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摘要：住房公积金作为国家出台的经济政策，从宏观视域下调控了房地产经济的发展，避免了房地产经济泡沫危机的发生，稳定了房地产经济，实现了我国房地产经济稳定发展的调控目标。
关键词：住房公积金；房地产经济；实际作用
引言
当前，房地产行业的发展有目共睹，在其不断发展壮大过程中也产生了很多的负面影响。这其中包括一直居高不下的房价等。有专家曾经针对过高的房价提出了一些观点，认为如果不能把控好房价，实施高效的宏观调控，会引发非常多的社会问题。政府在对房价过高的情况给予关注的同时，通过分析、调研以及规划等，利用住房公积金信贷政策调控房价过高的情况。
1我国住房公积金的特征及性质
住房公积金，是指国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工等缴存的长期住房储蓄。住房公积金作为职工长期住房储蓄具有两个特征：一是积累性，即住房公积金不是职工工资的组成部分，不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人账户内的住房公积金。住房公积金的两个特征就决定了以下三个性质：1）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地解决住房问题提供了保障；2）互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性；3）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。
2改善住房公积金在房地产金融调控的有效策略
2.1强化监管力度
为了实施住房公积金政策，管控房地产金融，需要中国健全住房公积金管控政策。根据现有的住房公积金管控政策，能够建立健全的住房公积金管控政策。只有这样，才能调整公积金在房地产业的实际作用。设立审计委员会，以改进对基金管控部门的监管。同时，要认真履行委员的职责，在较短的时间内形成房屋委员会的有效决策。住房公积金管控中心对住房公积金的流通施行指导和监管，并按期检查。全面监管和管控房屋建设资金，保证房屋建设资金不被滥用。此外，在现阶段，中国简化了行政管理，下放了权力，废除了各种审批制度。然而，各施工单位的管理水平参差不齐，尤其是成本管理水平令人担忧。过于依赖财务评估中心，忽视内部成本管理的建设。建设项目管理内部控制是建设单位为加强建设项目管理水平，有效利用各方参考资源，建立相互关系和制约而采取的一系列措施、方法和程序。其基本目标是保证建设项目的效率和效益，保证工程造价的准确性，保证工程数据的完整性和可靠性。
2.2应用合理的方式进行调控
为了将住房公积金在房地产市场当中产生的调控作用更好的发挥出来，需要应用调控手段。1）对异地贷款业务进行开通，如果房地产市场出现了不景气、不乐观的发展情况，政府需要对异地贷款政策进行实施和推行，以便使外地工作的职工能够在所在区域缴纳住房公积金，并对本地住房公积金的政策进行享受。2）还可以让职工在所在区域缴存住房公积金，之后在外地办理住房公积金相关业务，这样的方式可以使城市和城市之间的合作和交流有所提升，进而扩大市场需求，使得经济的发展状况得到促进。2）逐月提取贷款，具体来说便是，职工每月依照住房公积金的缴存来还贷款金额。这一政策的优势为，使得职工的还款能力得到了提升，并保存了职工的日常消费支付能力，使其还贷压力有所下降，对房地产市场的健康、稳定发展起到了非常坚实的帮助作用。
2.3分担经济风险
若是从住房贷款的视域对住房公积金进行研究分析可知，住房公积金累积的时间周期非常长。当人们有了正式的工作，且工作达到一定的年限后，才可以缴纳住房公积金。但是住房公积金的累积是一个量化的过程，随着时间周期的不断延长，人们缴纳的住房公积金不断增加，则可以利用住房公积金进行住房贷款。住房公积金越大说明人们的工作越稳定，贷款人的信誉度越高，因此银行则可以向住房公积金的所有者进行住房贷款。同时在国家住房公积金政策的要求下，银行对住房贷款征收的利率非常低，让购房人员可以在后期进行按时的还款，很大程度上降低了贷款人的经济负担。同时由于住房公积金的贷款运行，使得住房贷款的风险进行了合理的分担，有助于房地产经济的稳定有序发展。随着住房公积金住房贷款利率的合理调整，房地产经济为了适应国家的政策条规，则加快了经济模式的创新，使得房地产经济不在过度集中，房地产资本呈现分散化的变化趋势，说明更多的房地产资本流入了附属产业，如物业管理、房地产环境开发等领域，有效的带动了房地产产业链的全面发展。
2.4政策的严格执行
由于住房公积金的特殊性，虽属于员工财产，但仍要增强对住房公积金管理的监管。同时，为了对住房公积金提供特殊保障，有必要制定有效的住房公积金管理办法，健全岗位职责，全方位实行住房公积金管控。推行房屋公积金贷款政策，有助发挥其良好的监管作用。政府应按照国家有关规定和市场发展来落实这项政策。同时，政府还能够运用放宽贷款限制或降低基准利率来促进房地产市场的繁荣。
2.5提升调控工作的系统性与科学性
房地产行业在现代社会中，对于地区经济的发展具有重要的促进性作用，要更为重视在房屋市场中住房公积金应用的调控作用，提升调控工作的规范性。住房公积金对房地产经济的调控还体现在当房地产行业发展不景气的时候，政府部门可以采取开通异地贷款业务以调节市场的需求，最终保证当地经济的健康发展。同时，还可以采取通过住房公积金逐月提取还贷的方式，大大减轻职工的还贷压力，以保证房地产行业的健康。
2.6住房公积金贷款的法制化建设
我国的住房公积金主要的作用是稳定房地产经济，同时解决人民群众购房难的问题。为避免职工利用住房公积金进行炒房，在职工没有全部还清第一套住房的全部贷款时，银行不予职工进行第二套住房贷款的政策，这些不仅保障了住房公积金的公正性与公平性，同时很好的抵制了炒房风气的形成，稳定了我国房地产经济。当职工对第一套住房完成了全部的还贷之后，若是职工利用公积金进行第二套住房的贷款，则需要将住房的首付款提升到50%，剩余的50%则进行按揭还贷的方式进行结算。在职工购买第二套房产时，需要对职工购买第三套住房进行限制，避免公积金社会资本的不合理外流。
结语
总之，住房公积金在房地产经纪当中产生的价值作用非常大，起到了比较强的调控作用，使得职工的购买能力有了很大的提升，并缓解了购房压力，推进了房地产行业的提升。所以，要将住房公积金在市场发展中产生的一系列调控作用充分发挥，使其监管力度加大等，从而对房地产行业的健康发展有更多的推动作用。
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