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摘要：城市房地产企业要明确市场定位，这样才会让房地产企业更好的发展，但是没有正确的市场定位，没有明确消费者需求，随企业自身意愿进行项目实施，没有根据市场需求进行设计，成本消费太大，这样会造成楼盘销售差，甚至会造成烂尾楼盘现象，只会给房地产企业带来更大的负担，所以正确的项目市场定位是城市房地产企业最重要的关键。本文主要探究了房地产项目市场定位的原则，房地产运营全过程管理的要求，以市场主导在房地产项目运营全过程管理的运用。
关键词：市场主导；房地产项目；全过程；运营管理
引言
随着中国改革开放的深入和经济的快速发展，人们的生活水平的不断提高，城市房地产建设得到了突飞猛进的发展，越来越多的房地产建设项目投入实施。在房地产业快速发展的同时，也带来许多问题，例如房地产项目开发市场定位不准确，过分依赖政府助推地方经济，对当地的经济发展和房地产项目开发需求没有进行认真分析研究，导致各房地产企业恶性竞争，催生了泡沫楼市，造成了运营管理的混乱，最终也影响房地产企业的生存发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强以市场为主导的房地产项目运营全过程管理工作。
一、房地产项目市场定位的原则
城市房地产项目市场定位要与企业的发展战略保持一致的原则、经济原则、适应性原则和可行性原则。项目市场定位要根据企业发展战略的框架来设计，要发挥企业的竞争的优势和核心竞争力的优势，创建企业自身品牌和产品，让房地产企业的产品具有创新性和延续性。经济性原则，主要是产品定位具有比较高的性价比，在确保房地产建筑利益的前提，设定合理的租售价格，也要从企业的成本角度出发，控制内部成本在得到最大化的效益，也要从不同的经济角度来进行考虑，确保企业在进行项目实施时经费充足，售卖时确保盈利，减少企业内部经费风险，要确保项目经济最后得到最大的利益。适应性原则，是与城市房地产市场的物业档次、品质和标准相对应的，也与城市的社会积极发展水平和人群收入水平相适应的，最后要与企业的计算和管理水平相呼应。可行性原则，主要有两种，项目实施的可行性和经济评价的可行性，项目实施的可行性主要是避免无个性和难租售的现象出现，要根据不同环境和时间设计项目实施的进度，也要结合微观效益分析和宏观效益分析，在将定量分析和定性分析进行结合和动态分析和静态分析相结合，这样就会对项目进行经济评价分析，得到各项经济评价的指标结果再提出可行办法。
二、房地产运营全过程管理的要求
对于房地产运营全过程的管理来说，其就是对于房产进行一个比预期收益更为之大的房屋销售。不过在目前的房地产运营管理中，其对于房地产的销售工作已经不仅仅是如同以往的那么简单，现在的运营管理主要是以销售为主然后进行一系列的运营管理的工作。从小的方面来讲，在房地产方面的运营包含了房屋的销售、售后的服务以及建筑地块上的销售、售后服务管理等等的活动，并且其活动的范围是流通的。从一个大的方面讲，房地产的一系列运营则是包含了其房屋的建筑施工、买卖、交换、维护、转让等等的按照经济进行利益交换的过程。并且其从大的方面来说也不仅仅是限制于流通这个领域之内。
在目前的住宅房屋出售的买家中，其房地产项目的运营管理理念很为简单，都是以销售为主导，其建设开发的方向也都是以市场为主，在满足客户的要求下，其房地产运营的全部管理过程都是在项目施工的最开始的时候，对其进行房地产的运营管理理念的灌输，从最开始房地产项目的设计规划到之后竣工交付售后的物业管理，其都是一条龙的。这个新型的管理模式相比于以往的传统管理手法来说，最大的特点就是以市场的需要为方向，以客户的需求为方向，然后对于房地产项目的整个施工到售后的全程管理。这样对于后期的开盘销售可以达到很大效果的销售成绩。
当然，这是一个复杂的并且巨大的工程，在其中的各个环节管理的完善以及资源的优化，还有对于后期的项目推销设计、营销的策划、管理等等都环节都要进行计划以及监督执行。因为运营管理模式的全程贯穿，所以其中关乎到的外部机构部门也是很为之多，并且具有多样性的特点。其中就有市场调研的机构部门、政府的相关部门、建筑设计院、材料厂家等等部门机构。
三、市场主导在房地产项目运营全过程管理的运用
1、前期项目规划阶段
在以市场为主导的房地产项目运营全过程管理中，房地产前期项目规划阶段是非常重要的，在房地产前期项目规划阶段，可以通过大量的市场调研来确定客户的需求和项目的定位。在前期的项目规划阶段房地产开发商需要对市场上的同类型产品进行分析和比较，并且根据客户需求和市场导向进而对项目进行优化布局。除此以外，在前期项目规划阶段确定目标群体的消费能力以及对周围的环境和配置进行分析都是非常重要的。对于电力管道等各种配套基础设施也需要进行提前的规划从而为后续的工作提供便利。对于以市场为主导的房地产项目运营全过程管理来说，前期项目规划阶段对于整个房地产运营管理有着非常重要的意义，而且为后期房地产的销售可以打下良好的基础，因此不容忽视。
2、中期项目实施阶段
在中期项目实施阶段，房地产开发商需要选择合适的销售代理机构，并且选择优质的物业服务单位。现如今随着人们对精神文化生活的需求的变得越来越高，优质且负责的物业服务也越来越成为消费者购置房地产的重要条件。因此，对物业服务单位的确定，可以让房地产在销售过程中更具有优势。除此以外人们对物质生活的需求也逐年增长，为了满足消费者的基本消费需求房地产开发商与商业有机结合可以实现互利共赢，配套的商业招商可以再拉动经济发展的同时提升消费者对房地产的满意程度。
3、后期房地产经营阶段
在后期房地产的销售阶段不仅要做好销售广告吸引消费者，还需要做好售后服务环节。良好的房地产售后服务可以打响企业的声誉，这样就可以促进企业长期的良性发展。良好的售后服务环节不仅包括对房屋质量的跟踪，还需要对消费者的满意度进行调查。消费者满意度的调查不仅要包括质量的调查和入住舒适度的调查，还包括对房地产周围配套设施满意度的调查。虽然售后服务的工作相对来说较为复杂，但是优质的售后服务不仅可以更加了解到消费者的需求，还能在为企业打响声誉的同时提升企业自身的附加价值。
四、结束语
综上所述，房地产项目运营管理工作涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业及其重要，因此在以后的具体工作中，我们一定要不断的完善相关的管理工作，了解项目市场定位的原则，以市场为主导，根据相应的问题，提出科学合理的应对策略，结合具体项目施工的实际情况进行运营管理，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务，促进企业良好运营，提高城市房地产企业的经济利益，让房地产企业在激烈竞争的市场中更好更快的发展，实现可持续发展的良好目标。
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