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成本法在房地产评估中的应用顾正贵

发表时间：2020/8/19 来源：《基层建设》2020年第10期作者：顾正贵

[导读] 摘要：房地产估价是市场经济中介服务的一个重要领域。

        江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司江苏淮安 223000
        摘要：房地产估价是市场经济中介服务的一个重要领域。它是社会经济发展某一阶段的客观要求和必要产物。本文开头的明确定义区分房地产评估有关的基本概念,描述了系统成本法适用于不同类型的房地产估价,最后分析了房地产评估中遇到的共同问题,以便更好地了解执行成本法评估。
        关键词：房地产评估；成本法；具体应用；
        前言：由于房地产行业的发展和交易的频繁，交易过程中矛盾的加剧已成为常态。从卖方的角度来看，卖方希望以尽可能高的价格出售，这将增加他们的获利机会。从买方的角度来看，这是一个愿意以尽可能低的价格购买并降低购买成本的问题。双方的立场必然是矛盾的，但房地产的价值却难以评估。为了公平、合理、客观、准确地计算房地产价值，需要专家对房地产进行评估，使估价师在房地产估值领域承担更多的工作。本文选择了最常用的成本法，并指出了其应用的不足，以便更准确地评价其价值。
        一、对成本法的概述
        1.成本法的含义
        在房地产估价基本术语标准(GB/ t50899-2013)中，定义成本法是对重置成本以及估价对象在价值点的折旧的一种衡量。从重置成本中以减值修正的方法扣除折旧贬值，即从估价项目的价值或价格中扣除折旧对房地产价值的影响。成本法的理论基础是生产成本价值论和替代原则。从卖方的角度来看，这是生产成本的价值理论，即卖方愿意接受的价格不应低于建筑成本(包括建筑成本、税收、利润等)。从买方的角度来看，这是替代原则，买方愿意支付的最高价格不能高于他愿意为翻新和建造的财产支付的价格。如果货物是旧的，则考虑货物的折旧。
        2.重置成本的构成和意义
        成本法的基本公式为:房地产估价=重置成本-折旧。成本法的基本任务之一就是确定房地产价格的构成。在现实生活中，房地产价格结构非常复杂，根据分解标准、定价体系、制度、政策、规则或观点，房地产价格的组成部分可能会有所不同。一般来说，房地产重置成本通常包括土地取得成本、开发成本、管理费、利息、利润、税费等。在成本法中，“成本”一词实际上指的是“价格”，而不是指会计成本，不是指成本的摊销，而是指“效用”。采用成本法评估应当计算目标成本，在确定房地产价值时，应密切考虑相关市场的供求分析，而不应局限于核算“成本”。
        二、房地产成本法评估中存在的问题
        1.实际价值被忽视了。房地产的成本法估价是在生产成本理论的基础上，从会计的角度进行的，价格是根据生产过程中所需的成本确定的。在实际的评估中，很容易忽略房地产效用所产生的价值，只考虑成本。因此，房地产的效用也必须在评估中加以考虑。成本远远高于实际效用，超过了当地市场的需求和当地消费者的购买力，它就是失败的。因此，用生产成本来衡量房地产的价值是片面的。在评估时，首先要确定房地产的效用是否符合市场需求，然后根据必要的生产成本增加房地产的效用价值。
        2.折旧额不能准确地表示。线性折旧法是一种假设房地产在经济寿命内的年折旧是相等的提取折旧的方法。用线性方法计算房屋折旧是不准确的。事实上，房屋贬值通常每年都在增加，而且有上升的趋势。新投入使用的房地产实际折旧很低。随着使用寿命的延长，老化房地产的维护和折旧成本逐年增加。房子的折旧法表明,生活在新时期的开始,实际折旧低于摊销折旧,高估了折旧影响。折旧与时间并不是一种简单的线性关系。房地产再贴现法计算的现值为房地产的重建价格乘以房地产的周转率。房地产周转率由专家根据建筑年限、毁损情况等因素估算。评价的价值受评价者的实际经验的影响，这就要求评价者必须具备理论知识和评价经验。然而，滥用近期或缺乏经验的评估者可能会影响结果。

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        三、房地产评估中成本法的应用
        1.成本法的范围
        成本法的适用范围很广。它还可以计算未交易或未用于经济发展的房地产的成本价格。对缺乏交易实例、收益难以衡量的新建或在建工程、公共建筑工程评估成本法是必备的方法。工业厂房评估我们也经常大量使用成本法。市场上的许多房地产项目也可以用成本法进行评估。如对于税务纳税需要核算旧房成本，成本法是首选方法。
        2.成本法应用的注意事项
        在评估房地产时，我们主要评估两个部分，一个用于住宅，另一个用于土地。两部分采用不同的方法进行评估，由具有专业能力的评估人员分别进行评估。此外，土地的价值成本与房屋的价值是分开的，购买土地的成本与建筑成本的考虑是不同的。
        3.成本法的房地产评估程序
        首先是待评估房地产的概况，了解被评估对象的基本结构和住房使用的各种信息。必须了解和控制年龄，购买价格，纳税等。其次，经过评估预测和成本估算后，所有参考对象需要进行改造成本评估的区域，如初期效果相同的房屋建设改造和竣工价值评估等，都需要进行改造。在这个过程中，必须使用成本材料;再次分析导致建材折旧的原因，估算建材折旧的价值和成本，得出最终折旧金额。最后，根据给出最终成本价格的公式计算各种估值价格。
        四、成本法应用时的注意事项
        1.明确成本法中成本的准确含义
        在成本法中，“成本”一词实际上是指“价格”一词。房地产价格的计算非常简单，是通过将不同组成部分的正常市场价格相加得到的。房地产的价格不是由其账面成本决定的，而是由其“效用”决定的。采用成本法的，计算时采用目标成本应使用。在确定不动产估价的目标价格时，应当考虑有关市场的供求分析，不得盲目地关注会计价格。
        2.要合理估测三大贬值
        在应用成本法时，应特别考虑与建筑物的重要性、功能性和经济性有关的折旧的扣除，特别是最后两项折旧。在计算经济折旧时，应考虑物业所在街区的功能或非功能退化等因素，以及评估物业所在地是否有新的城市规划等因素，总之不能单一的从房地产自身的角度考虑贬值，要将其放入大的周边环境中宏观考虑。
        3.重视现场勘察结果
        房地产估价应确保使用估价对象(特别是建筑物)的实地调查结果，避免估价过程仅基于理论或书面文件。特别是对于可能有害的项目评估,必须实地考察,在可能的情况下；做好相关图片或视频等工作文件,为结果提供有用的数据。
        结束语
        成本法的优点是一个应用广泛的和计算相对简单,但也存在不考虑有用性、模糊性、折旧因素难以准确衡量量化等缺点。这些问题的解决只能通过在实践中积累经验来避免。随着房地产估价行业的不断发展，所采用的方法越来越严格，需要不断探索。
        参考文献：
        [1]刘晨光，余晓凤.浅谈资产评估案例教学———以房地产评估成本法和市场法为例，华人时刊旬刊，2015
        [2]苏蕾蕾.房地产估价中成本法的改进研究，武汉理工大学，2014
        [3]黄耀荣.成本法在不同房地产评估的应用解析,城市建设理论研究:电子版,2014