广州市城市规划勘测设计研究院 广东省广州市 510000
摘要：一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰。鉴于此，文章结合笔者多年工作经验，对不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策提出了一些建议，仅供参考。
关键词：不动产登记；测绘与规划面积；差异分析；对策
引言
为使不动产登记中测绘与规划工作朝着健康有序的方向发展，不动产登记管理部门必须建立一套行之有效的不动产测绘管理制度，既能体现行业间的公平竞争，又能确保测绘成果质量达到标准，对不按市场规则做的、采用不正当手段竞争的行为进行约束，把质量达不到要求的测绘成果拒之门外，保证不动产测绘工作高质高效并健康快速发展，保障不动产权利人的合法权益。
1、不动产登记的主要特征
1.1专业性高
对于不动产登记工作而言，其中主要将产权的归属、沿革的变化进行记录，同时能够将不动产权利情况进行反映，有着极高的内容专业性要求。例如，房地产平面图测绘、土地界限认定以及房屋面积丈量等，都必须通过具有高深资质、专业能力的部门或工作人员将不动产信息报告出具。另外，不动产在权属方面，是否能够将权利人与房屋土地间存在的权力关系进行证明，属于最主要的原始凭证。
1.2复杂多样性
对于不动产登记工作所具备的复杂性，通常表现为以下几种:第一，多样复杂的构成。对于不动产登记来讲，其中主要是通过五大板块构成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中将不动产登记的全面形式有所涉及。第二，多样复杂的信息。对于不动产登记工作来讲，其中，主要将属性综合信息、空间地理信息有所囊括，不仅具备自然情况以及权利属性的多样化信息种类，同时也具有地理分布所产生的相应信息数据。
1.3动态连续性
在不动产登记工作之中，对于房屋土地信息登记工作而言，其具有较强的连续必然性与动态常规性，在居民生活中，房屋土地信息的登记，与其牢牢相关。伴随着当前我国经济的迅猛发展，促使房地产交易市场中，对于房屋的流通速度，正在不断的加快，同时也带来一定的压力给房屋土地信息登记工作。
1.4流通性增量性
我国在房地产交易市场方面，正在不断扩大，对于不动产登记的利用率以及范围同样也在不断扩张。房屋土地正在不停交易，促使在不动产登记业务方面，其业务量正在不停上涨，促使的管理容量也在不断加大。想要确保不动产的登记能够得到长久、永久的存储，就必须要采取高效的管理方式。
2、房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因
2.1建设单位原因引起的面积差异
开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，例如:原规划设计总层数为10层，结果竣工时建了11层，或者原规划分户面积100平方米，结果建成了120平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。
2.2缺乏规范性的测绘标准机制
除了缺乏科学统一的测绘管理机构，测绘标准机制没有形成也是当前十分紧迫的问题。全国实行不动产统一登记后，房地一体登记要求房产测绘成果既要符合《房产测量规范》要求，又要满足《地籍测绘规范》，满足房屋落位落宗不动产登记等需求，由于套用分散登记时的测量标准及规范，部分会存在方法、标准、坐标、精度和数据格式不统一等情况，使测绘作业单位无所适从，导致效率低下，难以实现数据共享，这也凸显出我国需要出台测绘标准机制，这样才能让不动产测绘作业正常进行，并且保证测绘的质量。
2.3房产测绘与规划测绘依据标准的不同引起的面积差异
一是目的不同。而建筑工程建筑面积计算的计算目的是确定建设规划指标，是计算有关各项工程量的依据，编制概算的主要依据等。二是适用范围不同。而《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程预算工程量及工程造价预算、造价核算、工程结算等。三是面积测算方法不同。
3、房屋测绘面积与规划面积存在差异时的登记应对策略
3.1强化不动产测绘行政执法
要建立市场准入和退出机制，建立专项整治长效机制，尤其是加强指导监督县级的测绘行政执法工作，制定适应新时期下操作性强的测绘管理规则，加大违法违规活动的处罚力度，将测绘市场中的无证测绘、超资质测绘、非法转包分包、信息泄密、成果错误等各种违法违规活动列入整治范围，规范不动产测绘市场秩序。
3.2要建立完善的测绘管理机制
不动产统一登记实现以后，为了保证测绘的质量需要应根据测绘的实际情况制定并且完善不动产统一测绘管理机制，在健全的管窥机制下，需要整合设立专门的不动产测绘管理部门，对辖区域内的测绘工作进行全面监管，提升测绘作业的效率。当前，我国的不动产测绘还处在磨合初始阶段，管理方面缺乏制度保障，今后为了让测绘作业正常展开，房管、自然资源、林业、海洋、测绘等相关部门要深化改革，从实际情况出发，加快完善不动产统一登记测绘方面的法律法规，逐步形成完善的不动产统一登记测绘管理体系，结束“多头管理”和“多种标准”情形，并大力推行“多测合一”，打破部门和地区垄断,避免重复测绘,减少测绘作业时间,提升测绘服务水平。
3.3建立部门协商解决机制
因不动产登记部门在处理此类问题时，涉及到房管部门及规划部门的业务，因此在碰到特殊问题时，可以会同相关部门共同协商，在法律法规允许范围内形成统一意见，并由不动产登记部门依据此意见进行登记。
3.4对现代办公系统设备和先进测绘仪器加以有效运用
在实际工作过程当中，不动产的登记工作范围正在不断扩张，这对相关管理工作部门的社会技术应用要求提出了更高的标准，传统的测绘技术以及测绘设备的使用，无法充分满足新形势下测绘工作市场的工作需求，而新型的办公系统设备和精度较高的不动产测绘工作仪器，在我国不动产测绘市场当中占据了重要的工作位置，现在办公系统当中主要是负责业务登记、业务收费以及测绘图纸的制作等各个不同环节，相关工作人员可以运用先进的计算机系统以及相关的办公软件，对测绘工作信息进行有效的分析和制作，然后通过打印机直接进行打印，整个不动产测绘管理工作流程非常简单高效，同时也方便了工作人员对测绘工作的每一个环节进度来进行监控。新形势下不动产测绘工作当中，针对GIS技术的运用越来越广泛，通过对该项技术的有效应用有效替代了传统模式下的地图模拟测量法，同时北斗、GPS技术和全站仪的运用也有效提高了整个不动产测绘数据的数据效率。
结束语
综上所述，基于不动产登记中测绘与规划面积差异进行分析，给出相应的对策，如强化不动产测绘行政执法、建立完善的测绘管理机制、建立部门协商解决机制、对现代办公系统设备和先进测绘仪器加以有效运用等。
参考文献:
[1]张炜.历史用地不动产登记测绘的探讨[J].测绘通报,2019(S1):234-235+241.
[2]任涛,郝旻,元小玉.关于房屋面积计算差异产生与解决的探讨[J].经纬天地,2018(04):38-42.
[3]韩宇鹏.不动产统一登记数据整合关键技术研究[D].西安科技大学,2018.
[4]赵媛.南昌市不动产登记数据整合研究[D].中国地质大学,2019.
[5]阿布都艾尼•阿布都克热木.测绘新技术在农村不动产权籍调查中的应用研究[D].长安大学,2018.