侯东坡
中国建筑第七工程局有限公司 河南省郑州市 450004
摘要：在房地产开发中，拆迁安置房属于其中的一项配套性建设项目，开展该项目建设的主要目的就是安置好地块上的原住居民，并且也能够满足城市中其他居民的住房需求，所以在对拆迁安置房进行施工建设时，其与商品房和商业地产之间有着非常大的差异，这些差异不仅仅体现在户型设计、建筑工程设计等方面，而且拆迁安置房的销售盈利性也要低于商品房，因此，必须要重点考虑拆迁安置房建设工程成本问题，分析影响成本的主要因素，并提出确切的解决措施。
关键词：拆迁安置房；建设；工程；成本；影响；因素；
前言：在城市中建设拆迁安置房的主要目的就是解决原先居住在拆迁安置房区域内居民的住宿问题，也正是因为如此拆迁安置房与其他住宅房有着多种差异，而且拆迁安置房所获取的收益要低于正常的商品开发，因此，在建设拆迁安置房时，必须要重点关注工程的施工成本，采用合理的方法降低成本，从而使开发商的收益可以最大化。
一、拆迁安置房的基本特点
分析拆迁安置房的特点时，可以从拆迁安置房的小区特性、人员结构以及居民特点等方面入手，因为拆迁安置房的不同类型，也为拆迁安置房的管理工作带来了许多问题。有相关的研究学者认为拆迁安置房具备农村与城市两种形态过渡的特点，从拆迁安置房入住人员特征和结构方面分析拆迁安置房有本地农民、失地农民、市民、外来人口等，他们长期生活在同一区域内，不仅流动人口比较复杂，而且弱势群体也比较多，这样就导致整个拆迁安置房区域内的人口结构具有非常强的复杂性，从而增加了管理工作的难度。
从居民的生活习惯和生活方式方面进行分析，城乡结合部安置房本身处于城市近郊地带或城市边缘地带，在住户身上依然保留着农村的生活习惯，不仅综合素质有待提升，而且思想观念也比较落后，在这种情况下，如何对拆迁安置房进行有效的管理，也已经成为社会各界所重点研究的内容之一。
二、拆迁安置房的成本构成
（一）利润成本
对于拆迁安置房来说，具有一定的交易性质。根据我国相关法律法规的要求，开发商必须要配合房地产部门的标准，建立专业的物业管理部门和交易团队，而这些费用均需要由开发商先进行垫付，这也就表明，拆迁安置房的前期成本管理工作在工程项目总成本中占据着很大的比例[1]。
（二）税金成本
拆迁安置房的税收费用必须要符合我国现在推行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的相关要求与规定，并按照特定的比例减去土地使用税。在征收费用时应根据不同房型的标准进行税收，一般情况下需要按3%的计税毛利率加以征收。
（三）开发成本
在拆迁安置房的开发成本中，主要包括前期成本和建筑成本两个方面，对于前期成本来说，需要结合相关法律法规的要求，支出购买被开发土地的费用、原来居住人口的安置费用、政府征收的其他费用、土地规划审批时的流程费用和管理费用，以及对土地进行建设的相关费用等。在建筑成本中，则主要包括拆迁安置房在施工过程中所花费的水电费用、道路平整费用、工程前期勘测费用、土地平整费用、水电气施工费用、道路施工费用以及配套工程建设费用等。
三、对拆迁安置房建设工程成本造成影响的主要因素
（一）工程勘察与设计因素的影响
在拆迁安置房建设过程中，勘察设计工作占据建筑施工成本的主要地位，对于拆迁安置房的勘察报告来说属于土地性质报告，在报告中必须要包含建筑结构设计。因为拆迁安置房与其他商品住房不同，建设拆迁安置房小区的主要目的就是为原有的居民提供居住场所，相比于正规的小区拆迁，安置房内各种设备的设计往往更加困难，这也就说明，相比于其他类型的房屋建筑拆迁，安置房的施工成本更高一些[2]。
（二）材料采购与管理因素的影响
