广西开元行土地房地产评估有限责任公司 身份证号：45010319910208XXXX
摘要：随着我国房地产行业迅猛发展，房价不断走高，我国土地价格也水涨船高。在房屋土地交易中，土地评估作为其中不可或缺的重要环节之一，有着十分关键的作用。它能够对土地的经济价值予以全面反映，可以说影响着整个房地产行业的发展。因此，如何对土地进行正确合理的评估定价，有着十分重要的意义。本文通过对当前我国土地评估现状展开分析，对土地评估过程中存在的问题进行探讨，并在此基础上提出解决土地评估问题的对策，有助于我国土地评估行业更加规范与合理。
关键词：土地评估；问题；对策
土地还是信贷关系发生过程中十分重要的抵押担保物品。在当前经济发展出现下滑，经济发展形势复杂，各种信贷风险不断暴露并呈现多样化趋势的大背景下，土地抵押担保成为了银行和各种信贷机构十分青睐的信贷产品。而这其中，如何准确、有根据地合理对土地进行评估，确定其价值，成为了摆在地方政府、房地产公司、银行等信贷机构以及普通民众面前的一大难题。本文通过对当前我国土地评估现状展开分析，对土地评估过程中存在的问题进行探讨，并在此基础上提出解决土地评估问题的对策，以期更好地对土地开展评估工作。
1我国土地评估现状简介
相较于发达国家，我国土地评估产业起步较晚，要追溯到20世纪80年代中期。但最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善,土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，我国土地评估产业在评估理论和方法研究上较发达国家都处于相对滞后的状态，各方面体制也相对不完善，土地评估机构有大部分公司规模小，人才结构不合理，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。
2当前我国土地评估中存在的问题
2.1土地评估相关法律尚未完善
完善的法律法规体系是土地评估行业规范、有序化发展的保障和前提。当前在我国虽然已经了形成了以《中华人民共和国城市土地管理法》为基础的土地评估法律体系，但是仍然没有制定出关于土地评估的专门性的法律制度。这就造成土地评估相关人员在实际土地评估中缺乏执行的标准、准侧和依据，实操过程存在混乱、无序的情况，也无法对土地评估进行有效的监督。加之国家关于土地评估的相关法律法规较为滞后，对涉事人员无法依章追究其责任，非常不利于土地评估行业的健康有序发展。
2.2土地评估监管力度不足
仅依靠行业自律，而没有好的监管制度和措施，土地评估行业是无法真正实现健康有序发展的。我国土地评估市场当前存在的各种乱象，最主要的原因就是因为对土地的整个评估过程缺乏切实有力的监管和统一合理的标准。一方面，由于政府长期以来的主导，很多土地评估机构还残存着行政抓手的影子，对土地评估的独立性带来了负面的影响。另一方面，由于缺乏切实有效的监管制度和措施，无法有效监督和制约土地评估机构及其从业人员，违法评估和违规操作的犯罪成本不高，加大了非法获益的诱惑，最终导致土地评估行业乱象环生，严重影响了土地评估行业的独立、公正形象。
2.3评估人员综合素质待提高
在实践中，部分评估人员综合素质还不过关，进而影响到了评估业务的质量。主要表现在以下几个方面。
首先，工作责任心不强。对于不同评估目的和类型的土地，评估报告千篇一律，无法做到具体问题具体分析，不认真对待出具的评估报告，不考虑报告中可能的风险性，只求速度，不求质量。且经常出现由助理评估人员完成整个土地评估工作的现象，甚至个别的土地评估单位实际没有足够数量的评估师，存在估价师挂靠注册现象。具体执业过程中部分地价评估人员对土地市场行情资料不注意收集或不客观采用，对土地市场运行的规律缺乏足够认识。甚至有评估机构在接到委托后，不去现场进行勘察，或者不派专业估价师到场，大致了解情况后就将相关数据直接套入公式得出评估结果，导致评估结果脱离市场实际情况。
