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资产基础法评估房地产开发企业价值时土地评估有关问题思考

发表时间：2021/8/10 来源：《建筑科技》2021年8月下作者：吕迅利1 黄丹丹2

[导读] 随着我国社会主义市场经济的全面发展，房地产业得到迅速发展。房地产评估数据运用到今天，在资产基础法评估出台的机遇下，如何发挥它在评估行业中最大作用，是值得我们深刻思考的。但由于各种主观和客观原因，土地估价机构所发布的评估报告仍存在诸多问题，不能满足上述要求。本文对常见的一些问题进行简要分析，提出相应的解决方法。

1广西祥浩资产土地房地产评估有限公司吕迅利1 广西南宁 530000
2中联资产评估集团广西有限公司黄丹丹2 广西南宁 530000

摘要：随着我国社会主义市场经济的全面发展，房地产业得到迅速发展。房地产评估数据运用到今天，在资产基础法评估出台的机遇下，如何发挥它在评估行业中最大作用，是值得我们深刻思考的。但由于各种主观和客观原因，土地估价机构所发布的评估报告仍存在诸多问题，不能满足上述要求。本文对常见的一些问题进行简要分析，提出相应的解决方法。
关键词：房地产；土地开发；土地评估；分析
        引言
        在我国社会主义市场发展的今天，随着房价上涨，土地价格也随之上涨。土地也是信贷关系形成过程中十分重要的一环。在当前我国经济发展进入了新常态，强调要贯彻新发展理念，推进供给侧结构性改革；研判经济形势要立足大局，看清长期趋势，把握经济规律，特别是强调要坚持正确政绩观，不简单以生产总值增长率论英雄，不要被短期经济指标的波动所左右。在如此趋势的情况下，土地抵押贷款已经成为银行和信贷机构非常青睐的信贷产品。然而，如何准确、合理地对土地进行估价，确定其价值，则成为地方政府、房地产企业、银行等金融机构以及广大民众面临的一大难题。
        一、国内地价评估发展
        随着估价业的广泛应用，估价服务的对象和形式日益多样化，使估价业成为房地产开发、经营、管理以及其他经济活动中不可缺少的基础性工作，也成为企业个人理财的重要内容。评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。由于我国土地估价起步晚，行政主导作用持续时间长，发展速度慢，适用范围窄，评估理论和方法的研究相对滞后，发展环境不够成熟，制度建设还不够完善。
        二、当前我国土地估价存在的主要问题
        土地评估业是市场经济发展的必然产物，决定了土地评估业具有较大的市场竞争特征。为了在市场竞争中生存和发展，一些土地评估机构有回扣、低价竞争、高评价和低估价等行为，导致行业恶性竞争加剧，严重破坏了公平、公正、公开、土地市场的竞争规则。这种恶性竞争影响了合理有序的竞争环境，侵害了业主的合法权益，阻碍了行业本身利益的获得，难以实现整个土地估价行业的长期发展。
        公开、透明是土地估价的基本要求。然而，在一些地区，一些应披露的估价技术参数信息，如土地价格交易案例，基准地价修正系统和结果更新，土地等级等，均未按规定披露，但要求土地估价机构支付购买费用。或者与政府建立良好关系以获得它。此外，市场交易信息也不透明，已成为政府提供专业服务和进行市场调研的障碍。地土地评估主要是对土地利用现状、利用方式、强度分析以及对土地利用现状认识不足的情况进行评估。如何正确地分析用途，是评估工作能否顺利开展的前提。

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第一，土地现状利用一般与土地权等土地权一般一致，如果土地登记用途不规范，则需要根据土地转让合同、建设用地规划许可证、土地批准书等判断和设定用途。再一个就是对土地利用现状的认识和分析；对土地内外基础设施的开发程度主要是指土地内外供电、供水、排水、道路、通讯、供热、供气、铁路等设施的通电状况、用电保有量以及开发强度的分析。
        在实际评估工作中，一些土地估价师的土地估价师数量有限，因此助理评估师完成了一些土地评估工作。此外，一些评估人员对土地市场运作的法律缺乏深刻理解，对土地和市场数据的评估不完整，实地调查不充分，对交易信息的理解不足。或者因为人的感情或兴趣，违背独立，公平和客观的工作原则。这些已成为土地评估业健康发展的障碍。
        三、土地评估行业发展弊端的改进措施
        有关部门应对备案清单上的土地评估机构进行年度评估，并建立质量评估体系。同时，根据规定的分数，奖惩，并进入评估档案，以实现优胜劣汰。各个地区以激发土地估价机构的积极性，并允许该地区以外的土地估价机构开展业务。已入驻的机构必须办理相关行业登记手续，接受土地评估协会的监督管理，规范内外土地估价机构的行为规范。其次，为了使土地估价机构享有公平的竞争环境，在国有土地交易中可以采用公共彩票或彩票，结果将在公共媒体上公布。
        完善估价行业发展体制主要指是政府有关部门要进一步完善信息查询机制，实现政务公开。土地股价部门跟踪和预测市场发展变化，了解城市化发展水平等，定期公布城市低价动态监测结果、基准地价更新、土地定级、划界地价、基准地价等基本情况。以便于土地估价机构和评估师进行调查，从而为健全的信息查询系统是做好社会服务的重要保证。土地估价机构，通过积极披露土地估价信息，包括各种土地价格，基准地价，土地登记信息等向公众发布，评估师可以及时的查询相关信息。此外，建立一支高水平的评估专业人才队伍至关重要。市场经济在不断发展变化，系统和城市化的发展水平也在不断发展。为提高土地估价报告的质量，有必要不断学习新的方法，理论和技术，以满足行业的发展需求。因此，有必要继续对土地估价师进行教育。提高人员的法律意识。重视人员的法律知识，使他们能够熟悉与行业相关的法律法规，了解违法的严重后果，从而建立警戒线，严格遵守自己的职业道德，并在一种现实的方式。努力提高专业培训质量。行业专业培训对提高估值师的素质非常重要。为了达到预期的培训效果，需要提高培训质量。首先，要优化教学人员，完善配套设施，为提高培训质量奠定基础。其次，加强对人员专业能力的评估。培训结束后，将进行相关评估。只有通过评估的人才有资格开展业务。提高组织自身专业人才的数量储备。根据实际需要增加专业人员数量，必要时建立兼职专家组，以补充人才短缺。
        四、结束语
随着我国土地产业的不断发展，土地估价行业正面临着前所未有的机遇和挑战。因此，只有不断提高和优化自身的综合素质和竞争力，才能更好地适应市场的需求，更好地保证估价工作的质量。
参考文献
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[2]任晋.土地评估相关问题分析——以资产基础法评估房地产开发企业为例[J].今日财富,2020.
[3]张淑芬.试论我国土地评估中存在的问题及对策[J].工程技术：文摘版，2016（7）：300-300.
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