榆林市房屋征收与补偿事务中心 陕西榆林 719000
摘要：近些年，在我国社会高速发展下，带动了我国城市化进程的加快。目前，国务院针对城镇老旧小区改造问题提出了全新的指导意见，意见要求当地政府部门应该统筹规划、合理部署，确保城镇老旧小区改造工作得以全面贯彻与落实。为进一步落实国务院对城镇老旧小区改造工作的指导意见，加快推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众改善居住条件的期盼。本文立足于城镇老旧小区改造现状，就城镇老旧小区的界定、改造的内容、改造面临的主要问题及处置办法、改造具体方案设计进行简要的探析。
关键词：城镇老旧小区；改造问题；处置建议、改造方案
引言
全国各地在推动老旧小区改造中积累了一定的经验，探索了推进的路径，但是在实践中仍面临改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改造少等问题。为了更好地推动城镇老旧小区改造，要做好以下几方面工作：
1老旧小区改造的政策背景
根据国家统计局、住房和城乡建设部的数据：目前全国已累计改造老旧小区约6.2万个，总建筑面积13.98亿m2；有改造需求的城镇老旧小区约32.7万个，总建筑面积65亿m2，占现有城镇住房总建筑面积的20.06%，涉及居民7323.3万户。
2城镇老旧小区改造问题及处置建议研究
2.1小区综合改造、拆旧建新等问题与处置建议
关于小区综合改造以及拆迁建新等问题，始终是老旧小区改造期间需要重点解决的问题。究其原因，主要是部分小区修建时间过长，导致房屋结构老化问题比较严重，存在的安全风险较高。对于这部分小区建议应该采取拆旧建新的方法，即整体拆除。需要注意的是，城镇老旧小区改造不可以按照一刀切方式进行处理，规划人员必须在正式改造之前做好调查工作，根据调查反馈结果进行科学分类，对于确实需要整体拆除的老旧小区而言，必须坚决运用拆旧建新的方法。
2.2实施激励支持政策
按照“共谋、共建、共享”原则，引导加大绿色智慧住区建设资金投入。中央和各级财政列支专项补助资金，对绿色智慧住区试点示范进行奖补；发挥绿色金融的作用，对绿色智慧住区改造项目予以低息贷款；将绿色智慧住区建设作为高新技术企业评审、科技研发补贴依据之一，对参与实施的企业执行税收优惠，激发创新活力。
2.3精细化与智能化相结合
既要注重以绣花般的细心、耐心、巧心提高小区改造精细化水平，树立精准规划、精致建设、精细管理、精美品质的导向，做到规划精益求精、建设精雕细刻、管理精心精细。也要注重现代科技手段实现智能化，推行“互联网+”小区治理，推动社会治理服务全要素与智能化建设深度融合、互为支撑。依托信息系统，与“12345”市民服务热线对接，建立集信息采集、纠纷受理、数据集成、智能研判于一体的社会治理智慧系统，一网统管，让大数据平台成为社会治理网上平台。实现群众诉求“第一时间发现、第一时间受理、第一时间化解、第一时间确认、第一时间反馈”，用互联网这个最大变量实现社会治理现代化的最大增量。
2.4强化建筑环境提升改造工作
城市老旧住宅小区通过长期的风吹日晒，一定会出现外墙老化和墙皮脱落的问题，需要对其进行维护和粉刷。一些城市老旧住宅小区的公共空间堆放了大量居民的杂物，不仅占用公共面积，还加大消防安全隐患。所以，在对城市老旧住宅小区提升改造中，有关人员需要和居民进行良好的沟通，提高居民的依从性，一同将占据公共空间的杂物清理干净。针对楼道出现老化的窗户和栏杆等，需要对其展开统一处理。
对于小区外墙要按照相关要求进行修整与粉刷。除此之外，为了确保城市老旧住宅小区居民的现代需求，需要社区和物业签订合同，给城市老旧住宅小区安装门禁，和增加安保、保洁等服务，另外，在小区内安装智能快递柜，比如蜂巢等，给居民收发快递提供便利。另外，在小区内安装电子监控装置，具有联网功能，可以实现远程报警，以保证小区居民人身与财产安全。
2.5后续管理问题与处置建议
城镇老旧小区改造之后，小区内部无论是从环境质量还是生活氛围，都得到明显加强。为确保小区良好环境得以延续保持，小区内部应该构建以小区物业为主体的科学管理机制，为城镇老旧小区改造效果提供进一步保障。结合实际情况来看，部分城镇老旧小区改造之后依然没有构建相关的后续管理机制，导致小区内部环境仍旧会出现生活垃圾随意堆放等问题，针对此问题，社区物业以及街道办事处应该加强对城镇老旧小区改造问题的宣传与指导，让每一位居民都可以意识到保护环境的重要性。并且应该根据当前后续管理情况，建立科学合理的后续管理机制，必要时可以引进优秀物业公司，对小区物业问题进行科学管理与指导，确保小区内部生态环境保持与生活居住安全。
2.6多渠道落实设施用地
在征得居民同意且不违反规划的前提下，允许利用小区及周边存量土地资源，增设电动汽车充电设施。积极探索整合社区存量土地资源，统筹增设电动汽车充电设施。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强电动汽车充电设施共建共享。鼓励开展充电车位一桩多用、相邻多用、分时共享，提高充电桩使用效率。对利用小区内存量土地资源增设电动汽车充电设施的，可不增收土地价款；利用存量房屋资源增设电动汽车充电设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和用地性质的手续。通过政府采购服务、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引企业投资在改造的老旧小区建设增设电动汽车充电设施。积极引导广告商、大数据服务商等后服务市场商与充电桩运营商合作，形成内容丰富的多种商业模式，开拓更多增值服务的盈利增长点。
2.7长效管养与社会参与相结合
“激活”老旧小区，特别要着力破解“后续怎么管”难题。要依靠居民自治，让居民自己成为小区管理的主体。提供平台，让大家充分协商，最终形成对管理模式的共识。要引入社会管理力量。居民通过购买服务等方式建立长效管养机制，根据小区基础条件、居民消费水平、主体意识等具体情况，引导居民分类实施规范型、基础型、托底型管养模式，逐步提升后续管养水平。要探索建立老旧小区住宅维修资金制度以及有偿使用新增设施等方式，拓宽长效管养资金来源。对社区闲置低效空间进行改造提升，引入居民所需的便民服务业态，通过后续物业服务的使用者付费、停车管理收费、空间租金收入以及未来可能落地的养老、托幼、健康等产业，实现一定期限内的投资回报。还可通过金融机构投资等方式，形成老旧小区有机更新长效发展的投融资机制。另辟蹊径拓宽社区收入渠道，如便民商业可通过居委会对接居民需求，设立裁缝铺、小菜场等便民业态，让居民的消费留在社区内。设立专门负责社区活动运营的团队，定期举办消夏市集、跳蚤市场、公益电影等社区活动，多渠道获得的收入也可以保证物业管理长期可持续。
结语
在城镇老旧小区改造期间应该立足于当地实际条件，严格按照因地制宜、科学合理的改造原则进行处置。最好先行试点部分小区，根据试点小区实际改善情况，确定最终的改造方式与内容，实现经济效益和改善效果双最大化。必要时，规划人员也可以采取一小区一改造方案进行合理处置。
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