【摘要】近年来，越来越多的房企重视物资采购工作，建立了集中采购管理平台，对物资设备采用集中采购，降低了采购成本，提高了物资管理水平和企业的盈利能力。本文浅析地产企业物资的集中采购管理，希望对相关工作具有一定的参考价值。
关键词：集中采购 降本增效 考核评价
在项目建造成本中，材料设备费用约占建安成本的50%-60%左右,加强材料设备的采购管理，控制其采购成本，是降低工程成本的重要途径。因此,材料设备的集中采购应运而生。
一、集中采购分类
集中采购可分为两种形式，一种是由项目公司提交采购计划，集团公司汇总各项目公司的采购计划后统一采购；另一种是由集团公司负责监督和管控，各项目公司根据项目需求在集采目录中选择相应材料设备在入库的供应商中采购。由于地产企业各项目公司项目进度、材料设备需求种类和时间，付款情况等等均不相同，因此，第二种形式的集中采购更适用。
二、实行集中采购的意义
1、降本增效
对于材料设备采用集中采购，可以提高议价能力、获得供应商更高的价格让利，有利于降低项目成本，提高项目利润，这是集中采购最重要的优势。例如某地产集团下属公司某地块电梯的采购需求量49部，采用集中采购模式，经过招标与集团签订战略框架协议的供应商处采购该批电梯，比正常市场采购价格要下浮25%，以每台电梯设备加安装价格暂估35万，总价1715万计算，采用集中采购每台电梯的设备加安装价格为26.25万，总价约为1286.25万,仅从采购电梯一项就可以节约428.75万元。
2、整合供应商采购资源最优化
大型地产企业采用集中采购，应对于供应商的入库考虑如下因素：首先对入库供应商展开行业调研、市场调研，确认供应商是否为行业知名供方；其次要求供应商提供基本情况、注册资本、业务状况、工程营业额、财务状况、资信情况、资质情况、管理认证情况、与各大知名地产企业合作情况、合作范围、评价等相关信息；对于入库的供应商进行实地考察，判断其在行业中的地位及管理水平；确保签署战略框架协议的供应商为行业翘楚。
3、促进地产企业与供应商建立良好的合作关系
签订战略框架协议后，地产企业享有大客户服务的优惠条件，入库的供应商为维护长期的合作关系，会积极提高自身的服务水平，保证材料设备的质量，在维保期和质保期遇到问题时反应迅速，解决问题时效快。
三、建立完善的集中采购管理办法,应对集中采购的原则、工作要求及工作程序进行明确。
（一）集中采购的基本原则有公平、公正、公开；质量保证、合理低价；手续完备、档案可循 ；动态管理、考核评价。
（二）集中采购的工作要求：
1、制定采购计划，在年底根据项目施工进度制定下一年所需要采购的材料设备计划，对于材料设备的规格型号、技术参数指标、需求量、供货时间及计划采购时间等均需明确。
2、材料物资的采购需要在公司的供应商库中选择供应商进行招标采购工作；
3、加强与相关行业部门、相关单位、供应商之间的信息交流，进行市场调研摸底，把握市场动态；
4、控制和保障材料设备采购质量、成本和进度；
5、在供应商履约过程中，对供应商实行动态管理，考核评价；为后续项目采购招标提供数据支持。
（三）集中采购的工作程序
在某项物资需要采购前，首先应做好市场调研摸底工作，包括市场资源分布情况、大型生产厂家的市场份额及行业排名、当前市场主流价格及走势预判、与大型房地产企业的合作情况、产品研发和技术储备情况、售后技术服务的能力状况等。其次，根据项目实际情况，起草招标文件，对技术标准、报价方式、付款方式和需满足的规范要求做出明确说明。第三，向集采库中相应专业的供应商发布招标文件，进行招标。在收到供应商的投标文件后，在规定的时间进行清标工作。清标结束后对比之前价格、现行价格和自测价格，对投标单位的报价及技术标准进行偏离度分析，在技术标满足要求的情况下，对报价进行排序。在具备定标条件之后，由公司评定标工作小组成员进行定标，确认中标单位并进行资料会签工作。当地产企业建立了集采信息化系统，招标、评标、定标工作均可以在集采信息化系统中操作。
