李宁
安阳市不动产登记中心 河南安阳 455000
摘要：不动产登记有关条例发布以来，我国社会各方面都收获颇丰，如住房、土地财产的一切权利确认相关部门重新规划、整顿、协调、组合；相关登记环节和程序简单化；产权关系、产权规则和交易制度得到了重新塑造。目前，在未来较长的一段时间内，这一制度将继续影响以土地管理为主导的相关产业，进而继续影响我国的社会经济，推动我国朝着更加美好的未来发展，以使其制度更加清晰地分析和运用，本文对此进行了论述，浅谈不动产统一登记对土地管理的影响。
关键词：不动产统一登记；土地管理；影响；控制措施
1导言
不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。自不动产统一登记制度实施以来，我国完成了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，最大限度地避免了土地管理工作的交叉和冲突，为市场在资源配置中决定性作用的发挥奠定了坚实的基础。
2不动产登记的目的和主要作用
第一，不动产登记目的。不动产统一登记具有重要的作用，它的目的是确认不动产的产权。在不动产登记过程中，需要熟悉产权类型，根据市场发展需求，构建合理的管理制度。为了防止发生交叉冲突，实施不动产登记后需要明确处理准则，不能出现互相干涉的情况。第二，不动产登记作用。在不动产等级处理的实施阶段，可以保障安全。在注册处理阶段，关键是如何完善信息。结合现有的信息索引交易处理，可以保证安全性。
3土地管理中运用不动产统一登记的必要性
目前，我国不动产登记处于分散管理的局面。不动产登记的基础是复杂的，国土、林业、房屋等部门分别负责。法律依据不一致、不协和。登记公开宣示的有效性难以发挥，容易出现反复登记、效率低下等现象，造成房地产管理的诸多盲区。为了充分合理地利用不动产资源，《物权法》在健全的不动产登记制度上取得了重大突破，明确规定国家实行不动产统一登记制度，而建立了不动产登记实质检查核对制度，将登记作为改变物权的理由，未登记物权也不具备效力，还应设立统一不动产登记部，这些制度都应该建立起来，使之成为物权的一部分。是土地登记重要的法律基础，有效地促进房房产的正常和合法，也是有效地促进土房产的正当和合法。
4不动产统一登记对土地管理的影响因素
第一，从制度层面看，主要涉及不动产登记立法和内部组织架构两个方面。一方面，国家虽然颁布了不动产登记的相关法律条文，但相关条款规定有些泛化；另一方面，虽然我国的不动产统一登记制度体系基本搭建完成，但在实际的运行过程中时常出现上位法与下位法之间相互抵触的情况。
第二，从经济层面看，随着社会经济的不断推进和发展，人们的生活水平不断提高，现实的经济条件对不动产登记制度有很大程度的影响，特别是市场经济的持续发展引发了激烈的市场竞争，并且对原有的土地管理政策方针也产生了很大的影响。事实上，我国现存的不动产登记制度并没有与经济运行的速度相匹配，因此也就对整个不动产领域造成了一定的影响。在中国这样一个人口大国里，市场经济的竞争是必然存在的，必须尽快将现行的不动产登记制度进行完善，进而解决因经济的快速发展而导致的制度建设与经济发展不匹配的问题。
第三，从技术层面看，由于不动产具有属地性，进而在数据整合过程中面对一个较为常见的问题就是各部门汇总的登记数据差别很大，一些相对久远的土地不动产数据都是记录在纸上的，并且存在很多材料不全、丢失和毁坏的现象。此外，由于我国对于不动产领域的信息化建设是由地方逐步进行的，这也就使得存量数据整合困难、登记信息化滞后等问题在实践中频发。
5相关措施分析
5.1规范土地市场行为，建立完善的土地市场秩序
随着土地使用制度的改革和发展，我国已初步建立了土地市场。在国民经济运行方式条件下，土地交易无法避免。由于我国土地国民经济运行方式已经建立了很长一段时间，土地市场管理经验仍然不足，在土地开发和交易带来高额利润的驱使推动下，近年来市场上出现了一些现象，如土地隐性交易、土地所有权交易、土地使用权交易、地役权交易等，违法转让中国国有土地和农村集体所有土地等，这说明部分划拨土地未经批准私自出让并缴纳土地出让金；部分农村集体所有土地在违法转让中无法得到补偿的农民。土地违法交易的发生，造成了土地权属没秩序，土地争执增多，扰乱了土地市场的正常秩序，给土地市场行为的规范带来了很大影响。危害非常严重。为此，政府采取多种措施加强对土地市场的管理。通过对土地市场的治理整顿，土地非法交易势头得到控制。整治后，违法土地市场再次反弹。因此，必须通过房地产统一登记，对土地进行严格管理，避免土地非法交易的再次发生，使土地在流通过程中发生的经济关系朝着法制化、标准化的轨道发展。
5.2明晰不动产登记机构权责
《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。此外，由于办理不动产登记的机构均为事业单位，它只是受行政管理机关的委托进行不动产登记事务，而行政管理机关自然而然地会将其管理工作落实到不动产登记中心去实施，不动产登记中心因此也会被多个行政部门进行多重领导，进而在一定程度上增加了非登记事务，提升登记出错率。对此，我国应对不动产统一登记主体进行重新定位，提升不动产登记的独立性，保证登记的公信力与推定力。
5.3建立完善的土地登记的法律法规
近年来，房地产交易活动达到了巅峰，在这样的背景下，土地登记管理需要认真对待。一旦法律约束力不明确，势必影响我国土地在流通过程中经济关系的正常运行。因此，有必要建立完善的法律制度，综合运用法律、政治、经济等各种手段，加强对社会主义全民所有制企业的监督管理，保护资源的变化，才能保证我国土地登记管理的稳步推进。经过多年努力，土地登记覆盖率逐步提高，我国的“土地登记办法”终于成为现实是继《物权法》之后的一项行之有效的规定。它的颁布，使我国每一块土地都具有法律约束力，它对推进我国土地登记制度的完善具有重要意义。此外，我国应建立更加严格的土地管理违法处罚条例，不再助长以权谋私的行为，更有利于提高我国土地管理的威望和信服性。
结束语
总之，要对不动产进行统一登记，避免管理上的盲区。同时，为了我国经济社会的稳固安定，促进社会公平正义，完善我国的法律原则和规则、行政法规，让我国的所利用和可预见未来能被利用的土地通过统一不动产登记管理制度来维护土地的符合法律规定的权利和利益，在此，必须通过实践建立完善的法律原则和规则、行政法规，以适应市场和宏观经济发展的要求，进一步加强土地管理在我国经济发展和财产所有权管理中的作用。
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