其次，学习积极性不高。
由于评估业务的特性，要求评估人员必须及时掌握国家法律法规和政策的动态并随时在所出具的报告中体现出来，所以作为一名土地评估人员，务必要“活到老，学到老”。但是在调查中发现，相当一部分评估人员不及时和透彻掌握新的政策、法规、规范和文件精神，导致其在评估中依据陈旧、参数取值失误和方法选择不当，评估结果不具有可信性。
第三，为迎合客户需要丢弃了职业操守。少数评估人员为了满足客户的要求，故意选择有利于客户的评估方法和评估参数确定评估价格，甚至对于客户提供的虚假材料不进行认真核实，导致评估结果出现高估、低估或者虚假价格的情况。
3解决土地评估存在问题的对策及建议
通过分析目前土地评估行业的现状及存在的主要问题，结合我国的实际情况，提出以下对策和建议，以规范土地评估市场，推动土地评估行业与社会经济建设协调发展。
3.1建立健全土地评估相关法制体系
健全和完善的评估法律法规体系是土地评估行业顺利和有序发展的必要保障。要建立健全完善土地评估相关法律法规体系，可以从以下三方面开展：
一是提高评估机构登记注册门槛，制定有效地准入和退出机制，并制定有效地竞争机制，比如，政府大宗用地评估项目等，可利用招投标的方式进行。
二是建立和强化土地行业评估标准，在加强对相关土地评估机构和人员的监督和管理的基础上，在土地评估行业推行出统一的行业标准和规范化的评估执行标准和规程。对估价执业人员制定严格的行为规范，对严重违规者给予处罚。
三是强化土地评估行业职业道德标准，在强化制度监督和保障的基础上，强调土地评估从业人员的职业道德和职业操守，营造健康、积极的土地评估环境。
3.2强化对土地评估产业的监管
当前土地评估产业存在着诸多的乱象这与相关部门监管的缺位、错位有较大的关系。相关监管部门应当切实采取有效的措施，加强对整个评估市场环境的监管和整顿。完善土地评估市场的监管规则，通过制定市场的准入和退出机制，制定相关的监管惩罚措施和相应的严格的查处办法，对不同的机构和人员采用有序的管理和监督，特别是针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其土地评估资格，并追究相关人员的法律责任。以种种有效的监管，为土地评估市场创造一个公平和良好的竞争环境，以此为维护土地评估活动的独立性，确保评估结果的公正和独立性。
3.3提升优化土地评估人员综合素质
提升和优化土地评估人员综合素质，可以通过以下途径来实现目标。
首先，是建立土地评估行业人才准入标准，把好人才准入的关卡，确保土地评估人员的素质，保障土地评估工作质量。
其次，是进一步完善继续教育制度。协会加强对土地评估专业性人才的培养，多组织相关培训，提高业务能力如：评估工作相关新政策法规的解读和学习，农用地、农村集体建设用地、农村商服用地评估相关技术的培训和指导等。不断强化对土地评估人员的再教育、再培训，更新和优化土地评估人员知识架构体系和理论实践技能，总体提升土地评估行业人员业务素。
第三，进行评估技术的专题立项研究。建议在协会内部设立专门的技术委员会，对于土地评估中的难题可以进行立项研究，为土地评估提供技术支撑。管理部门对评估机构和评估人员设立奖惩机制，有过必罚，有绩必奖，并将奖惩结果在行业内进行公示，可以考虑与机构的资信等级进行挂钩，加强机构关注对评估人员业务素质的提高。
4结束语
伴随着我国土地行业的不断发展，土地评估行业所面临的各种机遇和挑战也在不断增多。在此背景下，必须完善土地评估相关法制体系、加强对土地评估产业的监管、提高土地评估行业相关机构和人员的综合素质及总体竞争力，方能保障土地评估工作的质量。
参考文献
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