王晓舟 张秋实
中交一航局第三工程有限公司 大连市 西岗区116000
摘要： 随着我国社会经济的高速发展,房地产企业也获得极大发展,但各企业间的竞争日趋激烈，整个房地产行业进入“白银时代”。为了在新环境下实现稳定发展,众多房地产企业和相关企业进入产城开发领域。从上世纪八九十年代的工业园厂房+宿舍，到1995年前后出现的贸易元素的工贸园，再到遍布全国的科技园、软件园，乃至目前在全国喷薄而出的产业综合体。地产开发已经进入了新的“产城时代”，本文通过对目前市场上各种类型的产城开发主题的收集和分析，梳理其各自产城发展的战略方向及发展核心，为相关领域人员提供参考。
关键词：产城开发；产业勾地；片区综合；土地利用;
目前全国产城开发主体非常广泛，既有央企国企主导的产城项目，也有传统房地产上市公司操盘的产业综合体，外资企业、非传统房地产企业也逐步进入这一领域，一时间八仙过海各显神通，但产城开发的关键是运营，没有运营能力和策划能力的投资风险极大。产城开发绝不是传统的设计、建造、销售的短周期项目，而是长周期、运营至上的持有型房地产，对开发能力、运营能力、产品能力都有更高的要求。我们认为目前该领域主要有六种主要的模式及方向：
一是以片区开发为主，目的是打造一个片区的成熟度，形态上是产业开发+住宅开发，以产业勾地为主要目的和模式，如华夏幸福在环京的各个园区；二是以打造标准厂房、研发楼、办公楼、写字楼产品为主的产业园区，如联东U谷、ABP等；三是以开发文旅、主题乐园、小镇为主题，挖掘片区价值为核心的开发，如欢乐谷、阿那亚等项目；四是以养老、康复、医美为基础打造的康养小镇、医美综合体、养老综合体等；五是以教育为核心的，整合教育产业，通过教育实现人口导入，拉动地产产品销售的教育地产项目，如新欧鹏；六是以农业开发为基础打造的现代农业产业园，比如正大慈溪农业园等。下面本文逐一加以分析：
1 片区综合开发（产业+住宅）、通过产业勾地开发模式
片区综合开发的核心逻辑是通过片区基础设施的完善、土地价值随之提升，产业及经济实现融合发展，打造针对人的生活（住宅）+工作（产业区）融合，同时满足地方政府税收和经济发展。中长期收益与产业导入高度绑定，即担负政府对区域形象、税收、就业等方面的重担，又承载片区居民日常生活事业的发展，与政府共同推动片区发展，最终共享发展收益。沉淀下来的可持续持有型物业资产，为开发企业未来提供发展的“压舱石”。
但此类项目开发周期长、前期需要大量投入，对企业资金实力、规划能力、现金流要求都极高。近几年，各地产商都提出了“城市运营商”的概念。比如华夏幸福的固安工业园模式；上海临港集团的临港片区模式；中国金茂的金茂模式。从开发主体看无外乎三种开发模式：政府主导、企业主导、政企合作。但实际三种方式都是企业和政府紧密捆绑合作，实现共赢共享的开发模式。都需要争取上位政府的政策和资源支持，降低开发运营和产业培育的成本，形成本区域的产业聚集才是运营的关键所在。
随着近年来住宅地产的管控越来越严格，地产开发已经无法局限在居住一种单一模式，一些开发企业尝试利用政府同样关心的“商业”替代原有模型中“工业”的地位。所以近些年“房产+商业”成为了投资新的方向。比如复星旗下的复地地产提出的蜂巢城市，苏州工业园区一直推崇的邻里中心，启迪控股打造的“园区、校区、社区”联动等概念，都是引入“商业”的概念，创新区域空间体系，强化多元功能融合。甚至许多城市纷纷出现高铁新城，围绕重点交通枢纽在，做“商业”文章，提高人口导入能力，借此同政府一道，共享片区发展收益。
同时，还有一种“飞地勾地”的方式，前述的两种不论是“产业+住宅”还是“商业+商住”都是集中在同一片区，要求两种或三种产品形态天然上具有一定的融合度能够衔接在一起，比如科技园和居住小区、Shopmall和商住楼的融合都很好，化工园区、加工制造和高端居住就很难在融合在同一区域。
