镇江市地价事务所
摘要：近年来，我国整体经济建设发展迅速，带动我国各行业的快速发展。集体建设用地流转具有一定普遍性，但是目前我国仍未建立集体建设用地基准地价体系，致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据，集体土地流转交易市场不规范、不透明。为了规范集体建设用地市场，适应当前集体建设用地流转运作模式，保障农村集体和农民的利益，我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础，建立一套完整的评估体系，同时制定相应制度对市场进行规范引导。
关键词：集体建设用地；基准地价评估
引言
我国经济建设之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，才有今天的局面和规模。随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
1地价评估目的和意义
探索科学量化集体建设用地定级估价的方法，建立科学合理、可操作性和实用性强的集体建设用地的价格体系，为规范集体建设用地流转、促进集体经济发展、保护农村集体建设用地权益、实现城乡统筹发展、逐步建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。同时，集体建设用地评估也使保障农民经济利益不受损害和建立对农民集体建设用地市场的监管体系成为可能。
2集体建设用地基准地价评估的问题分析
1.集体建设用地分布零散，工作量大，不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。2.缺乏市场资料，难以收集，由于现在市场上集体建设用地交易市场相对窄小，交易数据少，且大量的交易案例属于私下交易，不属于正常化、公开化的交易行为，缺乏客观实例可用，这造成了在实际估价时没有足够案例可用于比较验证，评估出的价格也难以适应市场的要求。
3集体建设用地基准地价评估
3.1总体思路
现阶段，集体建设用地基准地价评估体系需要表现出“体现差异，注重城乡衔接，引导同地同权同价”的特点。本次构建的集体建设用地基准地价评估体系主要有以下几个方面的考虑：首先，集体建设用地基准地价评估参考城镇国有建设用地基准地价评估思路，根据自身特点制定符合现阶段集体建设用地基准地价评估体系；其次，在具体的评估体系中，需要考虑到集体建设用地与国有建设用地的差异；最后，集体建设用地基准地价评估要与城镇国有建设用地基准地价的衔接。同时，要注意与征地区片价、工业用地出让最低保护价、农用地基准地价等其他地价成果的衔接。城镇国有建设用地基准地价的一般采用“定级估价”的技术思路，主要包括前期准备、均值区域的划分、基准地价测算与确定、宗地地价修正体系编制四部分内容。集体建设用地基准地价评估工作的技术路线总体与之类似：深入分析集体建设用地的性质和功能特点，综合考虑集体建设用地地价影响因素、地价内涵、地价构成等，采用多因素综合评价法划分土地级别，以土地级别划分为基础，采用样点地价平均法或样点地价与定级指数模型拟合法评估集体建设用地基准地价，编制宗地地价修正体系，建立集体建设用地基准地价体系。
3.2修正法评估集体建设用地基准地价
在设定集体建设用地地价内涵的基础上，求取集体建设用地级别对应的城镇土地基准地价。依据集体建设用地自身的一些缺陷，对国有建设用地基准地价进行权利对等性、政策配套度、交易完善度等相关修正，从而得到集体建设用地基准地价。评估步骤如下：1.获取相应位置城镇级别地价。将集体建设用地土地级别与位置相同的原有城镇建设用地级别进行空间叠加，采用面积加权求和得到相应集体建设用地的级别城镇国有土地地价。2.评估期日修正。对原有城镇级别基准地价进行交易期日修正。3.级别地价内涵。修正因原城镇国有建设用地基准地价内涵和本次评估的集体建设用地基准地价内涵不同，所以，需要根据本次设定的集体建设用地地价内涵，对城镇各级别地价分用途进行使用年期、容积率、基础设施水平等相关修正。4.求取级别地价现实差异性修正系数。根据集体建设用地与国有建设用地差异性，主要考虑二者在权利完整度、政策支持度、交易完善度等方面的差异，求取集体建设用地不同用地类型的现实差异性修正系数。
3.3级别界线的处理
对集体建设用地在划分过程中，发现没有线状物可以与边界线进行吻合，此时工作人员可以用级别界限，将这些土地进行划分处理。开展划分工作时，许多偏远地区的农村道路等线状物较少，与此同时道路的路名也不够完善，许多乡村道路并没有设置相应的路标指示牌，这些都直接导致了农村建设用地在规划处理过程中的难度变得很大，工作人员很难进行资源划分上的处理。此时土地资源管理人员，就应该使用那些实用性更强的操作方法，结合地价的规律的级别界限，对参照物进行相应的调整，可以以行政村为最小的划分单元，如果建设用地在划分过程中跨过了两个同一水平的行政村，此时可以将这两个村进行界限上的合并，这样的处理，可以让级别界线的范围变得比较清晰。在对这些建设用地进行处理时，也可以减少很多不必要的阻碍，不仅大大减轻了工作人员的划分负担，也便于成果上的操作使用。
3.4估价方法的选择
1.市场比较法：由于集体建设用地交易行为相对来讲不十分规范，市场是不充分的，且集体建设用地使用权没有入市，市场的正常交易量稀少，难以收集相关交易数据，因此，采用市场比较法对集体建设用地进行评估只适合用于个别已具有规范市场、交易活跃的地区。2.收益还原法：采用收益还原法对集体建设用地基准地价进行评估，主要会受到土地还原率难以确定的限制，一般采用安全利率加风险调整值法确定土地还原率，农村的风险调整值比城镇高，但是高多少，没有权威的论断，估价人员应在保证不出现原则性错误的情况下，选取符合实际的参数，方能使估价结果更具客观性。3.剩余法：若在估价基准日下待估宗地可以确定开发方案和通过何种方式获取收益等情况，可以通过剩余法进行地价测算。4.成本逼近法：适用于新开发的土地，以估价期日重新开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上正常的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。但是实际估价时，应该考虑到国有建设用地与集体建设用地开发费用的差异，通常情况下，由于集体建设用地的开发建设标准（如土地平整、基础设施配套等）明显低于国有建设用地，因此开发费用要低于国有建设用地。
结语
作为估价人员，应该根据实际情况对集体建设用地的内涵进行设定，科学地划分评估单元，合理选择评估方法，深入调查市场交易情况，掌握真实地价数据，参照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等规程对集体建设用地基准地价进行评估，形成一套客观合理的集体建设用地基准地价成果。
参考文献：
[1]刘金国.集体建设用地流转价格评估理论与方法研究[D].吉林：吉林大学，2011.
[2]刘泰圻.广东省集体建设用地基准地价测算方法探讨[J].资源与产业，2008，10（2）：127-129.
[3]曹丽萍.农村集体经营性建设用地基准地价评估研究--以江西省余江县锦江镇为例[D].江西：江西农业大学，2018.