拆迁安置房在建设过程中对外观的要求比较低，所以在材料采购方面也与其他房屋工程建设有所差异。开发商在进行工程施工时，大多数开发商都会选择利润高且成本低的建筑材料，如果采用高价位的施工材料，则会大大增加建筑工程的施工成本。与此同时应重点关注施工材料的运输问题和仓储管理问题，因为这也会对工程的施工成本造成影响[3]。
（三）其他因素
拆迁安置房在建设过程中难免会受到一些外力不可抗拒因素的影响，比如下大雨等，这样就会导致工程延期，进而增加劳动成本，虽然这属于极少发生的状况，但是在施工前开发商和建设单位仍然需要做好提前的准备，从而有效的应对这种情况。
四、控制拆迁安置房建设工程成本的有效方法
（一）加强与政府的合作与交流
作为房地产开发商，应与政府部门进行深入的沟通与交流，并提前做好调研工作，充分的了解人们对拆迁安置房的要求，提前明确建设数量，不要过多建设，避免浪费资源，同时开发商也应该多借助政府部门的力量，与政府部门合作，共同完成拆迁工作，尽量弱化社会和群众对拆迁工作的抵制情绪，进一步加快建设效率，这样也能够为接下来的开发工作奠定基础，并有效的降低工程的施工成本。
（二）做好前期勘察工作
建筑施工单位在施工前，需要派遣专业的勘察人员对工程项目的设计方案进行严格审查，开发商在选择设计单位时应选择业内口碑良好且业务能力强的设计单位，并与设计单位共同完成项目建设，确保设计可以符合要求。除此之外，在施工过程中应尽量使用低成本、高质量的施工材料，在保证施工质量的基础上，尽可能的降低工程的施工成本[4]。
（三）做好监督工作
在拆迁安置房的施工建设过程中，开发商应做好各个环节的监督与管理工作，比如施工现场的监督与管理、采购工作的监督与管理以及仓库管理等，确保每一个环节均不出现问题，只有这样才可以顺利完成后续施工。与此同时，请专家对现场施工进行审核，并结合实际情况提出宝贵的整改意见，结合专家所提出的意见进行及时整改，通过规范性的管理工作降低企业的施工成本，进一步提高开发商的利润，并满足人们对建安置房建设的要求。
（四）严格把控劳动力成本和设备成本
如今的建筑工程企业中，在开展一个项目时，大多数施工单位在招聘施工人员时存在着一个很严重的弊端，一个工程项目往往只需要几个人就可以完成，但周围却始终围绕着多人进行辅助作业，虽然看起来施工人员是在进行工程项目建设作业，但一部分施工人员只是在消磨时间，这种现象的发生非常频繁，从而增加了建筑单位的施工成本，而且也大量浪费了人力资源。因此企业必须要重点关注施工人员的管理问题，加强人员管理和人工核算，确保每一名施工人员都可以有自己的本职工作，避免施工企业出现人员劳动力浪费的问题。同时，施工设备成本也是施工企业成本管理中的关键内容，所以施工企业应积极引进新的工艺和新型设备，利用新工艺和新设备降低施工成本。
结束语：综上所述，拆迁安置房的建设工作与城市的建设和发展有着直接的关系，而拆迁安置房工程项目的成本管理效果也会直接影响到居民和开发商双方的实际利益，因此政府部门和开发商必须要在拆迁安置房的建设过程中不断强化成本管理意识，在保证建筑工程质量的基础上，合理的降低施工成本，以此促进城市化进程的发展。
参考文献：
[1]钟金梅.浅析拆迁安置房建筑工程成本的影响因素及对策[J].纳税,2020,14(11):181+183.
[2]杨波,许莹莹,陈伟楠,咸海昕.拆迁安置区治理中区块链理念及实践尝试[J].河海大学学报(哲学社会科学版),2019,21(04):81-88+108.
[3]纪明媚,丁炜.集中居住背景下农民拆迁安置住房精细化与适应性设计策略[J].城市住宅,2019,26(04):60-63.
[4]胡建军.关于城市拆迁安置房项目推行代建制的思考[J].城市建设理论研究(电子版),2018(27):192.