筑工程造价全部过程中，其具有的意义并不光是为了节约工程投入成本，在提升工程品质、增强建筑施工控制以及管制方面也起到了至关重要的作用，有助于建筑工程经济利益和社会利益最大化。
2房地产企业建筑工程造价控制存在的问题
2.1管理机制不完善
部分房地产企业建筑工程造价管理计划实施中，管理机制不完善，无法满足工程造价科学管理要求，与建筑工程的自身情况不相符，无法落实工程管理工作，易发生质量漏洞，导致工程无法按时交付，增加了工程成本，降低了企业利润。在管理机制不完善的影响下，使建筑工程造价管理中得到的支持有所减少，限制了管理工作的作用发挥，影响了工程实践中的成本问题应对效果，阻碍了建筑企业可持续发展。
2.2设计方案变更
房地产企业建筑工程中，设计方案对于施工成本具有决定性影响，实际工程建设中，由于造价管理不严，监督缺乏有效性，导致施工单位易根据现场情况、建设经验随意变动方案，出现设计与施工不符的情况。而造成施工阶段产生图纸变更的原因主要有以下两点：一是施工单位为提高效率、缩短工期，减少不必要成本投入，频繁变动设计图纸，按照自身想法删减、增添图纸内容，导致设计发生变更，出现工程预算超标的情况；二是设计单位在建设工程前，人员未能实地考察现场，导致方案经济性、实用性及科学性均有所不足，需进行设计变更，也会影响工程成本。
3房地产企业建筑工程造价控制存在问题的对策
3.1完善管理机制
（1）根据建筑工程作业现场情况、形势变化等，从可行性、内涵丰富性等方面入手，给予工程造价管理机制的不断完善更多思考，使其有良好的适用性，为具体管理工作的高效完成提供有效保障，确保建筑工程建设效益的良好性。（2）将完善后的工程造价管理机制执行到位，使相关管理工作开展更具针对性，为提升建筑工程建设成本控制效果、工程造价应用质量等奠定基础。
3.2控制设计变更
工程造价中，前期设计决策对于施工是否顺利进行、工程造价管控意义具有决定性影响。因此，房地产企业应当强化设计决策合理性，以此控制设计变更。一方面，需提升设计人员水平，采取科学控制手段构建奖励机制，鼓励和引导设计人员积极投入图纸设计中。并且，选用职业素养较高，熟悉项目指标，精准把握预算中设备、材料及劳动力市场价格的人员进行图纸设计，要求其参考不同材料、设备价格控制造价，提高设计环节造价合理性。另一方面，强化施工人员控制，落实工程变更批准审查制度，无论哪一方提出变更要求，均要经过监理人员审查，上报业主备案。
并且，工程变更需做到工程变更后不可降低应用标准，技术具有可靠性与可行性，整体工程费用合理，施工工艺不能过于复杂，把好工程变更关口，做好审批工作。
3.3强化工程项目的造价管理
第一，重视投资决策时期的工程造价控制和管理。项目建设的初步阶段就是投资决策阶段，同时也是项目建设的主要阶段。而项目投资决策就是对投资行动计划实施决策与挑选的过程，在一定程度上证明了拟定项目所具有的重要性与可比性。投资决策时期不仅收集到众多的项目指标进行成本操控，然而施工企业在投资决策期间并不慎重。在投资决策时期，施工企业应编制好项目建议书，对可行性报告实施编制。虽然部分单位仅是走个过场，但实际上此时期项目的可行性报告与建议内容应该较为详细，目的是在后续能够更加有效地控制成本。现实恰恰相反，后续在成本控制上会碰到很多难题。第二，设计阶段工程造价管理和控制。设计阶段可以分成初始设计、施工图设计、初步设计三个阶段。通常来说，民用建筑分成两个阶段，分别是施工图设计与初步设计阶段。但是，针对相对较大的建筑物而言，应更重视初始设计期。在部分设计院当中，初步设计阶段仅是一项准备工作。然而，我国相关规定的工程造价不能超出设计概算，这是成本控制的重要标准。若因后期的造价工作者对图纸的理解有偏差，从而导致同一张图纸在不同的编制者手中会存在一定程度的误差。所以，设计师应在一开始就设计对应的概算目标，这对之后的施工图纸预算具有很强的指导作用。第三，招投标阶段工程造价的管理和控制。现阶段，我国正开始推行工程量清单的计价方式，招投标过程当中的控制与管理能够发挥出更为关键的作用。在这个方式下，施工企业不仅承担着工程量清单的计价工作，还承担其所带来的差错。施工企业与建设方都应该严格做好招投标期间工作，尤其是施工企业在拟订工程量清单期间应细致核对图纸资料。在实际报价期间，需要进行细致检查，不然会产生很大的负面影响。
3.4选择适当的合同类型
适当的合同类型有利于建设单位控制项目的前期阶段，因此建设单位应选择适当合同类型。合同类型有总价合同和单价合同。总价合同是指合同各方根据施工图或预算书等有关条件计算合同价格，调整并确认的施工合同，合同的总价在商定的框架内不会进行调整。缔约双方应在专用合同中明确商定可能发生的风险范围和费用的计算方法。必须根据规则进行两项调整的是：由于市场价格波动和法律变化而进行的调整。单价合同是指合同各方根据工程量清单及其综合单价进行计算，调整和确认的施工合同，合同的单价在商定的框架内不会进行调整。缔约双方应在专用合同中明确商定可能发生的风险范围和费用的计算方法。必须根据规则进行两项调整的是：由于市场价格波动。
3.5对竣工后结算问题的处理
在房地产企业建筑工程施工竣工之后，如果造价高出了施工的预期计算，就一定要展开实时的处理。工程竣工之后工程造价控制的关键步骤就是结算，竣工以后造价控制呈现在几个方面，检查签证单上的内容是否和策划图纸一致，检查签证是不是具有真实性，如果发生重复的项目就需要进行删除，审查每一项费用是否在合情合理的范围之内等，要严肃审查签定的合同内容，解决在结算时发生的问题。
结语
随着当前房地产市场的限购及相关政策的实施，加上拿地成本的不断提高，房地产及相关房屋建筑工程企业的利润已经告别了暴利时代，在理性的房地产市场面前，企业必须在开源节流中，不断运用科学有效的管理方法、先进的管理技术才是企业发展的必经途径。
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