摘要：随着我国经济的发展和人们生活水平的不断提高，油区居民住户对社区物业管理水平要求越来越高。为了更好地满足油区居民住户对物业管理的需求,提升工矿物业管理水平,本文对矿区物业管理中存在的问题进行探讨,就如何提升物业管理水平、提高住户满意度,提出些粗浅的提出相应对策。
关键词：工矿；物业管理；问题；对策
1前言
石油企业大多地处偏僻地区，难以依托地方城镇，职工的住房都是由企业自建、自管、自住，并逐步配套建成了包括基础教育、医疗卫生、文化体育、物业管理、生活服务在内的完整的社会体系，形成独立的工矿区。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。其目的是向业主提供优质服务,最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用,为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。
2工矿物业管理存在的问题
2.1工矿物业管理不健全
物业管理起步较晚，发展极不平衡。独立工矿区由于受“先生产、后生活”这种处理生产和生活关系指导思想的影响，不注重住房建设和环境的改善，小区管理得不到重视。边远居民点物业管理仍是一片空白，发展极不平衡。而且物业管理多是低标准收费、低水平服务，规模小、效益差、亏损面大。同时由于法规制度不健全，市场竞争不规范，也使物业管理工作难度大。
2.2竞争机制未全面形成
目前由企业后勤服务系统改造或改组成的物业管理公司，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没有多大改变。矿区物业管理不是一种适应现代企业制度需要的管理体制。物业管理公司既缺乏业务开拓的积极性，又缺乏参与市场竞争的能力。
2.3职工观念需要转变
在过去计划经济体制下，职工的住房、生活服务等基本由企业负担，职工很少交钱或不交钱，受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念。一是部分物业管理从业人员，对现代物业管理了解不足，习惯于传统的管理方式，影响了物业管理的市场化进程；二是居民的心理和认识都很难一下子转变过来，虽然对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务”、“花钱买享受”，还是不能以购买其他商品时所具有的“按质论价”的心态平静对待。
2.4物业管理队伍素质有待提高
由于历史的原因，独立工矿区后勤系统机构庞大，整体分离后人的问题仍然是个沉重的包袱。表现在：一是队伍总量大，结构不合理，岗位分布不均，造成人工成本过高；二是物业管理人员大多由生产一线单位转岗而来，年龄偏大，专业不对口，技术水平低,缺少应有的管理能力和操作技能；三是企业为了考虑安置效益和社会效益，将物业管理公司作为安置分流转岗职工的一条主渠道，无形制约了整体素质的提高。
2.5基础设施有待进一步完善
物业管理企业的主要收入有物业管理费、商业用房的租金收入和物业管理利用商业用房进行经营获取的收益三个部分。油田目前建成的大部分小区，由于建成时间长、基础设施不完善、配套设施不完备，不具备基本的物业管理条件，这就需要大量的资金投入。二是居民收入低，物业管理收费标准低。居民无限止地要求物业管理单位不断提高服务标准，扩大服务范围，结果标准越高，费用越高，亏损越严重。三是居民长期习惯于福利型的住房制度，没有形成自觉交费的习惯，这也是制约物业管理健康发展的一个重要因素。
2.6用工和薪酬制度不适应物业管理的需要
从一些先进城市的物业管理来看，灵活高效的用人机制和分配机制，是其能够有效开展工作的一个重要手段和途径。
而油田社区在用人上没有聘用和解聘员工的自主权，加之机构臃肿，层次多，环节多，人浮于事，效率低下的现象十分严重，而且分配机制和奖励机制不健全，用工性质复杂，不同性质同工种之间同工不同酬，收入差距大；相同性质用工之间收入差距又没有拉开，基本上还是在吃大锅饭，无法形成有效的激励机制。
