试论房产面积测绘中存在的问题及对策李鹏--中国期刊网

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试论房产面积测绘中存在的问题及对策李鹏

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：李鹏

[导读] 摘要：目前，伴随着我国城市化的推进以及房地产业的迅猛发展，房产已经成为我国居民的最重要资产。

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        摘要：目前，伴随着我国城市化的推进以及房地产业的迅猛发展，房产已经成为我国居民的最重要资产。房产测绘工作会受到多方面因素的影响，如果不能够对这些因素进行分析并采取措施进行避免，那么必然会使得人们的资产遭受损失。基于此，本文针对房产面积测绘中存在的问题进行详尽分析，并针对性地提出相应解决方案，希望能够为房产面积测绘工作人员的工作有所指导和帮助。
        关键词：房产面积；测绘；问题；对策
        引言
        社会的高速发展推动着城市房建工程事业的进步，房建工程中的面积测绘作为广大住户所关注的问题，需要相应工作人员积极做好测绘工作，如果不能处理好房产面积测绘工作，将会直接影响整个产权人的利益。要知道，房产面积测绘是房地产领域常见的测绘手段之一，其政策性强，且相应的测绘技术也比较完善。但测绘作业不仅要求测绘技术的精准性，更要求对不同建筑形式的了解，相关测绘技术人员能够充分分析多样化的建筑，对一些特殊情况进行合理分析，从而避免不必要的面积纠纷。
        1房产测绘的必要性
        通过开展房产测绘工作,使所得的参数信息的测算精准度得到保障,同时,技术人员通过所测算的房屋面积等相关信息,能够更好的设定项目的其他各项工作流程。消费者在购买地产项目后,当开发商与业主之间的纠纷现象出现时,房屋测绘的参数信息能为两者提供有效的数据法律依据[1]。另外,在房地产项目开发的档案信息储备中,房产测绘的参数信息是数据统计的主要部分。地产项目的开发与买卖的项目所有权的转让与移交,都需要建立在房产测绘的数据信息基础上。
        2房产面积测绘中存在的问题
        2.1数据采集与变更存在误差
        房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据。
        2.2特殊部位面积问题
        阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差[2]。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况。
        2.3突出墙面部分的面积计算
        在房建工程作业中，一些临街的高层建筑底层往往是门市，这就要求对底层的承重面积进行扩大，因而实际的使用面积往往没有预测面积大，但在面积的测绘中也会将这部分占用的面积划分到实测面积中去，因而对于业主而言，形成了较大的利益损害。由于承重占据的大部分面积是为整栋建筑服务，确保整栋建筑的稳定性和安全性，因而相关政策规定底层的承重面积需要全体业主分摊[3]。
        3提升房产面积测绘精度的有效对策
        3.1提升面积测绘精度，规范测绘精度要求
        为了能够确保广大用户的利益不被损害，就必须做好房屋面积测绘工作，尽可能提升面积测绘的精度，让相应的测绘精度达到国家规定的要求和标准。在建筑工程领域，房屋面积测绘的精度都有其相应的数据指标，因而在满足相应指标等级的需求下进行测绘作业势在必行。相关测绘技术人员一定要提高自身的测绘水平，以及提高对测绘工作的重要性认识，在实际面积测绘作业中，对测绘的精度牢牢进行把握，如果精度不符合相应标准，需要及时进行新的面积测绘。

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        3.2详细分析图纸，做好尺寸数据采集
        无论是预测面积还是实测面积，都需要测绘技术人员详细的分析图纸，结合图纸的设计进行数据记录，进而为面积测绘数据的统计分析奠定基础，同时也能保证后续的实测工作效率。在图纸的分析工作中，测绘技术人员主要对结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸等部分进行密切关注。此外，在面积测绘中，需要对实际可能添加的面积进行预测，如保温墙占面积。在对一些楼梯和阳台等特殊的位置进行面积测绘作业时，不能将其高度参数计算到实际测量数值中去[4]。
        3.3加强施工图测算，保证预售面积精准性
        对于预测面积和实测面积的误差大问题，需要测绘技术人员做好预测数据分析，即无论是在方案图纸的测量还是施工图纸的测量，都要将可能影响实测面积的设计以及特殊部位面积计算在内，这样便能够大幅度降低二者测量误差大的可能性。需要强调的是，预测面积的计算主要依赖于图纸，因而测绘人员要重点关注图纸本身的规范性，在测绘前要确保图纸的规范性，唯有保证图纸通过相应的审核才能进行测绘。
        3.4详细检查成果资源，认定分摊面积的合规性
        详细的检查成果资源是房屋面积测绘作业的重点，通常检查房屋中各个房间的分界线，确保各个部位的取值合理合规，以及各个部分之间的数值计算是否精准。分摊面积的合规性检查也需要进行明确认定，避免出现任何测绘纰漏。
        3.5加大业务培训,提升从业人员的专业素质
        房产测绘质量的提升,加大业务培训力度十分有必要。政府相关部门应对房产测绘活动进行严格的管控,并将先进技术应用到房产测绘工作中,以此为保障房产测绘质量奠定基础。另外,还要落实测绘从业人员的培训工作,使从业人员的专业技能水平全面提升，保障房产测绘结果的精准性。房产测绘单位相关管理人员要定期进行例会的召开,对测绘汇报中存在的问题,采取有效措施解决,以此更好的保障房产测绘质量[5]。
        3.6建立质量监督协会,实行有效评分制度
        房产测绘质量的提升,可以通过建立质量监督协会的措施来实现,其作用体现在这几个方面：（1）房产测绘单位完成房屋测绘工作后,业主对于测绘结果存在异议的地方,可以向房产质量监督协会进行申请仲裁；（2）由于房产测绘的精准度存在差错问题,给业主造成的经济损失的状况,可以由质量监督协会对房产测量的结果进行鉴定,并采取评分制度模式,淘汰评分靠后的,以此使房产测绘单位认真履行自身职责,保证房产测绘的质量。
        结语
        城市化进程的不断加速推动着我国建筑行业的发展，尤其是民用建筑工程，更是在近些年覆盖规模不断扩大。对于广大住户而言，房屋的面积精准性尤为重要，其直接关系到用户自身的经济利益，因而做好面积测绘工作便成为了房建工程中的重点项目工作。本文从房产面积测绘中存在的数据采集与变更问题、特殊部位面积问题和突出墙面部分的面积计算问题进行分析，并从规范测绘精度、做好尺寸数据采集、加强施工图测算、详细检查成果资源、业务培训和质量监督等方面进行探讨，希望能为相关测绘技术人员提供帮助。
        参考文献
        [1]张丽娜.房产面积测绘中存在的问题及对策[J].中外企业家,2019(09):91.
        [2]杨海成,王久来.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].北京测绘,2019,33(01):120-123.
        [3]党春丽,刘华军.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].科技创新与应用,2019(01):141-142.
        [4]李维兵.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].城市建设理论研究(电子版),2019(01):197.
        [5]李维兵.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].城市建设理论研究(电子版),2018(29):89.