摘要：随着企业改革、三供一业的移交，事业单位物业管理要及时转变职能，改变传统管理模式，提供专业化的有偿服务。但是在改革过程中，由于小区设备老旧、管理观念陈旧、管理技术缺乏等问题，新的物业管理制度推行困难，难以达到预期效果。本文通过对目前事业单位物业管理存在的难点进行阐述，并提出针对性的解决方案。以业主满意为目的，以模式改革为手段，逐步提升服务质量和管理水平，从而达到业主和管理者共赢的目的。
关键词：事业单位；物业管理；改革
随着城市建设和房地产行业的不断发展，出现了很多管理理念新颖、管理水平较高的私人物业管理公司，而事业单位的物业管理观念陈旧、方法缺少创新，已经不能满足小区业主日益增加的需求。因此，做好事业单位物业管理改革，规范物业管理工作，实行专业化管理，规范化经营是关于加快发展物业管理的重要内容。
1事业单位物业管理工作开展的难点
1.1 物业管理制度不健全
随着物业管理服务范围的扩大，物业与业主之间的纠纷日益突出，特别是从中暴露出的物业管理制度的深层次问题日益明显，影响小区物业正常管理，影响业主的正常生活。不同于私人物业，事业单位的物业管理一般是由本单位或本体系内的单位进行管理。物业管理制度一直沿用下来，从未进行完善和改革，他们很难主动改变制度来迎合业主的需求。
1.2 物业管理人员缺乏创新
不同于私人物业，事业单位的物业管理一般是由本单位或本体系内的专职人员进行管理。这些专职管理人员虽然为业主提供服务，但是他们与业主一样，都是体系内的正式职工，他们不受雇于业主而是受雇于企业。业绩考核不是业主进行，而是本企业进行考核。他们很难改变自己的观念寻求创新。而且，大多数员工未接受或者很少接收QC、TRIZ等创新管理方法培训，很难进行自主创新。这也是大多数物业管理人员存在的共同问题。
1.3 小区基础设施不完善
部分小区建设时间较早，有的长达30年以上，一些公共设施年久失修，路面破损严重，清水系统、排水系统、采暖系统和电力系统等均易出现故障，给业主的使用带来不变，也使得物业管理的难度加大。比较突出的问题是排水系统较差，暴雨天道路易被雨水淹没，人员出行困难。这些问题如果不经过改造，很难彻底解决。但是改造成本较大，没有资金渠道。
1.4 业主意识难转变
事业单位业主长期享受免费的物业管理，让他们缴纳物业费，由无偿服务变成有偿服务，他们一时很难接受，观念很难改变。这样就会造成物业管理费用收取困难，双方难以沟通的情况。长此以往，物业管理工作很难推进，问题会日益加重。
2 物业管理改革方法探究
为全面加强事业单位物业管理，帮助事业单位物业管理顺利转型，需要不断创新改革管理方法。经过不断尝试，确定了以下四个方面改革内容，有助于及时化解物业管理存在的各类矛盾，提高服务质量，促进长效管理机制，提升业主满意度，构建市场化、专业化、规范化的管理模式。
2.1 建立健全物业管理制度
物业管理制度是保证物业管理长效发展的基础。一是要建立物业管理规范，将物业管理规范化、制度化，并严格按照制度执行。二是创新管理理念。传统的物业管理理念已经很难满足业主的需求。应针对不同的情况的单位或小区进行分类管理。三是建立合理的奖惩机制。应进行明确的分工，确定每个人的职责范围，定期及非定期的进行检查评比。
2.2 加强物业管理人员的培训
物业管理人员的综合素质和服务能力是制约物业管理水平的关键因素。只有加强物业管理人员的培训，才能提升物业管理人员的综合素质和服务能力。一是要加强物业管理人员专业能力的培训，提高为业主服务的水平。要定期对物业管理人员进行相关培训和考核，作为评估履职能力的依据，以此促进他们不断的学习和提高自身的专业水平。二是自主创新，摆脱对外部技术的依赖，依靠自身技术来创新管理。
2.3 改变传统的工作方式
物业管理人员应该走出传统“坐、等、靠”的管理误区，主动对小区设施进行巡检，及时排查和解决存在问题，变被动为主动。对自己辖区内的业主情况和设备实施情况进行了解掌握。高标准、高质量地提供服务，以业主满意为目标；全天候、无限制地提供服务，保证业主随时随地能享受物业服务；全方位、无盲点地提供服务，保证辖区内管理没有死角。通过改变工作方式，可以增进业主信任，便于开展后续管理工作。
2.4 多渠道多手段沟通
现代科技不断发展，智能手机和多种通讯方式普及，人们的沟通方式已经从线下发展到线上，从时间环境制约发展到了随时随地不受制约。为加强沟通，应做到以下两方面：一是建立沟通体系。让业主提出小区管理存在的问题以及需要改进的地方，提高业主的参与度；二是建立报修平台。上门服务时间、维修费用等信息让业主一目了然，避免了过去沟通不畅、反馈不及时的局面。同时，还可以线上预约上门维修时间，方便业主安排出行，提高维修效率。不仅能够加强与业主的联系，也能增加业主的信任度，有效的促进物业与业主的沟通，方便物业管理工作的开展。
3 取得效果
经过实践证明，物业管理改革得到了事业单位和业主的认可和支持。设备设施完好率提升，故障报修率下降。服务质量提升，环境面貌有了很大改观。事业单位物业管理改革是势在必行的，是符合现代企业制度改革方向、顺应社会发展趋势、提升生活环境质量、促进经济和文化繁荣发展的重要举措。
4 结论
⑴传统管理机制无法适应新需求，事业单位物业管理改革势在必行。
⑵建立长效管理机制，创新管理理念，是物业改革的有效方法。
⑶建立沟通平台，提升业主参与度，才能实现共赢。
参考文献
1. 徐燕雯.物业管理改革机制研究.现代物业（上旬刊）.2015,000(4):90-93
2. 张友才等.石油物业管理企业转换经营机制的思考.城市建设理论研究.2012,000(031):1-4
作者简介：郑 辉 ：男，1987年12月14日出生，籍贯安徽省灵壁人，2015年毕业于大庆师范学院，现从事物业管理工作。联系地址：黑龙江省大庆市矿区服务事业部物业一公司；联系电话：13009822025.