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摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业异军突起。而随着房地产行业的快速发展，如何解决房地产项目的现金流问题，也成为现在房地产项目管理中的一个重要方面。本文重点分析了在房地产项目中现金的全过程管理，深入研究房地产项目中的资金流入和流出的环节，为保证房地产项目的顺利进行提供了重要依据。
关键词：房地产项目；现金流；全过程；管理思路
前言：在高速发展的经济时代“现金为王”。现金流管理好坏直接影响着企业的生死存亡。房地产企业需要树立现金流管理的观念，从房地产项目的全过程管理着手，有针对性的对资金进行调配，防范经营风险。现金流管理是指通过企业现金流入及流出的归集整理进行细化管理，将企业经营活动、投资活动和筹资活动作为核心管理的体系。企业为了实现其战略目标和价值目标，对当前到未来一个时间段内的现金流在数量和时间安排方面所作的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。并依据上述活动报告和反馈的信息来指导企业的管理决策。它反映企业经营过程中的现金流收入与支出的变化情况，并根据分析汇总结果为管理者、债权人和投资者提供决策依据。
1房地产项目加强全过程现金流管理的意义
房地产开发项目一般分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。对资金需求有其特殊性：资金量大、流转周期长、风险高、运作繁杂。因此，房地产项目的现金流管理显得更为重要。房地产项目须科学评估项目现金流，通过现金流收集及分析结果及时、全面的反映项目资金运营状况，对项目的支付能力、偿债能力和运营状况及时评价，及时反映项目的资金余缺情况。运用现金流量表与资产负债表、利润表互相弥补，使财务状况、经营成果和现金流量相配合，为信息使用者提供更为准确的信息，以便做出正确的决策。
随着更为严苛的房地产政策的出台，房地产的黄金十年到行业的白银时代，其行业利润水平下滑已是业内不争的事实。且融资环境的收缩也进一步压缩房地产项目的利润空间。项目自身必须及时提升项目的管理能力，研发能力和应变能力，从各方面提高管理水平才能在未来的洗牌阶段生存下来。
企业通过各生产环节的运作，不断的重复现金流的流转，实现项目价值最大化的目标。良性循环现金流为企业的持续发展提供重要的保障。反之如果项目的现金流不顺畅，则无法促进房地产项目实现自身价值的不断提升，甚至更严重的造成项目生产的停滞。因此现金流在房地产项目管理过程中有着不忽视的重要意义。具体表现为：
第一，现金流信息能够为项目的决策提供有效的数据支持。通常现金流采用收付实现制进行核算，兼顾权责制的资产负债表、利润表能够更加客观公正地反映各项财务指标数据。关键指标如：销售收益率、资产收益率、资金周转率等均能够准确地反映在现金流中，从而辅助管理者做出最佳的决策。
第二，现金流管理能促进房地产项目财务结构的完善和提高。对房地产项目现金流的各环节细化管理，不断改进与调整，从内部实现优化房地产项目财务环境。通过对房地产项目现金流的分析预测，实现房地产项目内部财务管理具有时效性及战略意义；对外平衡利用项目资源，根据房地产项目成长发展阶段，充分利用负债及权益比重，减轻项目的占用资金流转压力，从而进一步增强项目的运作活力与盈利能力。
第三，良好的现金流对房地产项目的融资实力评价有着直接的影响。项目价值主要包括有形累计盈余及无形增值，其直接反映出项目本身的融资实力。现金流管理成为项目财务管理中的一项重要工作，据实完整体现项目的已实现价值与各项优质财务指标，为投资人提供可参考依据，辅助项目管理者制定有效的投资决策。保持合理稳定的现金流能够进一步增强投资人对房地产项目的投资信心，有效增强房地产项目融资能力，实现长久稳定的发展目标。
2全过程现金流管理
2.1投资决策阶段现金流管理
