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上海市房地产泡沫程度及对策研究

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：黄锐

[导读] 摘要：随着科技的发展时代的进步，人们的生活水平也得到了提升，同时人们对物质的追求也越来越高。

        南京工程学院南京市江宁区 211100
        摘要：随着科技的发展时代的进步，人们的生活水平也得到了提升，同时人们对物质的追求也越来越高。上海有着“魔都”称号的中国现代化最前沿的大都市，每一年都吸引着大量的人们，不够由于土地面积有限，加上人口众多，上海的房价也跟他的现代化水平一样处于我国前列。进入二十一世纪以来上海的房价一直高居不下，“工资长得没有房价快”这是许多在上海打拼的人的心声。上海的房地产泡沫由来已久好在近年来已有所好转，这一切得益于相关对策，本篇论文就上海房地产泡沫程度及相关对策加以论述。
        关键词：高房价、炒房、外来人口、限购、大型居住区、租赁房、多层级多“中心”
        一、上海市的高房价及其原因
        在大多数人们眼里，上海并不像六朝古都南京那样拥有悠久的历史和深厚的文化底蕴，可能人们对于上海最初的认知还是明国时期的“大上海”夜总会和如今依然屹立在黄浦江畔的“和平饭店”，但就是这样的上海，在进入二十一世纪以来发生了翻天覆地的变化，而比他变化还快的是上海市的房价，上海市的房价从2001年底开始大幅增长到2004年到达顶峰，2005年有所放缓，2000年时，上海的房价还大都在2000左右每平米，2005年直接过万。而这一切背后的推手之一就是炒房团的操作。其中最臭名昭著的就是“温州炒房团”，他们这些做法不仅抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力，还进一步加剧社会贫富差距；透支社会财富、抑制社会有效需求，更削弱整个社会的风险承受能力，扭曲了整个国家的产业结构，促使地方政府产生房地产依赖症。
        本以为在2005年后上海的房地产泡沫程度有一定的缓解，但事实却是上海市的房价涨幅相比于其他一线城市还是处在一枝独秀的位置。我们来看一个数据：2019年上海市的常住人口为2428.14万人，单看这一数字可能并没有什么感触但下面的一定会让你大吃一惊，在这2428万的常住人口中，户籍常住人口只有1450万人，有将就1000万的外来人口，再加上上海市的总面积，也就是说在上海每平方米3800人的情况下还有将近1600的外来人口，这一切还建立在镇府已经出台了相关政策的前提下。不能否认，上海这个国际化的大都会有着足够吸引人的机遇与平台使人们趋之若鹜：年青人希望有更高的平台和更广阔的空间来一展鸿图；做父母希望自己的孩子从小就接受更好的教育与熏陶，从而赢在起跑线上，更有甚者为了避免自己的孩子在高考时经历“千万人过独木桥“的惊险，选择在上海买房，使自己的孩子变成假”上海人“。但过于庞大的人员的涌入从而直接导致了上海市的“一房难求”，曾经有楼盘创下了开盘几分钟就被人们抢购一空的记录。这一切也是导致上海房价上涨，房地产泡沫程度日益严重的原因。
        就在近几年还有一种炒房现象，他们不买一些现成的楼盘而是买一些即将面临拆迁或改造的老房子。在现代化程度越来越高的上海，一栋栋高楼拔地而起，毕竟上海不像北京那样拥有悠久的历史，有很多历史遗留下来的名迹，所以上海的老城区逐渐被新城区所取代。许多居住在老城区的上海人靠着房子上的一个“拆“字逆天改命，走向了康庄大道。而有些人正是看中了这一点，开始收购一些老房子，盼望着”拆“字有一天能落在上面。当热这种炒房是有一定的风险的，因为你既不是先知也不是政府内部人员，你不知道要拆哪里，再加上现如今上海的房价就算是一些老城区的房子也是一笔不菲的支出。所以炒房一定要有一定的资本，要不然万一看走眼了，只会让原本不富裕的家庭雪上加霜。再次奉劝那些在炒房或者准备炒房的人：炒房有风险，投资需谨慎。

