徐胜男
南通市华德房地产有限公司；江苏南通226300
摘要：房产项目开发阶段，造价控制属于重要管理内容之一，利用合理的方式对于项目开发施工和结算等阶段造价进行管理，能够有效控制项目成本。下文结合房产开发管理需求，对于开发施工阶段和结算阶段的造价管控措施加以说明，期待为同类项目提供参考。
关键词：房地产项目；开发施工；结算；造价控制
引言：在房产项目开发阶段，若使用传统的造价控制模式，关注事后结算，可能对于项目施工阶段造价控制、偏差分析等内容造成忽视，就会影响项目资金的科学利用，还能导致严重的经济损失。所以，应该对施工造价进行合理控制，才能保证项目进度质量和安全。因此，讨论房产项目开发施工与结算等阶段的造价控制措施对于造价管理成效的提升具有重要影响。
一、房地产开发施工阶段造价控制策略
（一）直接费用控制
在房产项目开发施工阶段，直接费用主要包括如下内容：一是人工费用，二是机具费用，三是材料费用，由于建设项目施工过程占据费用的比重相对较大，而且容易受到其他因素影响，所以需要对直接费用合理控制。首先，建筑行业属于劳动密集型产业，行业发展和人工单价、置业人数等有紧密关联，如果其中任何一方出现变化、都可能导致项目建设施工的费用增加。虽然大部分项目已经能够通过机械化方式施工，对于人员消耗数量相对减少，然而在房产项目不断开发和建设过程，产生人工单价也呈现逐年递增趋势。在工程费用当中，人工费占比仍然较高。其次，材料费用也是施工阶段造价控制重点，材料费用占据整体造价约60~70%，所以对材料费用的合理控制十分必要。最后，施工过程机械费属于必要费用之一，对于机械的管理可能影响物资利用率，进而影响工程整体造价。部分项目由于对机械设备管理缺乏关注，使得设备方面造价成本过高[1]。
（三）设计变更造价控制
施工阶段，应该重点关注设计变更、签证和施工质量方面问题导致的责任扣款。由于设计发生变更，导致工程签证的出现，使工程结算价格超过合同金额。
对于设计变更和工程指令需要进行事前审批，由甲方工程师现场下发指令，指令下发以前，需要经由事前审批，利用成本管理系统完成设计变更和施工指令方面的线上审批，高质量完成设计变更，保证审核过程的经济性，防止出现无效成本和低效成本。通过事前审批的方式能够有效避免施工方出现随意变更和签证的现象，让甲方牢牢把握工程结算的造价主动权。
在审核变更签证时，应该高度谨慎，部分施工方提出变更与签证可能情况属实，但是引发的造价增加也未必能够得到支持。所以变更签证的审核应该认真严谨，对于施工合同条款进行仔细查看，确保合同条款和变更签证相一致，避免出现重复计取问题。例如：施工合同内部措施费用已包含施工排水和降水等费用，然而总包方由于施工过程降雨量过大，导致积水量过多，而提出降水和排水的施工签证，那么此类签证不应该计取费用。
在现场验收的管理方面需要及时，不可以出现后补现象。部分项目施工合同属于单方合同，在确认施工方工程量阶段应该按照实际施工过程进行确认；部分项目签证难以从竣工图当中体现，因此需要通过施工阶段的测量，确认已经完成工程量。例如：房产土石方项目施工，应该提前对原始地貌的标高进行测量。如果甲方施工阶段没有参与到验收工作当中，那么在此项目结算过程，可能所处被动地位，任由施工单位提出报价，难以发挥造价控制优势。
除此之外，针对责任扣款问题应该及时确认，对于施工阶段产生的责任扣款，并且原因是施工方造成，需要利用单据进行确认。
例如：桩基础项目砍桩头施工，合同方约定此施工内容由施工方完成，具体施工阶段是由总包方来完成，但实际上是包干单位来完成此项内容，那么就应该将具体造价扣除，制定台账，做好纸质单据确认[2]。
三、房地产开发结算阶段的造价控制策略
（一）结算依据
