南宁轨道地产物业服务有限责任公司 广西南宁 530000
摘要：物业管理中对于机电设备的管理与维护是保证建筑物中机电设备正常运转的重点，只有做好机电设备的管理维护工作，才能保证设备的正常运转，才能在建筑物中实现对业主用户的正常管理与控制，保证正常的办公环境与物业环境。
关键词：物业管理；机电设备；管理维护；消防系统
引言
机电设备是物业管理中的重要内容，同时也是建筑物中不可或缺的核心设备之一，因此物业管理工作应当重视对机电设备的管理，只有保证机电设备的正常运转，才能保证建筑物中各项设备装置的正常运行，为业主提供正常的办公秩序与物业环境。
一、变配电设备的管理与维护工作
变电设备是物业管理中的重点，而建筑物中一般都有专门的变配电房。由于人们日常生活中对于电器的使用需求较大，因此对于变配电设备的管理应当更加重视，保证建筑物的正常电力供应。
（一）管制制度的建立
所有较大的负荷用电设备应当进行档案的建立，做好维修与保养工作，制定配电房中的管理规定，明确岗位责任制度与交接班制度，定期做好试验工作，保证维护与保养的质量。
（二）供电系统的管理
供电系统的检修制度应当完善，设置专门的维修人员，保证其工作能力。做好日常检修工作，对于临时施工或者装修的用户的用电安全进行有效管理。
（三）配电房的管理
配电房中的机电技术人员应当24小时值班管理，无关人员禁止进入，定期做好室内照明通风工作，控制室温在40摄氏度以下，对配电房中所显示的数据参数做好记录工作，及时发现问题解决问题。
（四）供电设备的维护管理
供电设备应当采取24小时值班责任制度，在发现故障情况的时候及时进行检修排查，配置专门的电气技术人员，进行对整体供电资料的管理与维护，定期做好检修工作，在停电之前应当进行通知，避免出现由于停电对物业服务管理范围的影响。在维护工作中，应当对配电盘上的仪表数据的记录与分析，定期检查数据的规范性，核对不同支路中的实际负荷情况，保护元件的整定值是否相符，同时做好对导线绝缘性、接地装置、变电设备、变压器等设备装置的检查养护工作，保证配电设备的正常运转。
二、电梯管理与维护工作
电梯是建筑物中的上下交通设备，在人们的生活与工作中起到了重要的作用，由于电梯属于垂直代步运输工具的一种，因此电梯设备本身的制作与操作、保养等都需要依照规范流程进行保养维护，在出现各种故障情况的时候应当做好维修工作，降低出现故障的几率，保证设备的正常运转。
在电梯的管理与维护工作中，应当首先建立完整严格的电梯管理维护制度，对于货梯与客梯、扶梯等进行分开管理，保证电梯设备的日常运转状态，定期做好维护与保养工作，检查电梯机房内部的清洁情况，避免电梯温度过高或者过低，保持电梯内的楼层照明指示灯正常工作，在电梯搭乘的过程中做好例行检查工作。注意电梯的减速器与制动器等零部件装置的联动，定期进行测试，在出现各种火灾情况的时候保证电梯的反应能力。另外，基于公司的规模性质，对于电梯的保养工作可以请专业的公司进行开展，保证电梯设备的正常运转状态。
三、中央空调设备的管理与维护
现代高层建筑中和大型交通枢纽中心的中央空调设备的重要性越来越明显，而中央空调可以在建筑物中起到冷热空气的调节，因此在物业工作中只有做好对中央空调的维护管理工作，才能避免由于空调设备出现问题而导致的停机故障，保证中央空调的正常运转。
（一）主机管理
对主机的管理应当依照正常运行流程对空调主机进行检查分析，对巡检仪表的可靠性与冷却剂的泄漏情况进行定期的检查处理，保证冷却剂的整体可靠性，避免漏水的情况出现。定期进行电机的保养，在淡季停机之后对冷冻机系统进行全面检查，保证电机的保养工作与蒸发器、冷凝器的清洁工作落实到位。
（二）空调水泵
对于空调水泵的管理应当做到每日检查，由于水泵在中央空调中的作用重要，因此要做好电机、连轴的检查工作，在螺丝出现松动或者连轴清洁过程中进行检查与换油，对部件的磨损情况与密封情况进行控制，泵叶与泵壳的腐蚀保养应当到位，检查键轮的磨损情况和轴承之间是否有松动现象，并做好电路动作的可靠性分析。
