李东霞
聊城昊天测绘有限公司 山东 聊城 252000
摘要：房产测绘技术在我们的生活中起着很重要的作用，随着我国房地产行业的迅猛发展，对于房产测绘技术的要求也在逐渐的提高。如何提高房产测绘技术的质量，让其有着更加高的精确度成为了当下研究的重点，本文针对房产测绘技术中的问题进行研究，并提出了相应措施，希望能够有效的提高房产的测绘水平。
关键词：房产测绘；精准测量；现状分析；控制策略
引言
作为一种能够规范房产交易行为的中间技术手段，房产测绘对于提高房产管理的科学性和准确性、保证房产及其用地信息的客观、公正、完整和准确方面发挥了巨大的作用。房产测绘单位要根据我国房产市场的发展状况，充分结合当前房产行业的各项规章制度，因地制宜地制订出切实可行的质量管理措施，以保障房地产业的健康稳定地发展。
1房产测绘概述
房产测绘属专业测绘中极具特点的一个分支，其测定的特定范围是房屋及与其相关的土地，通过测绘仪器和测绘技术的应用测定房屋、土地及房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量及利用状况的专业测绘，隶属于工程测量，后独立为房产测绘。通过测绘得出房产的真实数据与信息，并录入房地产信息管理系统中，就产权登记进行有针对性的申请，为房地产建设项目和房产交易提供参考依据。测绘内容包含房产面积、房产变更、房产要素等方面的测算以及房产图的绘制。
2房产测绘质量管理现状
2.1房产测绘技术标准和规范
在开展房产测绘现场作业时，所有的测绘单位和从业人员都必须严格遵守国家的法律和法规，根据不同项目类型的技术要求，参考现行的房产测绘技术标准和规范进行作业。随着经济和社会的不断发展，房产测绘的技术标准和规范也经历过多次修订，许多地方在房产建筑面积的测算方面也制定了适合当地的细则，我们应实时关注这些标准、规范、细则。
2.2仪器装备的管理
性能稳定、质量合格的测绘仪器装备对于提高房产测绘的质量至关重要，国内许多房产测绘公司已经建立了相当完善的仪器设备保障制度，同时建立了测绘仪器管理台账数据库，保证了测绘仪器资料的及时更新，实现了测绘仪器设备的信息化管理。
2.3人员管理
从事房产测绘人员的素质和技术水平对于房产测绘的质量也有着重要的影响，因此不仅需要从业人员具备充实的房产测绘理论知识，还需要他们能够熟悉作业流程并具有一定的现场从业经验。房产测绘人员从业前必须经过专业的岗位培训，并依法取得房产测绘人员资格证书，在具体项目中，应遵照《房产测绘管理办法》的规定，测绘人员如果与委托人之间有利益关系的，应当回避。
3房产测绘中精准测量的质量控制策略
3.1确认房屋计算面积的部位
对一幢房屋进行测绘之前，首先要确定哪些部位不能计算面积，哪些部位计算一半面积，哪些部位是计算全面积。没有准确确定就进行计算的话，就会造成房产总面积计算错误以及分摊计算错误，因此首先要认定计算面积部位。对计算面积部位进行认定时，其依据是《房地产测量规范》以及各地的实施细则。实际工作时有时会发现一些房地产开发商为了增添买点，设计图上的文字注释与规范不尽相同，例如设计图上注明有景观园、空中花园、入户花园、入户阳台等，这时就要高度重视。
以入户花园为例，这个名词并不存在于计算面积的技术规定条款中，且花园不能进行建筑面积的计算，但是实际上这些入户花园与规范中的“不封闭的阳台”“外走道”是类似的，顾名思义，入户花园指的是从电梯或公共楼梯出来后要进入某户需要经过的通道、前室，从本质上看属于公共部位，那么如果这些公共部位是封闭的，就要进行全面积的计算;如果是敞开的就要分情况计算，如果这个入户花园在建筑主体结构内，那就与规范中的有柱走廊类似，要计算全面积，如果是在建筑主体外悬挑，那就与无柱外走廊类似，要计算一半面积。
