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浅谈房地产征收评估中的难点及其建议

发表时间：2021/8/9 来源：《时代建筑》2021年5期3月上作者：蒋玲

[导读] 近年来，社会进步迅速，我国的房地产建设的发展也有了改善。近年来，在政府宏观政策指导下，房地产企业驱动力从营造转变为金融，对风控提出了越来越高的要求，亟待做好房地产土地价值评估工作。当前我们正处在大数据时代，为发挥房地产金融作用，需因势而立，因时而为，充分利用大数据的开发作用，做好房地产土地评估工作，评估其经济价值，针对性地对房地产进行规划，管控其建设风险。

桂林市象山区房屋征收与补偿服务中心蒋玲广西桂林市 541002

摘要：近年来，社会进步迅速，我国的房地产建设的发展也有了改善。近年来，在政府宏观政策指导下，房地产企业驱动力从营造转变为金融，对风控提出了越来越高的要求，亟待做好房地产土地价值评估工作。当前我们正处在大数据时代，为发挥房地产金融作用，需因势而立，因时而为，充分利用大数据的开发作用，做好房地产土地评估工作，评估其经济价值，针对性地对房地产进行规划，管控其建设风险。以大数据的概念和特征为切入点，论述大数据对房地产土地评估领域所带来的挑战和机遇，在当前房地产土地评估领域中应用大数据时代所面临的弊端，提出具体的改善措施，以期最大化地发挥大数据在房地产土地评估领域中的作用，促进国民经济的稳健长远发展。
关键词：房地产征收评估；难点；建议
        引言
        房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。
        1大数据技术给房地产土地评估行业带来的契机
        快速实现数据价值和流转是大数据显著优势。从本质层面而言，大数据的精髓在于对数据信息的分析。随着信息技术的日益更迭，对数据研究精度不断提升，大数据技术能为社会大众提供了一种认知世界的全新方式。大数据既有庞大的信息资源，也能实时高效处理数据资源，大数据技颠覆了传统数据技术方式和存储方式，为房地产土地评估工作的开展带来了前所未有的发展机遇。土地评估数据库资源源于各种专业机构和政府部门，经过长时间的发展，当前土地评估机构已经收集了大量的数据信息。基于大数据时代下需对海量的信息数据信息整合并分类存储，发现其中的规律。在房地产土地评估工作中恰如其分地引入大数据技术，能改变传评估工作中客户不透明、信息不对称的局面，及时了解客户的需求，坚持以客户为中心，发挥其功效，促进评估专业服务能力的提升。当前我们已经步入了大数据时代，大数据技术、云计算技术日新月异的发展，夯实了房地产土地评估业务稳健长远发展基石。基于此，房地产土地评估行业需抓住机遇，依托大数据技术，不断加强与客户之间的交流沟通。因此，在房地产土地评估业务中引入大数据技术，可以发挥其优势，促进评估效率的提升、评估的科学性，助力资本运营活动的有序开展。然而受多种因素的掣肘，在房地产土地评估领域中应用大数据技术还存在诸多弊端。
        2房地产开发经营中各种风险的分析
        2.1投资阶段的风险
        在对房地产开放公司进行经营的时期是整个房地产进行过程中最容易出现风险的环节，决策是否正确和项目开发的成败都有直接影响，如果选择项目地点错误，就会造成开发项目的后期运行都会处在被动的局面下，造成风险的主要原因就是政策风险、物业位置、投资方式以及投资时期等这些方面没有实现正确的选择。
        2.2土地获取时期的风险分析
        在土地获取的这个阶段，其主要的工作就是地块选择方面、市场的调查方面、买房人员的心理分析方面以及开发项目的市场地位方面。在这个时期能够交付的成果就是：选择地块的评估报告以及房地产项目在可行性方面的探究报告。

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地块价格和其自身的价值不符合，地块不适用于设计规划，调查的对象出现错误，对地块进行整治需要花费比较多的费用，买房人员的心理以及实际行为有一定的偏差，对市场中的客户群没有准确地判断，或者是市场地位出现了失误等各个方面。
        3针对房地产评估常规问题的应对之策
        3.1健全和完善房地产评估的法律体系
        健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。
        3.2优化和改进房地产评估的方式方法
        在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。
        3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质
        要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。
        3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境
        要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。
        结语
        综上所述，房地产开发公司在运行的过程中肯定会存在各种各样的风险，房地产开发公司不要对开发项目进行动态且全面的风险管理，对于风险主动识别以及评估，并且加强对整个风险管理过程中的监督，提升房地产公司的抗风险能力以及提升公司的整体经济利益，保证企业长远发展。
参考文献
[1]翟猛，刘雁，李秋玉.地理空间技术在房地产数据分析挖掘中的应用[C]//2013年“挑战与展望：大数据时代房地产估价和经纪行业发展”年会，2013.
[2]王炜.大数据对房地产估价行业发展的影响分析[J].建材与装饰，2018(42)：206-206.
作者简介:蒋玲（1986-）女，汉族，广西桂林人，在职研究生，助理工程师，主要从事规划设计调整、土地房屋征收与补偿等工作。