（三）冷却塔
进行实地巡查，对冷却塔的实际运转工作及补水情况进行控制，每月进行对皮带松紧度以及噪音情况的控制，冷却塔内外表面做好清洁工作，同时对部件磨损情况的进行检查，定期更换并维护阀件，检查不锈钢件保护层的良好性，定期进行保养。
（四）空调机
空调机的巡视巡查工作也应当定期开展，对于空调机在使用过程中存在的异响情况进行及时的检查，保证出风、气动三通阀的正常运行状态，在风机正常出风的条件下进行对磨损情况与松动情况的控制，定期做好换件工作，实现对机房环境的控制与外表加油工作，并给轴承做好加油。另外，在每半年或者年检的时候应当着重检查风机本身的腐蚀、密封、保养情况，做好空调机清洁，保证空调机的正常运转状态。
（五）盘管风机
对于盘管风机的检查应当着重检查其室内调校效果，探究风机在转动过程中是否出现振动情况，并在拆检的同时做好修理与加油工作，定期清洗盘管风机滤网，做好各单位的清洁维护工作。
（六）其他
另外，中央空调的水路管道阀件也是检查的重点，做好对空调的水质保养工作，做好空调的防腐，检测空调是否出现老化、腐烂等情况，然后实现水质处理，在露天的管道中每年进行管道防腐的上漆，注意风管中是否存在漏风的情况，在检查完好之后将每次的检查记录进行存档，定期对参数进行分析，保证中央空调的各个环节正常稳定运行。
四、备用电源的管理与维护
随着现代建筑物楼层的不断升高，建筑物的高层楼宇中都设有备用电源，而备用电源主要是在外部出现停电情况的时候给应急照明的设备装置供电，现阶段常用的备用电源分为手动与自动两种，主要是在电梯、照明、消防等重要的应急设施中进行供电，保证建筑物的基本运作。
在电力正常供电的时候，备用电源的启动此时应当为每周一次，这样才能保证定期对备用电源可用性的检查，通过启用的方式检查备用电源的使用情况，保证备用电源在应急状态下可以正常使用。同时应当做好发电机、绝缘开关触头以及线路的检查工作，在每年冬季做好对发电机的维护保养，在发电机运行时间过长的情况下进行二次过滤并检查校正柴油机本身的滤芯，对喷油器进行调试与调校。
五、消防监控设备的管理与维护
消防监控设备是保障建筑物整体生命财产安全的重要内容，在整个体系中发挥着重要的安全意义与作用，因此，物业管理工作中对于消防监控设备的管理与维护也相当重要。消防监控设备在建筑物中起到了非常重要的意义与价值，尤其是在高层建筑中，设备的整体管理体系是消防泵、消防控制系统装置、消防水池、消火栓以及灭烟器和自动喷淋系统、烟感报警装置等，这些装置设备之间的联动形成了整体的消防监控体系，而在体系中所涉及的功能较为复杂，设备种类繁多，在管理、维护、运行及保养等方面都有着较大的难度。
针对消防监控设备系统，应当首先建立完善的管理体制，保证管理人员充分了解建筑物中的所有设施内容。然后对值班人员与管理人员进行培训，在出现各种火灾及设备损坏情况时应当做好对一些火灾隐患的预警与控制工作。定期做好对消防控制中心设备的试验，检验设备的有效性，同时做好定期的保养与检修工作，在设备出现问题时进行及时的检修，避免安全隐患及发生事故。另外，依照建筑物的实际装修图纸内容，配合二次装修安装进行管理，形成闭环系统，检查中央处理系统的报警设备与各种继电器作用，保证所有信号的指示控制效果，检查并保证线路的联络正常，进而检测消防广播的正常性。保证所有设备设施状态良好，进行随时检查使其保持始终在稳定高效的状态中。
结论
总而言之，现代化物业管理工作中应当做好对建筑物中所有设备的管理与养护工作，定期开展检修与检查活动，对于设备管理的好坏直接影响到了物业的质量，同时也影响到了建筑物的寿命与安全性，对于物业业主的生命财产安全有着非常重要的意义。
参考文献：
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[2]陈耀从.物业项目机电设备维护与管理探析[J].中国市场,2018(14):126-127.