浅析如何进行共用土地的房屋评估

发表时间:2020/9/1   来源:《城镇建设》2020年第13期   作者:刘小红
[导读] 随着对土地资源的利用程度越来越高,其经济影响也越来越严重
        摘要:随着对土地资源的利用程度越来越高,其经济影响也越来越严重,短期内有农作物经济价值的减少,长期其生态价值也会受到一定的影响。一些小型的城市改造,如管道的安装、道路的建设等,除了起初农产品总产量下降造成的经济损失外,长期造成的观赏价值的丢失、生态服务功能的缺失,更会造成很严重的经济损失。土地房屋资产评估是一项较为复杂的工作,在一定程度上增加了共用土地房屋资产评估的难度。为此还应采取合理的方法,本文基于浅析如何进行共用土地的房屋评估展开论述。
        关键词:如何进行;共用土地;房屋评估
引言
        共用土地是指一幢房屋业主存在两个或者两个以上且土地无法分隔,其房屋为共用土地房屋。目前房屋资产评估过程中,经常能够遇到共用土地房屋资产评估,由于相对复杂,所以在一定程度上,增加了共用土地房屋资产评估的难度。为此还应加强共用土地房屋资产评估工作的深入探讨,采取正确、合理的方法,对共用土地的房屋价值进行评估,不断提高共用土地房屋评估水平,促进房屋评估行业的发展。
1大数据背景下的土地房地产评估新机遇
        大数据,还可称之为巨量资料,指的是数据量规模十分巨大,采用现有工具无法在合理时间范围内进行管理、处理和整理成能为用户决策提供积极影响的信息。大数据不仅数据规模巨大,而且还要极大的价值,但采用传统方法根本无法进行处理。在本质层面上,大数据的核心是它能进一步拓展数据分析范围及抽样方式,适当放宽了对精准度提出的要求,力求通过对数据相关关系的分析和揭示来描述不同事物之间保持的复杂关系。基于此,大数据能为人们更深层次的认识世界提供更先进和新颖的方法。大数据具有的战略意义并非掌握海量数据信息,而是对这些意义不同的数据实施专业化处理。若采用以往常用的方式,则要耗费大量的时间与财力。对土地房地产评估而言,其数据库主要数据来源为政府及其它专业机构提供的相关数据和评估报告及在网络上获取的相关数据,具有明显的数据密集型特点。各机构经过长时间的运营,积累了数量极大的数据,可以为评估提供可靠的数据资源。从行业自身角度讲,最佳的大数据状态应该是对组织行为进行的全记录,包括从这些记录上获得的规律。相较于过去的数据,在大数据支持下能有效减少或避免信息的不对称,并找出市场主体存在的行为规律,并能对经济行为进行预测。大数据能从本质上解决过去存在的信息不对称和客户不透明等实际问题。在传统业务中引入大数据技术能对客户需求进行更好的识别,真正将客户作为中心,提供新的评估服务,提高服务水平,并能加强风险管控,将各个方面的风险都降至最低程度。简单来说,大数据的应用能使机构变得更加聪明和主动,这对每一个机构而言都是宝贵的、可以直接体现出市场竞争水平的重要资产。
2共用土地房屋评估方法
        与其他房屋评估不同,共用土地房屋评估不是从整体上来估算房屋的价值,只是对整幢房屋的某部分价值进行评估。根据共用土地房屋评估情况,结合评估操作可行性,比较适合的评估方法是市场比较法,不仅要对房屋进行评估,还应对房屋土地使用价值进行评估。因此房屋的所有权者也是土地使用权者,对共用土地具有使用权,在对土地进行评估时,还需要考虑其他共用者分摊的问题。目前针对具体如何分摊,还没有具体的标准,因此需要考虑的因素较多,特别是两层以上的房屋,需要考虑的是楼宇性质、区域因素以及个别因素等。对此可以采用市场比较法,该方法可以对比不同楼层、单元的环境、楼层、采光、室内布局以及有无阳台等,这些都可以衡量房屋的资产价值,保证房屋评估的全面性以及客观性。


3公众共用自然资源与公产、公物的关系
(b)在制造公共物品和公共物品的早期阶段,主要是指共同所有权(或共同财产);(a)公共物品(或物品)在完全属于公共财产(或国家所有资产)的公共物品中所占的份额在进一步发展过程中将日益减少;在现在和现在,它们主要指的是国家的所有财产。这是一部基本法或制定基于民族主义的法律或行政法规的基本法律,因为法律或行政法规的主要特点是强调国家组织或政府机构的行政或权力的作用,主要体现公共财产(或一国的所有财产、一国的所有自然资源)的存在和作用,在法律、政府和公共权力不能离开时,政府和权力的存在和作用。但是,在公共商品(共享自然资源)方面,政府组织或政府机构的行政权力或权力也发挥着重要作用,但并非是唯一或全部的,它们对属于公众的公民、非政府组织、社会团体和企业单位也很重要;或者换句话说,《公共物品(公共部分)共有多样性法》不仅属于法律,而且是既包括传统法律又包括传统法律和新的环境资源法律的法律。因此,在现代西方法治国家,自然资源共享在公共物品、公共物品、公共物品和被排斥在外的公共物品(或国家所有财产、国家所有自然资源)中所占比例相对较小,而公共资源则强调和强调直接、非排他性(或共享)自然资源的自由。公益物中的公共和公共自然资源不仅等同于共享自然资源,而且只限于与法律和秩序、公共秩序和私有化有关的所有自然资源(包括国家和社区的所有自然资源或领土资源),往往是隐蔽、隐藏、忽视和掩饰的。
4公有制基础上,正确理解显化土地所有权价格的需求及所有权价格内涵
        长期以来,以公有制为前提,我国土地市场的话语体系中不存在“所有权交易”的提法,地价体系中也未出现过“所有权价格”的表达。但事实上,由于我国土地所有权主体是多元的,土地所有权转移的现象并不鲜见。集体土地征收是所有权主体从集体经济组织转为国家的典型形式;不同集体经济组织之间,为了耕作、开发、利用的便利性,也存在相互置换土地所有权的情况,这种所有者间土地的等值交换,其本质与所有权交易并无区别。随着农村土地财产权观念的树立和深化,集体经济组织作为所有权主体,清晰了解和高效经营自己的土地资源资产,显化所有权价值的需求会逐步出现。据此,《指引》中对集体土地所有权价格提出定义,并简要明确了所有权价值评估中的基本技术遵循,这一做法确属突破,为预期出现的所有权价值评估需求进行了初步定位与指向。但鉴于会存在一定争议,《指引》中的文字表述较为审慎,并特别强调了集体土地所有权价格与土地征收补偿标准存在内涵差异,二者在数量上“不必然等同”。
       
结束语
        在集体土地市场建设这一系统工程中,价格的显化处于末端环节。然而,作为市场供需双方博弈中微观主体关注的重点,能否合理定价又直接影响着市场运行的效率。分析价格的形成机理以及价格信号的变化规律,有助于抽丝剥茧,发现系统中存在的薄弱环节。对于现阶段的集体土地市场而言,权利权能的清晰界定、交易规则的合理设置等方面仍须深入研究。
参考文献
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