3对策分析
3.1加大物业管理的宣传力度
搞好物业管理宣传，是促进物业管理工作规范发展的基础。要充分利用新闻媒体、文化教育及各种社会公益活动，加大对物业管理的宣传力度。深入宣传物业管理的重要性和必要性，进一步增强广大职工家属的物业管理消费观念；深入宣传物业管理政策法规办法，进一步增强广大职工家属的物业管理法规意识；深入宣传物业管理的特殊性和专业性，使广大职工家属进一步认同和接受物业管理；深入宣传“小区是我家，建设靠大家”的共建共管思想，使广大职工家属主动配合小区的管理工作，与物业管理公司携手共建美好家园。
3.2培育和规范物业管理市场
独立工矿区物业管理市场目前尚处于封闭或半封闭状态，完全由企业自己开发自己管理的垄断局面还相当普遍。应按照市场经济的原则尽快完善物业管理体制，先从建立内部模拟市场运作开始，加大市场开放，实现在公平原则下以服务、管理、质量、价格为基础的有序市场竞争，逐步建立专业化、市场化、社会化的新型物业管理体制。还应制定统一的物业管理招投标规则，精心组织好招投标工作，逐步打破区域界限和行政隶属关系公开招聘物业管理公司。对新建小区，均应进入市场，全部采用公开招标方式落实物业管理单位。
3.3建立健全物业管理制度
物业管理的正常运行离不开法规、制度的保障，而对于缺乏城市依托的独立工矿企业，建立起一套行之有效的管理制度体系，已成为当前亟待解决的问题。因此，企业主管部门应认真研究物业管理生存发展的内部条件和外部环境，顺应市场发展要求，尽快制定完善一系列适合自身发展特点的管理制度、标准，进一步明确物业管理的职责范围，规范不同权益主体的责权利；明确服务项目的质量要求、收费标准等，逐步实现管理制度化、服务标准化、操作程序化。
3.4加强对物业管理的考核监督
物业管理主管部门应通过资质审查和等级评定，逐步淘汰社会形象差、管理水平低、经济效益差的物业管理公司。由有关部门组成考核工作组，定期对物业管理公司进行管理水平和服务质量及居民满意率的考核，考核结果公开曝光，并与补贴费用挂钩。同时还要利用群众对物业管理的监督作用，通过健全小区管理委员会、家属委员会等组织，聘请热心为居民服务的义务监督员，在小区设置居民意见箱，公开投诉电话等办法，加强对物业管理公司运作及服务的监督，规范物业管理公司的行为。
3.5扩大物业管理的覆盖面
油田的物业管理公司要利用自身人才、技术、设备等方面的优势，积极走出去参与社会市场竞争，拓展生存发展空间，同时也可带动地区物业管理水平的提高。油田应从政策上引导物业管理公司积极拓展服务领域，在物业管理的地域和类型上都要有新的突破，将现在住宅小区的物业管理逐步扩展到工业区、医院、学校、商场、机关、仓库、码头等，实现凡是有房屋的地方都要实施物业管理。
3.6进一步提高物业管理服务质量和服务水平
一支高素质的物业管理队伍是物业管理企业发展的关键因素。一是要重视人才，提高队伍整体素质。市场竞争归根到底是人才的竞争，高素质的人才队伍往往掌握着先进的技术和管理经验。要把职工队伍的培训放在企业发展战略的高度来对待，重点抓好职工物业管理法规知识、岗位技能知识、社会学知识、消防知识、服务意识、礼义礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技等方面的培训，造就一支年轻化、知识化、专业化，政治过硬，思想活跃，具有丰富实践经验和开拓、创新精神的物业管理新军。二是要提高物业管理人员的服务质量。要坚持以人为本的原则，提高现有常规服务项目的服务质量。要从居民的需要出发，从居民关心的衣食住行等方面入手，高质量的提供绿化、卫生、家教、治安等常规项目，不断改善居民的居住和工作条件，使居民在物业管理上获得切实的利益；要坚持全心全意为居民服务的原则，在为居民提供常规服务的基础上，真正让居民满意放心，从而扩大市场占有份额，拓展服务领域，提高经济效益。
参考文献：
[1]试论石油企业物业管理[J].邹本军. 胜利论坛. 1999(04)