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关于城市拆迁涉及征地房屋面积测量的几点思考

发表时间：2020/8/24 来源：《基层建设》2020年第10期作者：覃红珍

[导读] 摘要：众所周知，开展土地与房屋征收的过程当中，一般涉及到针对房屋的拆迁和补偿问题。

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        摘要：众所周知，开展土地与房屋征收的过程当中，一般涉及到针对房屋的拆迁和补偿问题。在这当中，需要拆迁的征地房屋面积的测量工作得到了很大的关注与重视。为了提高房产评估和补偿的效果，首先应该确保待拆迁征地房屋面积测量的精准性。如此，可以有效维护有关被拆迁者、政府以及企业之间的切身利益。所以，加强关于城市拆迁涉及征地房屋面积测量的研究可谓至关重要。本文通过分析城市化建设中征地拆迁工作开展的必要性，同时说明了城市拆迁涉及两类征地房屋面积测量的相关内容与根据，提出了城市拆迁涉及征地房屋面积测量的有效方法，从而有效提升城市拆迁涉及征地房屋面积测量工作的总体水平。
        关键词：城市拆迁；征地房屋面积；测量措施
        引言：近些年以来，城市化建设的速度变得越来越快，使得城市拆迁和房屋征收工作获得了极大的关注，有助于推动城市化建设工作的进程，实现了对广大民众生存环境的改造和优化，其重要性是毋庸置疑的。作为城市拆迁工作过程当中的最大难题，房屋征收工作可谓重中之重。鉴于待拆迁房屋面积的测量是否精准是和该房屋的所有者、有关企业及政府利益密切关联的，因此，做好城市拆迁涉及征地房屋面积的测量工作十分关键。鉴于此，系统思考和分析城市拆迁涉及征地房屋面积测量的有效方法显得尤为必要，拥有一定的研究意义与实践价值。
        1 城市化建设中征地拆迁工作开展的必要性分析
        对于一个城市来说，加快城市化建设工作的进程是非常重要的。从前在一些城市当中，房屋表现出较为低矮、十分拥挤以及严重的脏乱差情形，影响到整个城市的市容形象，无法达到现代城市建设工作的需要。一般来说，有关政府部门基于对相关土地资源保护的目的，积极落实节约用地的规定，使土地的利用率获得提升，保证相关土地资源的利用是合理的。依靠此项举措，能够改善一个城市的面貌，优化广大民众的生存和居住环境。对于部分新兴城市建设的工作来说，其中涉及到棚户区与农村土地征用区房屋的拆迁问题。而拆迁工作本身是非常复杂的工程项目，在这当中将关系到房屋所有权人、有关企业及政府部门各自的利益，因此需要加大重视力度。针对房屋拆迁的补偿而言，实物安置、货币安置等形式，在此环节中，房屋的所有权人均会更加重视房屋的面积，通过提高测量征地房屋面积的精准度，能够保证待拆迁房屋所有权人的利益[1]。
        2 城市拆迁涉及两类征地房屋面积测量内容与根据的说明
        通常来说，目前房屋拆迁以下述两类为主：其一为城市改造区当中涉及的房屋拆迁；其二为农村征地过程中涉及的房屋拆迁。以上两类房屋因为房产制度有所差别，所以，进行具体测量的时候，所需要运用的测量方法、测量形式均显现出一定的差异性。
        其一，城市当中拆迁房屋面积的测量具体内容和根据。由于城市中的房屋大部分是商品房，而购买商品房将采用套产权面积当作计价的根据，相应的产权面积测量则应该满足《房产测量规范》中的相关规定。所以，进行待拆迁成套房屋建筑面积测量的时候需要以此当作有效参考和根据。
        其二为农村拆迁过程所涉及到的征地房屋面积的测量内容和根据。因为农村的房屋并非采用商品房购买的形式获取，主要利用自建的形式构建。所以，这类房屋不存在商品的属性，不可以在商品房市场中进行买卖交易。相应的成本包括了房屋构建的成本和其他相关成本，并根据相关规定要求进行造价管理，以便保证房屋面积测量的科学性。

