浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 浙江绍兴 312000
摘要：近年来，经济的发展，促进我国科技水平的提升。随着城市的快速发展，科学技术日新月异，测绘行业也发生了翻天覆地的变化。房产测量由最早的拉卷尺测量手工绘图，到后来的激光测距仪测量电脑绘图，再到现在的无人机航测、GPS-RTK测量，系统自动处理数据成图。先进的科学技术带动了测绘的飞速发展，而测绘的发展也为城市的快速发展提供了有力的保障。城市的快速发展，也带动房地产和土地价格居高不下，而房产测量结果直接关系到权利人的切身利益，同时也是房产管理部门管理的依据。房产测量同时具有法律性、规范性、科学性和权威性的特点，因此房产测绘必须严把质量关，交付经得起反复验证的测量数据。本文就不动产权籍测绘系统在房产测绘中的应用展开探讨。
关键词：房产测绘；问题；解决方案；应用
引言
近年来，我国各级政府都开始对不动产登记给予了足够的重视，做好不动产权籍调查工作显得十分重要。而测绘工作更是不动产权籍调查的重中之重，工作人员应根据实际测绘需求选择合适的测绘方法，保证调查准确性。在这种情况下，对本课题进行研究就有了极其突出的现实价值。
1不动产权籍调查测绘工作的概念
不动产权籍也就是对不动产测绘档案和登记档案这两者的合称，即是对不动产权利情况和自然情况等进行的调查、记录。在不动产测绘档案中，主要包含测绘数据、技术资料和图件等，在登记档案中有登记簿和原始凭证等。因此在实际的不动产权籍调查测绘过程中，就要以提升不动产登记工作效率和质量为实际出发点。对于测绘之后所得的图件、数据和档案等信息，在经过不动产登记之后，其就具有了法律效力。通常在实际的不动产权籍调查测绘工作进行中，一般由不动产权利人自身主动申请，再由政府进行统一的组织，经过相关的权属调查和不动产测量来对不动产的实际情况进行详细的调查，然后生成相关的图件、数据和表册等资料，这些调查和测绘资料，都会成为后期不动产登记和不动产证书核发的重要技术支持。
2房产测绘工作流程
测绘业务的分配是通过一个OA办公软件来实现的，通过这个网页版自动化办公软件，不同的工作人员权限是不同的，每个人都可以通过自己的用户名和密码进行登录，按照分配的不同权限进行操作。一般测量技术人员接到分配的测绘任务时，登录办公系统时会自动提示，当然系统也会自动发提示信息到相应工作人员的手机上。打开相应任务，可以通过任务界面的一个启动工作按键进入到不动产权籍调查测绘软件（简称RESS），并可以选择是启动土地界面还是房产界面。当工作完成并经过审核确认合格后，就可以将所有的最终成果（包括土地和房产的相关图纸及各种报表）打包，一键上传到OA系统成果库，实现成果的存储与共享，便于管理。
3系统在房产测绘中的具体应用
3.1前期准备工作
不动产权籍调查工作的复杂性毋庸置疑，为保证调查测绘效率及准确性，调查测绘工作务必要按照规定操作流程进行。而前期的准备工作正是必不可少的一部分，在这个过程中，工作人员须对现有历史资料进行查阅，并且根据测绘流程及标准制订测绘工作计划。在测绘之前发放通知书，并且到有关的档案保管部门寻找测绘调查所需要的档案信息，如条件允许可以利用信息化系统完成即时性资料核对。在此基础上，各项资料信息确认无误后即可开始权籍调查，对不动产的产权权属的实际情况进行调查和研究，确定不动产产权范围，对宗地、自然幢等结构进行初步绘制，而后填写不动产权籍调查意见，如果在这个过程中遇到不动产界限的争议问题，则应该对其争议部分进行如实记录并且进行拍摄留存，在处理时严格遵守操作流程进行。
3.2不动产测绘与审查入库
在外业测量过程中，要进行界址点的测绘，并完成宗地和房产测绘，在此基础上，加强控制。在内业核实中，要进行宗地图绘制，并录入宗地属性。测量控制是指在测量过程中，对土地和房屋等定着物严格按照《地籍调查规程》中要求的技术、方法和精度执行。界址测量应基于不动产的类型，保证不动产权利人的切身利益和不动产管理的需要等相关条件，确定界址测量的精度。对于同一个权籍要素，如果技术标准之间要求的精度不一致，要以高精度为实际标准。在完成不动产测绘之后，还要对文字、表格和图件等进行检查，并将其转为系统数据库格式存入系统，方便后期的直接调用。不动产测绘数据均以宗地为单位，并按照一定的规范进行统一处理，实现纸质和电子版分类管理。
3.3实际测绘与审查工作
不动产权籍调查测绘工作的难点在于界址点的确定，宗地及房产测绘也不可忽视，只有兼顾到这一系列的测绘流程，最终的测绘准确性才能得到保证。另外，在进行内业核实工作的过程中，工作人员应如实准确地完成宗地地图绘制，将其各项属性按项录入，在整个测绘工作的流程中，我们必须要严格遵守《不动产权籍调查技术方案》（试行）中的有关技术要求，保证测量精度。在处理权籍要素的时候如果两种技术规定的要求不统一，则应按照最高精度标准进行测定，在结束整个测绘调查流程以后，工作人员应对其中涉及的各项资料信息进行核对和检查，做好数据的系统存储，为以后的调查和复核工作做好准备
3.4房产模式在测绘工作中的具体应用
在房产界面，首先绘制好各层的工作底图，然后在面积菜单下拉栏定义相应的工作区，比如一个简单自然幢为6层，1层工作区（店面），2~6层工作区（住宅），屋面层工作区（楼梯间）。定义完工作区，接下来定义各层的外墙，通过墙体按键进行操作，之后就可以对工作区内相应的实体进行操作了。实体按键分为非公用实体和公用实体两大块，同时将一些常用的非公用（如户、车位、商铺、阁楼、封闭阳台，未封闭阳台等）和公用（如楼梯、电梯、走道等）实体按键固定到工具栏，方便操作，不常用的实体可以通过点击非公用和公用按键进行查找，也可以重新定义增加新的实体。点击按键再点击工作底图各套内，就可以自动生成编号、尺寸和面积了。接下来就可以进行分摊计算了，点击分摊菜单，先进行分摊区划分，然后再对需要公摊的部分进行树状分摊，按照谁使用，谁分摊的原则，一级级分摊下去，最后点击分摊，就可以自动分摊了，如果中间有误，比如漏掉户式或者有重复和重叠等情况，则会出现提示出错位置，需要进一步检查。无误后就可以进行成果（测绘报告、分户图等）输出了。不管是土地模式还是房产模式，以上都只是用简单的应用过程来说明其工作模式，实际运用远比这些内容要丰富，输出的成果也更加详实和多样。
结语
总而言之，不动产权籍调查测绘工作的开展具有十分重要的意义，而要想有效进行不动产权籍调查测绘，就要严格按照相关标准和规范要求，精准把控其中的技术难度，有效满足不动产权籍统一管理的要求，就能保证测绘工作更好地满足生产建设的实际需要。
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