云龙县住房和城乡建设局 云南云龙县 672700
摘要：当前，随着我国城市化进程的不断加剧，我国政府对于城市的建设力度逐渐增强，城市更新行动，不能理解为简单的修补工程，而是要按照现代化城市社会生活需要，进行既精准又系统地改建甚至新建，以满足居民美好生活的需要。这是城市发展的必然之路，也是推进以人为核心的新型城镇化的题中之意。基于此，本文主要对城市更新与功能更新的策略做论述，详情如下。
关键词：城市更新；功能更新；策略
引言
城市更新又称旧城复兴，是城市化发展到一定阶段的表现形式。根据西方发达国家的城市化历程，城市化在不同历史时期有不同的特征，也暴露出不同的问题。城市化的常态形式就是人口集中和经济活动集聚，当人口和经济活动集聚达到一定规模后就会产生“城市病”，经济学解释为过度集聚导致集聚不经济。
1某城市老旧住宅区改造更新分析
（1）空间布局相对混乱。基于原有政治、经济、社会、规划设计的限制，老旧住宅区大多采用简单的行列式排列的围合式布局，户型单一化，缺乏建筑单体的多样化，表现为住宅区各种功能的空间布局混乱现象，住宅区的疏密差异较小，不利于空间的有效识别。（2）建筑结构的问题。城市老旧住宅区大多采用红砖房，以砖墙、砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构，楼层多数为6-7层，存在墙体较厚、窗户偏小的不合理问题。（3）外部环境问题。老旧住宅区的绿化景观较差，缺乏绿地率的管控和绿化设计，户外空间狭小，缺乏足够的活动场所，空间缺乏层次和标识性。同时，老旧住宅区配置有一定的公共服务设施，然而因配置较早，存在设施老旧、不达标、发展受限等问题。
2城市更新与功能更新的策略
2.1开发保护
旧城保护性开发远比建造新城难得多，其难在于三点：其一，文化资源保护的专业性；其二，城市文脉表达的特色性；其三，城市文化保护的人文性。如果没有专业性的文化文物管理、城市记忆碎片的粘合、城市人文情怀的坚守，城市更新都会在强大的市场化力量下被碾压得支离破碎，甚至荡然无存。建议在城市更新决策层建立专家委员会，吸收人类学、文化学、社会学等学科专家参加；发挥民间力量，在项目启动之前做好各种文化遗产、历史建筑、民间传唱等历史记忆印记的收集归档工作，建立城市的历史“基因库”；开展相关学术研究，建立历史与现实对话、国际化与本土化融合的文化连接，把文脉资源演绎成为时代新风尚、文明主旋律。
2.2规划统筹
大规模的旧城更新涉及区域功能的重新定位，用地性质调整面临商业化和公益性之间的矛盾。解决融资难问题，需要一定的商业化，甚至需要必要的房地产开发；旧城更新目的是改善居民的居住环境和生活品质，重新焕发城市功能，并注入城市公共服务的现代化元素。如果不能统筹协调好两者关系，很容易沦为变相的房地产开发，有悖于旧改的初衷。
2.3眼中要有格
格，即是格局，也是品位。城市建设是个系统工程，不管是宏观规划，还是细部雕琢，都要有格局，体现自身特色特点，做出城市品位，既满足人们工作生活中的基本需要，又要承载人们的审美需求。眼中有格，才能在城市更新行动中找准定位、激发巧思、找到灵感，充分利用空间布局，巧妙利用建筑物件，运用规划设计新理念，提升城市的功能和品位
2.4“公共基础设施”发展型城中村改造更新
（1）划分城中村建筑。可以采用拆迁和就地改造的方式进行更新改造，结合拆迁的村落合村并点后进行原有村庄的合理改造，具体实施措施包括有：自愿申请提前搬迁、政府规定时间搬迁、政府动员拆迁、帮助搬迁等。（2）预留安置发展用地。