3.2准确调查房产要素
房产测绘过程中要对房产要素进行准确调查。预测时要参照建筑的地名登记表、规划许可证、文字标等收件资料来确定房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素。实际测绘时，深入实地进行核对，同时通过房屋竣工图与预测成果资料的核对来进行调查，不仅要确保房屋的尺寸、套型、部位一致，还要查对房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素是否与设计图纸一致，是否能满足房屋产权发证要求，是否符合规范。当发现不一致时，委托方要提供文字说明、联系单以及变更图纸。当实地不符时，此时开发商就要采取整改措施直至符合要求。
3.3准确采取房屋套型边长数据
幢是房屋面积测量的基本单位，一幢房屋是一个整体，因此只能有一个销售许可证，整体房屋建筑施工要满足已出“±0”的要求。房屋测绘时，按照分幢的方法，无论一幢房屋的体量、占地规模有多大，均将其按照一个实体来进行计算，出具测量报告时只出具一份。一幢房屋中包含有许多套房屋，因此房屋测绘中最小的单元是套，房屋的边长数据测算、套型的准确性对幢的总面积具有直接影响，因此房屋预测、实测时都要高度重视房屋的边长、套型的确定。就房屋预测时，采取套型变成数据时，有的数据能直接从设计图中获得，有的数据则需要进行换算后才能使用，还有的数据需要基于比例尺来量取，因此工作人员要能看懂各种类型的设计图，读懂设计图中的各种线段、符号的含义，通过设计图来明确各层的连接关系，掌握依据设计图换算为我们所需数据的方法。第一，要明确设计图中各层之间的结构关系，例如坡面屋顶的层高、大厅的高度、阳台的顶盖、楼层的高度、架空通廊的顶盖等。第二，当房屋采用坡面屋顶时，只有当层高在2.2m及以上时才能计算建筑面积，此时要从剖面图上来图解三角形，能对2.2m的投影范围线进行计算。第三，预测时对各种尺寸要进行换算处理，分析设计图上标注的尺寸是哪个部位的。对边长数据进行换算时要充分考虑到竣工后的实际情况，例如当墙的厚度为20cm时，外加两侧粉灰厚度各2cm，那么竣工后的实际厚度就应该是24cm，否则会引起预测面积与实测面积出现比较大的误差。就房屋实测时，要与预测成果图的结果进行比对。调取预测资料分析实测竣工图与预测施工图之间有哪些不同之处，分析施工过程中是否出现了设计变更，记录所有发生变动的地方，方便实测时重点量测。实测时要注意结合整体与局部，从整体到局部进行测量。事前对测量房屋的整体进行观察。由于一般住宅除了水箱、机房、顶层复式房屋、楼梯、门厅、底层房屋套型以外，外墙的立面基本一致，建造时为了保证立面效果要在阳台、分隔上做不同的设计，因此可以充分利用这一点，确保房型相同时相同套内的建筑面积相同。检测房屋单元套型时，只要测量房屋的轴线总尺寸、阳台尺寸与临近单元部位的尺寸等并做好记录工作即可，通常无需再次详细测量全部内部尺寸。实测过程中还要对竣工图纸是否与房屋完全一致进行分析，当发现不一致时要进行认真的检测，从而确保房屋的边长、套型正确。
结束语
当下国内房产测绘工作日益趋向多元化与复杂化的方向发展，而服务对象对此专业的了解也越来越高，因此应用好房产测绘技术以及控制好测绘质量，需要工作人员具备超强的责任心，科学应用高科技设备，实现精确测量，提供给相关使用者。只有通过不懈的努力，坚持与时俱进，方可推进房产测绘技术的快步发展，全面提高国内房产测绘质量。
参考文献
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