投资决策是房地产开发项目的关键内容，对项目整体的规划运营都有着重大的影响。在这一环节中，需要对房地产项目的各项工程数据进行充分的调研分析，最终择取最经济合理的开发建设方案，避免因决策失误而导致的筹资操作过程中的财务威胁、负债失衡、现金流不足或成本增加等现象的产生。通过合理地预测各项指标，一方面方便了后续的管理工作，另一方面对房地产开发项目中的资金断裂风险起到了很好的预防，保证了项目实施的连贯性。
除了内部管理因素之外，还应对外部环境影响情况科学思考。国家改变政策和法律规定，市场经济发展等都会影响管理。基于筹资方面分析，调整准备金率一定程度导致银行调节银根，增加地产企业取得贷款的困难程度，使项目产生其他风险。随着不断增加的库存量，严重失衡的供求比重必定影响销售，当难以迅速变现库存时，难以及时补充，不利于今后的项目建设工作，甚至威胁其他项目的开展。
2.2前期准备阶段现金流管理
在本环节流出现金的关键内容即获得土地使用权，获取方法各种各样，牵涉到转让、招投标和竞拍等。不断加大的竞争压力造成企业必须通过更高的价格获取使用权，使现金流异常紧张或是短暂性断裂。可以按照计划，结合贴现方法对企业能够承受的最高价进行倒挤，或通过应急方法筹集现金。
除了以上内容之外，还包括各项审批、招投标内容、项目现场准备工作等。通过合理调整与处理，设计相对合理的项目工期计划达到应用资金要求，有效减轻企业承受巨大压力，严控经营风险，最大程度保证安全。在这一过程中对现金流入形式无法严格规范，企业大多数情况下利用前期筹划现金以及自有资金发展项目，若发生紧张的成本以及监理方实施的监督工作是本阶段关键管理内容。因此，在建设开发整体流程，严格比较投资决策与建设环节产生的现金流，认真规划与控制构成各种成本的因素。
在建设环节，预售通过现金方式把销售收入划入管理系统中，产生现金回流，也是真实的项目收入，这一环节的回笼资金概率相当于整体投资的50%-70%。这部分现金可以对前期投入现金有效弥补，为项目后续操作提供全新资金，创造丰厚利润。
2.3在房地产项目建设阶段现金流管理
在房地产项目建设阶段现金流出主要是项目开发建设成本，包括了建设期离析、建设投资、少部分铺底流动资金。其中，建设资金包括了工器具购置费用、设备购置租赁费用、安装工程费以及其他费用。建设投资是占用资金最长、最多的环节，是现金流管理的重点环节。在建设阶段，现金流管理需要建立在前期准备阶段基础上，根据决策阶段现金流进度安排，合理的开展现金流管理。其一，需要认真执行现金流预测计划，对建设阶段现金流进行管理；其二，需要根据工程实际情况，对现金流计划进行有效的调整，这属于一个动态的完善过程。在项目不断进行动态进程中，对现金流计划执行进行修正调整，及时发现现金流管理中存在的偏差，保证项目执行的实际管理效果。在项目建设全过程中，必须随时对决策阶段现金流预测与建设阶段中现金流进行对比，找出差异，分析差异原因，并对相关要素进行控制，提升建设阶段成本控制效果，保证企业的利润目标。
2.4在项目竣工阶段的现金流管理
在项目竣工后，主要包括两个方面的工作：其一，包括了竣工后房屋销售、资金回款效率、商业贷款偿付等，这些都是竣工阶段现金流管理的重要内容。这一阶段现金流出主要内容为贷款归还，主要现金流出为销售与资金回笼；其二，尽管在项目竣工阶段，项目的现金流管理已经接近尾声，但现金流管理还必须站好最后一班岗，这就需要对项目现金流管理工作进行综合的分析，总结经验教训，对未来企业在开展房地产项目中的现金流管理提供依据。在该阶段中，需要分析项目现金流管理是否完成预定的目标，分析各个阶段中现金流流入流出是否合理。
3结语
房地产项目的全过程现金流管理是房地产企业管理的一个重要组成部分，是整个房地产行业健康发展的重要因素。在房地产业日趋成熟的现代社会中，对房地产项目的现金管理的认识也要不断提高和成熟。要对房地产项目的现金流管理进行有效、合理的安排，使现金的使用符合房地产业全局的发展。为整个房地产行业的有序进步和利润提升提供坚实的保障。
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