王哲
泰州市海创置业有限公司 江苏 225300
摘要：本文主要分析了房地产投资中有发生会概率的种种风险,结合经济背景、开发环境等因素做具体项目的风险管理,并且浅析了投资时有概率会发生的风险及相应的举措,还简单介绍了如何辨别风险,经过科学辨别得出结论,降低房地产投资商因风险造成的额外支出,增强了投资的可信度。
关键词：房地产投资；风险分析；管理
引言
房地产的开发投资是商品的一个特例，它受众多因素影响、投资金额高、非短期投资。这些年我国的经济进入了良性迅速发展阶段，房地产行业也是蓬勃发展，并快速地成为我国的经济支柱产业之一。房地产行业虽然利润丰厚，但是它的风险大，投资房地产不确定性极强。尤其是我国的房地产虽然发展快速，但是产业有待进一步优化完善，倘若风险变为现实必然给开发商带来沉重的打击。所以，怎样才可以降低房地产投资风险，在投资决策下定前就必须对房地产投资风险作出评估。
1.房地产投资的特点
1.1房地产投资金额高、收益慢，是非短期投资项目
房地产开发需要的资金是巨大的，想要投资房地产就需要有雄厚的资金作为后盾，需要百万甚至是亿元的资金投入，而且项目的建设也并非几个月就能完成，至少需要一年以上，有的项目则需要两到三年，更有甚者需要更久的时间才能开发完成。因为房地产项目必须要在配套设施竣工后，才算是真正意义上的完成项目，项目才可以入住或使用，因此，房地产投资在项目建设中的一次性资金投入，这让筹集资金的难度加大了许多。
1.2多种方式筹得房地产投资资金
因为房地产投资金额高、非短期投资，只凭借投资商自己的资金远远是不足的，必须从多种渠道获得更多的资金注入。我国的房地产目前资金筹得的方法如下：自有资金、银行贷款、预售收入等，还有部分项目会存在政府拨款的情况。
1.3房地产投资的回报率极高
房地产的投资金额高，一般利润率都在百分之三十左右，一切顺畅的话，投资者能够获得超高的利润。由美国《福布斯》评选的中国四百富豪里可以看出，其中有七十六人都是房地产行业人士，占据富豪榜的百分之十九，由此就可以知道房地产投资的回报率颇为丰厚。投资是一项冒险活动，高利润必然伴随着高风险，一切顺畅自然收获高利润，而若是风险发生就要承担相应的损失。
1.4房地产投资的风险高
想要获得高利润，必然要承担高风险，利润和风险总是并存的。房地产投资的回报率高，并非短期投资，在项目建设期间还有概率会发生一些风险事件，影响项目的进度及收益，而且这些风险并非是固定的，很多风险还是无法预测的、多变的，因此项目建设时，风险一直存在。例广西北海2000年的调查等表明，市区有暂缓建设的项目一百零八个，建筑面积约为121万平方米，这些项目短时间看不到重新启动的可能，换句话来说，即成了“烂尾楼”。
分析项目是否具备投资价值的时候，主要是分析项目是否具备经济价值，可能存在的风险大小及发生的可能性。以上分析是否精准客观以及投资者的决策能力影响着房地产投资回报率的高低。因此风险大小、发生的可能性、企业承受风险的能力高低以及风险分析的是否精准都会影响到房地产投资决策。
2.简析房地产投资风险
2.1不可控的自然因素风险
房地产投资中自然因素是风险之一，该风险不受控制，是突发情况。可是该风险是能够避免的，只要动工前对项目所在地的自然环境勘测并进行预测就可以了。因此，房地产投资商在投资该地区的房产时，应加强事前探测，防止自然风险。
2.2经营风险
经营方面的风险是指经营活动发生改变，会导致房地产投资时的利润受到影响。
例如，当房地产处于经营不利的境地，经济上就会有压力。经营风险虽然影响因素极多，但是只要认真防控，还是会降低很多风险性的。
2.3财务风险