此外，由于各地的土地政策、政府导向不同导致了一些创新模式的出现，一是近十年各地特色小镇的开发衍生出的产城融合的项目，二是各城市旧城改造、棚户区改造项目催生出一些传统住宅开发公司，比如大华集团，承接了足够大的大盘项目，从单一开发向“1+N”的方向转变，这N可能包含商业体、可能包含停车楼、市政设施、办公楼、体育设施、旅游设施等等。三是一些城市在土地政策中引入M0用地（一些城市C65用地）等适宜传统工业向新技术、总部经济、服务业等2.5产业的专属用地转变，这类土地性质融合了研发、创业、创意、设计、无污染等功能。这类情况的出现丰富了产城开发的产品形态和模式。
2 标准厂房、研发楼、办公楼开发模式
此开发模式名称上多以科技园、软件园、文创园、加速器、创业园等为主，模式比1类模式规模较小，但单项目短期产品可以销售为主，可多地复制。其核心逻辑是目标客户是规模以上企业，此类企业具备一定购置固定资产的需求和动力。利用其较强的复制性，迅速在全国打造园区集群。
综上，这一模式的核心要素是适当规模下的可复制性。
3 文旅类产城项目模式
文旅类的项目在产城开发项目中一直被认为难度较高，做的项目不少，成功的凤毛麟角。由于景区运营模式稀缺性很强，大量景区资源匮乏，市场空间有限。
近期以华侨城古镇改造、奥园文旅、新希望种子乐园、拈花湾为代表的文旅小镇。文旅小镇本质是文旅资源，具备文旅基因，但文旅资源具备稀缺性，都江堰、青城山等文旅基因很强的区域全国屈指可数。
文旅小镇与特色小镇一脉相承，具备特色小镇的特点，即以“产业”为核心，重在“特”色。然而，文旅小镇又不等同于特色小镇，文旅小镇的核心产业在“文旅”，是一个高度重视文化内核的旅游业态。如华侨城通过三圈层，以一镇一园，对古镇进行改造和升级，打造了黄龙溪古镇、安仁古镇等一系列样板小镇，等待片区熟化之后进行住宅开发，转存量价值为增量价值，建设旅游地产吸引全国各地的游客买房。
4 以养老、康复、医美为主题的模式
此类产城项目多是开发企业和养老机构、医疗机构结合的模式，通过一方面提供适老化产品、康养产品、医疗美容产品三者中的某一类，吸引人群，打造围绕人一生需求的角度出发。产品上既可以服务盈利，又可以地产盈利。难点同样在于运营和规划能力。
此类项目大体分为三类，一是以复星星堡养老社区为代表的城市康养中心城市康养中心通过整合中医门诊、理疗推拿、膳食养生、健康咨询、连锁零售、酒业、母婴用品、康养等产品，打造城市级、区域级康养中心，成为城市新地标。二是以大爱城、荣盛康旅为代表的康养小镇。此类康养小镇其实与文旅小镇较难界定，一般康养小镇坐落在景区内或者靠近景区。
5 以教育为主题的模式
业内最初视教育配套的主要目的是辅助郊区大盘卖的好，教育为远郊大盘带来第一批人流，以提升项目附加值的一种开发模式。
但随着产城开发的深入，经过二十几年的发展，房地产+教育已经成为一种成熟的开发模式，其带来的价值与收益也是有目共睹，随着素质教育与精英教育的普及，业主对优秀教育资源的追逐，教育配套将成为项目开发的必须配置。
此模式代表如新鸥鹏教育小镇以教育为主体，通过教育资源的共享、合理配置，从而有效推动教育发展、城市品牌更新与城镇化建设。
6 以农业项目主题的模式
由于我国的土地管理政策，农业开发在过去的分类中，一直与产城融合是分离的，产城还是需要基于国有建设用地上的空间进行实施。但近几年，由于国家层面对于农业项目开发的支持，从2017年以来，农业农村部、财政部联合开展了国家现代农业产业园创建工作，目前已批准创建了107个国家现代农业产业园。
国家目前高度重视现代农业园发展，做好农业产业园的核心是低成本运营，做高附加值产品，成为产城开发的一条新路径。
参考文献
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