房地产项目结算阶段，造价控制措施应用十分重要，由于项目结算环节相对复杂，因此需要相关人员全方位审核与结算，才能保证工作质量，对于审核人员技术方面要求更高。在此阶段，审核人员需要以工程竣工图、施工合同、设计变更、签证、政府文件等资料作为依据，展开审核工作。在结算审核阶段，应该保证所有资料真实性和完整性，主要包括竣工图、合同报价、竣工验收单、结算书、设计变更、施工签证、施工合同等电子版资料，保证人员对于上述资料展开全面审查，为结算造价的计算准确性奠定基础。
（二）研究施工合同
结算审核阶段，相关人员应该对施工合同透彻研究，展开结算审核工作过程，应该对施工内部合同条款全面梳理，明确合同施工范围、进度节点和工期要求，根据合同的价格形式与结算方法，明确合同风险范围，掌握设计变更有关规定，理解材料价差的调整原则及条款依据，只有人员掌握上述信息，才能对设计变更与工程签证是否合理加以判断，防止出现重复计价的问题。在项目设计变更、工程签证和施工指令梳理过程，需要要求施工方准备签证结算和变更结算资料，并且装订成册，针对减少项目、没有实施项目不可遗漏，并且在结算阶段将上述造价扣除。
（三）注意材料费调增价差
在结算期间，针对人工费用和材料费用的调增价差，需要人员充分解读政府部门的政策文件，人工费用是否出现调整，原有现场拌制砂浆是否变为预拌制砂浆，重点关注合同内部和材料与人工调整价差相关条款。由于施工方在提报调整价格过程，可能选择对于自身有利的方式。例如：某房产项目建设期间，由于混凝土、钢筋等材料的价格出现上浮，施工方提报结算期间，按照所有整体工期平均价格上报，根据此信息完成材料价差的计算，可导致上述材料价差达到200万。在合同当中，对于项目施工使用的主要材料在核算价差规定为“应该按照合同工程量消耗的实际材料用量来核定，而价格需要以当月材料价格和投标阶段材料价格差完成计算，依照此方法完成主要材料的价差审核，只需要在原有基础上增加60万，共计核减140万。由此可见，掌握主要材料的调整价差在结算阶段的造价控制上十分重要。
（四）掌握工量计算规则
审核人员还需要掌握工程量的计算规则，具体内容如下：第一，明确计算范围，例如：在砖砌体的计算方面，应该明确砖基础的计入范围，还需要明确砖砌体的计入范围，如何计算构造柱的马牙搓等；第二，重点关注措施项目方面的计算，当建筑的层高超过3.6m，此时顶棚如果需要装饰，才可对于满堂脚手架费用进行计算；第三，仔细审核图示尺寸、计算尺寸和实际是否相符，以免出现计算错误。针对现场的施工具体情况，完成工程量的测量与计算，并列出工程量计算的详细底稿。
（五）核实现场情况
核实现场情况，在结算审核阶段，施工合同、设计变更、签证和竣工图属于重要依据，审核人员不但要对书面资料进行审核，而且还需进入现场，对于工程量进行复核。如果出现下列情况：第一，完工项目复核以后，应该和竣工图相符，如果出现不相符的问题，需要依照实际情况完成工量计算；第二，对于项目施工质量和设计变更是否彻底落实进行现场复核，针对没有施工部分，施工和指令、设计变更等存在不一致的情况，应该按照现场情况展开计量和计价[3]。
结束语：综上所述，房产项目开发阶段，需要业主、开发商等主体按照既定程序，对于项目各阶段造价控制措施合理选择，根据项目造价管理需求，对于各项直接费用进行合理控制，做好合同管理，注意设计变更阶段控制措施的运用，保证结算阶段操作流程的合理性，才能确保造价控制全程的有效性，保证工程建设效益。
参考文献：
[1]刘伟.房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施[J].工程建设与设计,2020(22):222-223.
[2]王挺.浅谈房地产开发各阶段中工程结算造价控制方法[J].门窗,2019(13):50+52.
[3]陈春明.浅谈房地产开发各阶段中工程结算造价控制办法[J].江西建材,2019(03):79-80.