财务方面的风险则是房地产投资时因筹集资金发生借贷行为，企业因此承担债务。因借贷关系，房地产投资有了充足的启动资金，可是借贷会让企业承担风险。若企业同时面临经济风险和财务风险，那么企业承担的压力也是空前的。
2.4工程风险
工程方面的风险发生在项目建设时，倘若建设中存在质量不过关或者是延时完工的情况，会给企业带来负面影响，影响企业的口碑，严重的话会导致企业出现经营风险。因此在房地产工程项目施工时，一定要注意合理安排时间和人员，防止施工风险。
2.5管理风险
企业要想健康良性的发展，必须要有一套完整的管理制度，房地产企业自然也是如此。目前我国很多的房地产企业管理制度有待提升，管理不到位，给房地产投资带来了很大的管理风险，造成风险隐患，这也是房地产投资特别需要注意的地方。
3.房地产投资风险管理的应对措施
3.1科学剖析房地产市场
房地产投资时必须要对房地产市场进行必要的分析，需要分析市场的走势，也就是预测市场的需求类型和需求量。通常来说，分析市场时要考虑到现实需求和潜在需求两方面。预测市场需求类型和需求量的时候，要从广度分析经济发展水平，要从微观上分析具体地区人员的收入、人口增长、消费偏好等情况。
3.2合理把控房地产周期波动，选择恰当的入市时机
房地产周期性波动时市场供求关系受到宏观经济运行周期的影响，而宏观经济运行周期不外乎萧条、复苏、高峰、衰退四个时期。虽然房地产周期和宏观经济运行周期的四个时期是一样的，波动方向也是同向的，可是波动时间和波动强度却有着一些不同。考虑到房地产周期的特征及房地产开发的实滞型特点，房地产投资的最佳时间节点是房地产周期复苏阶段早期。之所以选择这个时间是因为两个原因：其一，复苏阶段早期是萧条到复苏的时期，利率不高，而且这个时候宏观经济周期已经进入复苏阶段，筹得资金并不困难；其二，房地产的开发需要周期，并非见效快的短期投资，当房地产进行预售、竣工售卖时已经进入高峰早期甚至是高峰中期，这个时候的售价颇高，投资者的风险则相应降低。地域不同、面对情况不同的投资者可根据不同的房地产周期灵活应对，处于不完全市场条件下，投资者在进行投资前应该先弄明白宏观经济周期、房地产周期的阶段和特征，了解国家对于房地产的政策，而后合理预测房地产需求类型和需求量。
3.3加强企业内部控制，设风险管理机构
企业应加强内部管控，设立专门的防风险管理机构，搜集相关信息，钻研党和国家政策及区域经济政策、本行业的相关政策，对于本市区的房地产行业能够准确把控未来房地产市场的走向，为企业的正确决策，提供及时、准确的相关信息资料。不过，怡和公司还存在对风险投资把控不力，对整个投资过程及中长远投资管理不到位等现象，投资决策层也有着极大的局限性和短视性，不能正确预估市场发展趋势，因此投资收益不高，风险系数大。也正因为此，怡和公司应改变策略，在企业内部设立专门的部门负责房地产风险的管控。
结语
总之，企业要不断完善管理制度，提升企业经济实力和竞争能力，提升风险预测水平，只有这样才能积极应对房地产可能存在的潜在风险，减少企业损失。投资的时候可以采用多样的投资模式，降低风险，这样才能获得更多的投资回报，让企业保持良性发展。房地产的投资风险是无法消除的，不以个人意志为转移。我觉得，人存在于世间，不但追求更好的生活，还应该积极面对人生挑战。当然，当科技不断发展时，人们认识世界的能力就会越发强大，就会出现更为有效的新手段运用在房地产项目风险控制上。
参考文献
[1]张惠平.房地产投资风险分析及管理[J].住宅与房地产,2018(19):24.
[2]王雪茹.房地产投资基金风险管理分析[J].现代经济信息,2018(8):307+309.