为了保证“城中村”的村集体，使之拥有相应的居住用地之外，为其规划预留部分的土地，具体方式为：指标预留、规划预留、实地预留，并采用分步实施的策略，尽量减少大规模的开发和大面积的拆迁，近期建设采用村庄整体搬迁或原地整体改造的方式，中远期建设采用成熟一片、改造一片的策略。（3）公共基础设施建设。要进行“城中村”公共基础设施的重新规划和调整，政府要发挥其监管和审核作用，合理确定该地区市政公共服务产品的收费价格，对服务企业给予一定的资金补贴，使之获得合理的利润，明确公共服务设施的经营者、投资者和管理者的责任。（4）做好村民的安置工作。要在城中村改造后保障失地农民的相关权益，依照“统一建设、统一设计、统一规划”的方式，进行城市居住区的合理规划和设计，并以“一户一房一宅”和“一户两房”作为小区安置房的住房补偿依据。
2.5完善住房制度
（1）稳妥实施房地产长效机制方案。因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。（2）完善住房保障体系。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。（3）完善土地出让收入分配机制。以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。深化土地供给侧结构性改革，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，提高土地利用效益。（4）改革完善住房公积金制度。扩大缴存范围，覆盖新市民群体。优化使用政策，为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。进一步加强住房公积金管理信息化建设，提高监管服务水平。
2.6社区利益群体间协同治理
城市更新中带来的冲突不仅在社区与外部之间，也在社区内部之间。社区参与可以引导冲突达成共识，也可使冲突升级。在加装电梯的改造更新中，不同楼层居民间利益不一致，而每户居民都有参与的权利保障，居民都会积极主动地参与捍卫自己的利益。在一些案例中，通过参与和协商，居民间较好地解决了利益平衡问题，达成了共识，顺利安装了电梯。在另外一些案例中，居民一直无法达成一致，楼上楼下居民互不相让、互不妥协，加装电梯悬而未决。如果仅以电梯是否顺利安装来评价参与和治理，似乎是安装了电梯的社区参与比较成功，其实并不尽然。社区参与中的共识和冲突都有时间性，都会随时间和情况变化而变化。顺利安装电梯的参与共识可能是暂时的，在电梯安装后，冲突可能还会持续存在，参与中存在分歧和冲突也是正常现象。所以，不能仅以冲突是否发生来评价社区参与。城市更新引发了社区参与的积极性，居民间的矛盾更加显现化。居民间利益分化、意见多元将是常态。在多元利益和分歧下，建立公平公正的参与规则更重要。公平公正的规则需要居民在参与中不断去建立和完善。冲突现象的背后是否有参与规则的不公平不公正，则要给予更多的反思。促进社区参与，除了给予居民参与的权利保障外，还要在权利分配时保持公平。只有在参与规则公平时，参与的持续发展才会更坚实。社区居民间参与规则的建立既需要居民自身的参与，也需要党和政府的指引。在党建引领、社区各类社会组织参与、社区协商议事平台发挥作用的情况下，逐渐建立起社区居民认可的参与规则。社区参与公平规则可以持续发挥作用，既促进社区参与，又支持城市住区更新，还推进城市社区治理.
结语
总之，在城镇化快速推进的大背景下，城市空间的新旧交替愈演愈烈。如何恢复城市活力，推动城镇化走向健康可持续道路是当前我国众多城市面临的严峻问题。城市更新不仅为解决“城市病”问题提供了一种新的路径，也能够赋予城市中存量物业新的用途和价值，从而拓展城市发展的新空间，并且通过调整城市结构与功能、改善生态环境、重塑城市形象等手段，将使城市保持持续健康发展的动力，有效提高城市综合竞争力。
参考文献：
[1]北京市规划委员会．北京市老旧小区综合改造工程实例汇编[Z]．2014
[2]李江．一种加建电梯的建筑结构．实用新型专利[P]．ZL201821303551．5，2019-6-14