摘要：房地产行业是我国经济的支柱性产业。伴随着我国房价不断走高，房产在老百姓的日常生活中，既是生活必需品，又是个人的重要大额资产。因此，如何对房地产进行正确合理的评估定价，对国家、房地产公司、信贷机构、房产中介机构和民众个人而言，都有着十分重要的意义。本文通过对当前我国房地产评估现状展开分析，探讨发现房地产评估过程中存在的问题，并在此基础上提出解决房地产评估过程中存在问题的对策和建议，以期更好地对房地产开展评估工作。
关键词：房地产评估；问题；对策
一、引言
近年来，中国房地产行业快速发展，与房地产有关的交易如二手房买卖、贷款、租赁、保险、投资决策等，另外，随着城市化的进程，中国房地产用地大量的征用、拆迁、补偿越来越普遍。同时，房地产交易发生的法律纠纷也越来越多。而寻找纠纷的核心就是由于委托方对房地产估价存在疑惑。随之，房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，发展到目前，中国房地产估价市场从数量上看，全国已经有3.7万人取得房地产估价师职业资格，其中注册职业的达到3.3万人，房地产估价机构也近5000-6000家。尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，房地产估价行业处于婴幼儿阶段，存在着许多问题。
二、当前我国房地产评估中存在的问题
（一）法律法规体系建设不完善
完善的法律法规体系是房地产评估行业规范、有序化发展的保障和前提。当前在我国虽然已经了形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，但是当前在我国，仍然没有制定出关于房地产评估的专门性的法律制度。在与房地产评估有关的制度中也缺乏系统性的、规范化的、权威性的法律法规，这就造成房地产评估相关人员在实际房地产评估中缺乏执行的标准、准则和依据，实操过程存在混乱、无序的情况，也无法对房地产评估进行有效的监督。
（二）房地产评估产业监管力度待加强
没有好的监管，仅靠行业自律是无法实现房地产评估行业的健康、有序发展的。当前在房地产评估产业中存在着种种的乱象，乱评估、乱定价、收受回扣、弄虚作假等等，这些都是因为在房地产评估过程中缺乏统一合理的标准和切实有力的监管。一方面，受长期以来政府主导的状态制约，许多房地产评估机构都还或多或少存在行政抓手的影子，这对房地产评估工作的独立性产生了负面的影响。另一方面，没有了有力的监管，无法对房地产评估机构和人员形成有力的制约和监督，违规操作和违法评估的成本不高，非法获益的诱惑加大，致使房地产评估行业道德沦丧，各种评估乱象环生，房地产评估产业的行业形象也大打折扣。
（三）评估人员综合素质待提高
当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。
房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量。
三、解决房地产评估存在问题的对策及建议
（一）建立健全房地产评估相关法制体系
健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。要建立健全完善房地产评估相关法律法规体系，可以从以下几方面开展：首先是建立和强化房地产行业评估标准，在加强对相关房地产评估机构和人员的监督和管理的基础上，在房地产评估行业推行出统一的行业标准和规范化的评估执行标准和规程。其次是合理对房地产评估工作开展定价，在充分考虑评估人员合理收入的基础上规范化房地产评估收费，杜绝房地产评估回扣收费和不正当竞争等乱象。最后是强化房地产评估行业职业道德标准，在强化制度监督和保障的基础上，强调房地产评估从业人员的职业道德和职业操守，营造健康、积极的房地产评估环境。
（二）强化对房地产评估产业的监管
当前房地产评估产业存在着诸多的乱象这与相关部门监管的缺位、错位有较大的关系。相关监管部门应当切实采取有效的揩施，加强对整个评估市场环境的监管和整顿。完善房地产评估市场的监管规则,通过制定市场的准入和退出机制,制定相关的监管惩罚措施和相应的严格的查处办法,对不同的机构和人员采用有序的管理和监督,特别是针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格,并追究相关人员的法律贵任。以种种有效的监管,为房地产评估市场创造-一个公平和良好的竞争环境,以此为维护房地产评估活动的独立性.确保评估结果的公正和独立性。
(三)提升优化房地产评估人员综合素质
提升和优化房地产评估人员综合素质,可以通过以下途径来实现目标。首先是加强对房地产评估专业性人才的培养和教育,通过制定专门对口的房地产评估专业，为房地产评估行业培养和输出专业性的人才,夯实房地产评估行业的人才基础。其次是建立房地产评估行业人才准入标准，把好人才准入的关卡,确保房地产评估人员的素质，保障房地产评估工作质量。再次是科学化配备房地产评估机构的人才梯队，通过规定各级资质房地产评估机构的人才构成比重，科学化地配备各种专业化等级评估师,提升房地产评估机构的总体人员架构。最后是建立起具有激励性的评估人才培训竞争机制，强化对房地产评估人员的再教育、再培训，更新和优化房地产评估人员知识架构体系和理论实践技能，总体提升房地产评估行业人员素质。
（四）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险
执业风险的高低与遵循评估原则，职业道德成一定关系。在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作原则和技术原则，即独立、客观、公正，替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。在中国目前的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。
参考文献
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