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摘要：房地产产业是国民经济支撑的基本产业，它具有着投资数额大，投资周期长，变现能力差这一系列相关特点。相关的房地产投资者应该在合理调控过程中作出风险管理，由此来帮助房地产经营者获得较高的经济效益。本文基于房地产投资项目的风险管理作出探讨，从投资分散策略，科学制定风险管理，进行投资组合以及保险等方面展开了论述。
关键词：房地产投资项目；风险管理；投资组合
引言
房地产投资项目是一个高投入，高风险，且整个投入周期较长的系统项目。由此，它所涉及到的各种决策也主要由投资者的实际经验作为定性评价指标，在一般情况下，很多房地产投资公司都缺乏系统而又有效的风险管控机制。在投资过程中，他们也很有可能会因为投资策略运用的不到位而产生一系列的风险。为了规避风险，做好整个投资管理，相关的房地产工作者也应该依照科学管理方案对整个投资过程进行全面而又系统的分析。了解其投资发展过程中的一些影响因素。
1房地产投资风险
1.1投资风险的客观存在
房地产投资活动是一项具有较强综合性，发展性，专业性的活动，它所涉及到的各种金额数量较大。由此，在投资发展过程中，其整个周期也较长。相关管理人员在进行管理时难以将其做好实际变现，各种不确定因素也直接导致了整个方案发展过程中的一系列潜在危险。特别是对于一些正处于初级发展阶段的房地产公司，在这一阶段的发展过程中，各类市场资料或者交易信息的不完全都会给房地产发展带来一定的不确定性。此外，房地产投资过程中的法规不完全、交易信息不足也会给房地产开发商带来一定的风险损害。在特定情况下，某些房地产投资项目的预期结果与未来的实际发展过程相差较大，其可变性也较小。
1.2风险量度与投资者的主观期望有关
根据风险的实际量度情况进行分析来看，其主要的量度指标还是与具体房地产投资者的期望有关的，这一具体结果也具有着实际发展过程中的不同价值取向。例如在投资报酬率，社会知名度，公司形象树立方面，它们就涉及到了不同公司的发展运行模式。而在不同投资者的期望高低方面，如果期望过高，那么风险也会随之增大。希望降低一些，风险也会随之减少不少。
2房地产投资风险分类
2.1环境风险
所谓环境风险，它即是指房地产开发项目所处的投资环境对于该项目具体实施过程中的影响发展。一般而言的话，投资环境主要包括当时的社会环境以及该区域所处的自然环境，在社会经济极速变动或者各类自然灾害而引起的实际风险之下，整个房地产项目也必将受到挫败投资影响。环境引起的风险需要相关的房地产工作者做出了解，知晓房地产投资项目的实际使用环境，由此来降低环境风险。
2.2市场风险与财务风险
房地产市场是支撑整个房地产企业发展的润滑剂，房地产市场投资项目发展的好坏与否也直接关乎着整个经营者的实际利润。房地产投资者必须了解目前的实际市场走向，了解房地产投资过程中的竞争关系，资源条件关系，市场消费关系，金融所属关系，原材料市场关系等等。在财务风险控制方面依照资金的合适使用度，避免由于贷款过度而导致的举债。在经营活动发展过程中对后期企业可能经营的破产危机作出重整调制，在房地产投资项目上确定合适的负债比例，由此来帮助房地产公司通过财务杠杆效应来有效的防控风险。
3房地产投资项目风险防范策略
3.1 科学制定风险防范计划
相关的房地产工作者应该了解到风险防范计划对于整个公司运行的实际发展作用，一般而言的话，风险管理计划的制定大抵都会在每个阶段的开始，潜在阶段会议或者阶段发生之后的十天内进行完成。这样的阶段会议参与人员也包括了实际公司发展过程中的风险管理人员，现阶段的各类负责人员。例如在某个投资发展阶段开始之前，相应人员就应该包括整个企业的开发代表，建筑师，设计师，外观设计师，内部装修师。他们会在项目实施的初期对于一些后期房建工程中可能会发生的事件作出预制，由此来帮助实施者对这些事件进行整体了解。通过方案的总结以及表现，在分析管理机构的情况之下对整个风险做出调控。除此，房地产开发企业还可以建立一个完善的企业各项风险管理工作目标，确定工作管理过程中的各类实际决定要素。在了解风险部门以及人员职责的情况之下合理调整好各企业部门的相关管理过程，由此来构建更为完备的风险管理计划，帮助企业在自身发展过程中取得良好的经营实际效果。
3.2做好项目的计划控制
房地产投资主要是通过开发结构，逐渐分享过程而达成的，这样一种投资过程能够减少房地产企业在实际发展过程中所遇到的一些风险。一般而言的话，操作者在进行投资时可以根据实际项目的开发使用情况进行整个实施结果的考核。及时总结一些相关经验，帮助企业在自身发展过程中应对实际挑战，并针对自身发展的一些不足点及时去调整下阶段的整个工作。现阶段的考评制定制度则由企业的整个管理层做出考虑，根据企业在发展过程中的考评内容节点控制目标完成有效管理。做好阶段性以及有效性的目标设置完成，根据企业管理结构或者管理目标内容方面的一些要点依照管理责任书的目标，对目标实施情况作出考察。一般而言的话，房地产管理部门必须针对目标效绩进行及时的监督管理工作，以此确定最好的结果。避免由于目标不清楚而导致的一系列发展问题。它能够有效的帮助房地产企业降低实际风险，由此避免因为市场变化剧烈而导致的损失问题。例如房地产在先导指标发生明显变化时如经济增长较为迅速，人均收入减少，经济额度从周期进行回升等。这时房地产工作者也都会通过目标确定管理来作出风险调控，在合作探究过程中了解投资利益贡献值。充分调动各方力量，由此保证发展过程中的优势集中。
3.3投资组合以及过程控制
对于房地产公司运营发展来讲，投资组合策略是相关的投资者依据投资项目或者各类风险制度进行发展获利的一种能力。它主要是在一定原则基础上进行投资搭配产生的各类投资项目，它可以尽可能地降低投资运行过程中的实际房地产风险问题。例如在房地产开发时，相关的开发商就会投入一部分的资金在普通的住宅区，而另一部分资金则多投资在写字楼区域。这样的不同投资过程会让房地产的投资风险发生较大程度的变化，在均衡投资过程中获得较好的经济效益。由此，投资人员也能够根据投资过程的实际使用度了解高风险与低风险的相关弥补过程，最终得到一个更为平稳的投资收益。房地产组合的关键也在于如何进行科学投入，确定不同房地产的资金比例。确定不同时间段的过程控制关键，由此了解该阶段的实际管理目标。彻底消除由于质量风险而带来的一系列问题，在决策前把握整个房地产的发展规律。客观的对项目的可行性做出评估预测，准确的进行市场监督管理，对结构或者使用功能进行了解。在实施过程中，以此来控制风险。
结语
房地产经济的发展过程必将伴随着各类风险的发生，由此相关的房地产工作者也应该在合理调控风险过程中增强自身的风险意识。了解房地产投资的实际特点，在风险调控过程中应用各类研究方法，将风险降到最低。做出投资组合以及保险，应用投资分散策略，了解科学风险管理方案的制定以及应用特点，保证实际项目能够获得成功。
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