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        3 城市拆迁涉及征地房屋面积测量的有效方法
        3.1 做好待拆迁涉及征地房屋面积测量之前的准备工作
        一方面，应该做好和待拆迁征地房屋所有权人之前的沟通工作，加强思想上的正确引导。另一方面，则应该安排专业的测量工作人员负责进行测量，并配备齐全、完整的相关测量设备。以两个人作为一个小组，构建相应的测量小组，并且要求有关测量人员按时到达相应施工现场，在细致观察和深入掌握需要测量房屋各项情况的基础上，对所测量房屋的平面图形呈现出的几何形状加以了解和掌握，做足相关准备工作[2]。
        3.2 注重两类拆迁征地房屋面积的科学测量
        3.2.1 确保城市房屋面积测量的准确性
        第一，合理认定房屋的共有部分面积。所谓共有面积，针对的为具有众多的产权人，可以一起运用位置的面积，比如，常见的楼梯、过道、公共门厅的用房面积等等。根据有关房产测量的规定，应该做好此部分产权的认定工作。
        第二，明确具体的测量部位。根据有关要求，测量房屋面积的时候需要参照房屋外墙脚结构外围的水平面积情况加以准确计算。所以，应该测量所有的底层外围尺寸，保证其符合相关几何要求。其中上层的外框投影假如和底层的外框水平投影一致，便不必进行再次测定，只需备注即可。假如出现不相同的情况，需要采用分层测量的方法，针对那些地下层外围尺寸不易测量的部分，则需首先对其内部的净空长度进行测量，然后对其两端的墙厚加以测量，将二者的长度相加便是外围的长度。
        第三，做好墙体相关问题处理工作。针对那些共用墙体的房屋而言，应合理分辨其属于自用墙或者共用墙。前者全部被计入到产权面积中，所以，涵盖墙体测量部分。后者应区分共用的方式。其中，墙体的厚度、面积参考共用的方式，可以分摊到不同的部分上，因为墙体共有量是50%，所以，进行草图绘制过程中，需绘制出产权边界线间长度，并计算到相应的权属边界线，实现对房屋套内面积的准确计算。
        第四，科学测定阳台的面积。根据相关测量要求，封闭阳台、有顶盖的阳台应该对其面积进行计算，准确测量其外沿的长度与宽度。
        3.2.2 加强对农村征地涉及房屋面积测量工作
        对于农村集体土地房屋而言，针对的为构建在宅基地上面的房屋，大多数均没有办理房产证，所以，需具体测量拆迁房屋的面积。因为通常不会关系到分摊计算，所以，仅根据有关规定测量和计算即可。对建筑物的外墙边界线长度加以测定，位置和城市中的房屋相同，并完成计算草图的绘制，准确标注具体尺寸信息。
        结论：从此次论文的阐述与分析当中，不难看出，系统分析与思考城市拆迁涉及征地房屋面积测量的有效方法显得尤为必要，具有一定的研究意义和实施价值。本文通过分析城市化建设中征地拆迁工作开展的必要性，同时说明了城市拆迁涉及两类征地房屋面积测量的相关内容与根据，提出了城市拆迁涉及征地房屋面积测量的有效方法：做好待拆迁涉及征地房屋面积测量之前的准备工作、注重两类拆迁征地房屋面积的科学测量。希望此次研究与分析的内容和结果，能够得到有关城市拆迁中征地房屋面积测量工作人员的关注与重视，并且从中获取到相应的启发和帮助，以便增强城市拆迁涉及征地房屋面积测量的实际效果，进而促进我国城市拆迁建设事业的可持续发展与进步。
        参考文献：
        [1]朱洪俊.城市拆迁涉及征地房屋面积测量的几点思考[J].城市周刊，2019，179（118）：192-198.
        [2]郭斌，隋浩智，刘宁.征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算方法探讨[J].科协论坛（下半月），2019，180（125）：136-137.