确定中标单位后，将集采工作的成果文件合同的签订落到实处。随后需在集采信息系统中录入签订的集采合同并对其执行及完成情况进行登记。
对中标的供应商实行“严格准入、量化考核、动态管理”。并对合作的供应商实行半年和全年考核评价，为合格供应商评审提供依据。考核评价可以从基础评价、运营评价和风险评价三方面进行。基础评价可以从价格竞争力、质量、准时交货率三方面来定量评价；运营评价主要从诚信合作、管理体系、人员能力、服务水平这私房面进行定量评价；风险评价主要从财务风险、风险防控对供应商评价；评价完成后，根据考核评价结果编制考核报告。
根据在考核评价中考核结果优秀的供应商，可以在后期工程材料设备采购中在采购数量、进度付款及结算等方面优先考虑，并建立起长期合作的伙伴关系。考核结果较差的供应商，根据实际情况可以在后期剔除出供应商库。
四、工程实例
青岛市某地块需采购铝合金门窗（含安装）,本次采购包含铝合金门、门联窗、铝合金窗、耐火窗及铝合金百叶共计8156.82m2，其中玻璃采用5+12A+5+12A+5中空玻璃，对于铝型材要求品牌采用华建、东林、忠旺、力尔、广铝，玻璃品牌采用南玻、耀皮、耀华、北玻、信义、洛玻，五金件要求品牌采用坚朗、国强、合和。在招标前,先对影响铝合金门窗价格较大的铝锭、玻璃价格进行市场调研，根据市场调研摸底结果，预估本次铝合金门窗的价格。
编制招标文件，对于报价所含内容、计量计价的依据与原则、进度款支付情况、评标办法、相关技术标准及要求、投标文件格式均做详细说明，并要求投标单位需对耐火窗进行分析性报价并提供耐火窗防火1小时的检测报告。招标文件编制完成后，依据招标流程对招标文件上报，进行招标文件审批。审批通过后发布招标文件，邀请入库的铝合金门窗供应商参与投标。在规定的递交投标文件的时间接收入库单位的投标文件后，进行清标。清标主要对各供应商是否按要求对铝型材、玻璃、五金件采用规定品牌、是否有对招标文件的偏离、是否提供耐火窗防火1小时的检测报告，并对各供应商的投标报价进行分析、对比之前地块门窗价格、本次各供应商价格和自测价格等，形成完整的清标报告。清标完成后，由评标专家按照评标办法进行评标；评标结束后，形成定标报告。按照招标流程，对定标报告进行审批，审批完成后，确定中标供应商。该供应商在本次投标中，完全响应招标文件的商务条款及技术要求，且报价最低，对比市场调研自测价格减少约10%。对中标供应商进行约谈，由中标供应商对门窗图纸进行二次深化设计，二次深化设计完成后，由设计部门、工程部门审核，审核通过后，按照二次深化设计后的门窗清单报价签订合同。经过二次深化设计后在技术要求及标准保持不变的情况下的价格比投标价格减少了3.8%，节约了采购成本。在签订合同后，在物资采购信息系统中对本合同进行信息录入工作，并对供货及付款情况进行跟进。在该供应商履约过程中，经项目现场工程师反馈，供货及时、产品质量好、遇到问题时供应商技术人员能及时到场解决问题，服务态度良好。在半年及全年的考核评价中，根据设置的考核指标对该铝合金门窗供应商进行考核，考核结果在80分以上。
集中采购是地产行业发展的必然趋势，并且会成为地产企业成本管理和运营管理的核心竞争优势。搭建成熟的集中采购平台，将物资设备的集中采购过程在信息化平台上通过招标、评标、定标、签订合同及履约供应商评价的方式完成。提高了采购的质量和效率，降低了采购的成本，整个采购及履约评价过程公开、公平、公正，实现了地产开发企业和供应商的共赢。
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