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        二、改善对策
        1、限购
        早在2011年1月31日，上海市就出台了限购政策，其中规定：在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。此项政策一出，限制了非上海户籍居民的买房，基本杜绝了外来的炒房现象。但这项政策也有一定的弊端，它虽然杜绝了外地炒房现象但也限制了在上海努力打拼，刚刚准备在上海安家落户的外地人。这迫使他们不得不睡公司或者学选择租房。而在那时，上海租房的价格也到了一个小高潮。有些年轻人为了省一笔房租，不惜每天花费近3个小时的时间往返于公司和家里，当然导致这种现象更多的原因是公司附近租房压力太大，房子供不应求。我有一个亲戚，07年在上海买了套一百多平的房子，靠着每年的房租，日子过得很滋润，而现在当初花一百多万买的房子已经涨到了近千万。真是名副其实的“坐在家里数钱”
        2、兴建大型居住区、租赁房
        为了应对许多上海人和大量外来人员住房困难的问题，上海市政府近十年都在郊区大力兴建大型居住区以保障常住人口生活的居住需要。由于大型居住区大都在郊区，本身的价格较低，因此对于平抑房价有着举足轻重的作用。租赁房解决的是另一方面的需要，那就是工作者的需求。对于就业者来说，他比其他人更需要有居住的权力，因为他是对上海市经济有着最直接贡献的人。现如今租赁房已经遍布了上海全市，租赁房凭借着自己的廉价与便捷留住一大批年轻的工作者，为上海经济的发展保留了新鲜的血液。除此以外，上海市还开放了获得上海户口所需要的条件，让许多为上海经济发展而拼搏奋斗多年的人能够在上海拥有属于自己的一套房子，让他们有了努力奋斗的目标。同时也吸引了更多对自己有信心、有能力、有才华的年轻人来上海为自己美好的未来，为上海的发展注入新的动力！
        3、划分多个“中心”
        现在问很多人，甚至是上海本地人：上海的市中心在哪？大家可能都会说是浦东、陆家嘴。殊不知浦东、陆家嘴只是上海众多中心中的一种。陆家嘴可以说是上海乃至全国的金融中心，而浦东则是上海的城区主中心为第一层级，而在其后面上海市有划分成三个层级，第二层有城市副中心即新城中心和核心镇中心，第三层有地区中心即新城地区中心、新市镇中心，以及第四层的社区中心。这些层级和中心的划分有效的分散了上海主城区内部的人口，很大程度上减轻了主城区的住房压力同时也在一定程度上减轻了交通压力，稳定了主城区的房价。当然层级的规划并不是空穴来风也不是凭空捏造，它是上海市政府为了解决房地产问题，交通问题，人口问题等一系列关乎到上海每一个人的民生问题。同时中心的划分也不是小和尚念经----有口无心，这是上海市政府结合人口分布，交通路线等许多因素最终确定下来的，别看那些中心位于上海市的郊区，而郊区的基础设施建设一直是上海市政府关注的重点可以说除了主中心以外，上海市区有的，郊区也都有，这样才可以引导更多的人走向郊区。
        结论
        总体来说近几年上海的房地产泡沫程度已经有所好转，这得益于上海市政府根据不同的形式所出台的相关政策。但这只是现在，现如今经济在发展，社会在进步，人口也越来越多，就上海这样的房地产城市，人口多并不算人口红利，而是人人都能买得起房才算得上人口红利，再加上现在放开二胎政策，所以在未来上海市的房价可能还会迎来较大的波动，这对于上海市政府对于房价的控制和稳定又是一大考验。不过我相信车到山前必有路，船到桥头自然直。中国早已不是一百多年前的满清政府，形同虚设，中国共产党和上海市政府都是值得信赖和依靠的，我坚信如果真到了那个时候，党和政府一定会第一时间想出对策控制房价，稳定住局面，因为我们有一个强大的祖国！