叶君
南京市不动产登记中心，210000，
摘要：受限于我国固定国土面积上持续增长的人口，我国虽然有着非常丰富的土地资源，但计算到人均占有的土地资源就显得十分匮乏。近年来，我国大部分地区的城市化进程步伐持续加快，这就使得对土地利用的转型工作已经是箭在弦上。因此，对当前土地资源管理方式的高效创新和改革是非常有必要的，只有利用全新的土地管理办法，高效开展土地资源的不动产登记管理相关工作，才能够促进我国众多土地资源的更科学使用。
关键词：土地利用转型；土地资源；不动产登记；管理
1土地利用转型的内涵
在经济蓬勃发展的推动下，我国社会现代化进程不断加快，各领域都发生了一些转变，以寻求更加长远稳定的发展。对于土地利用而言，进行恰当的转型，以符合社会发展的需求，是很有必要的，能够确保社会对土地资源更加合理科学的进行使用。土地利用转型的意义，主要体现在两方面。首先，对当前储量情况不容乐观的土地资源进行合理的规划和配置，让有限的资源最大程度地发挥价值，创造理想的社会效益和经济效益。其次，促进土地开发利用过程的规范性，制定相关政策制度，指导土地资源的合理应用，杜绝各种违规行为，例如在开发土地过程中造成土壤污染，或者非法占用土地。要确保土地资源用在需要的地方，同时兼顾对自然环境的保护。
2资源不动产和土地资源不动产
新中国成立以来，我国的国土资源部门一直致力于对自然资源不动产的精确统计和高效管理，坚持建立健全各种资源不动产的登记制度体系，这是我们国家关于产权管理方面的一项非常重要的改革，也是我国开始重视产权的出发点。特别是在十八届三中全会之后，我国通过并开始实施了各种有关自然资源确权登记办法，旨在不断促进我国各种自然资源的合法化权利登记，建立一套资源归属清楚、责任明确、监督管理高效的确权制度。
3土地利用转型和土地资源不动产登记管理的关系
3.1土地利用转型影响着土地资源不动产登记管理
土地利用转型是针对土地利用的战略方案，这自然就离不开对土地资源不动产登记管理的影响，有许多国家战略可以体现出土地利用转型对土地资源不动产登记管理的影响，例如退耕还林和土地流转政策。第一、退耕还林政策，近几十年来，我国经济快速发展，这就致使大量土地开发，有些是用来建造房子，另一些则是直接用于粮食种植，为此，国家颁布了退耕还林的政策用于应对这一情况。在原本的田地里种植树木，很大程度上改善了相关地区的生态环境，这也说明了我国的土地利用转型逐渐向环境保护的方向倾斜，对土地资源的可持续发展有很大的帮助。第二、土地流转制。现今农村存在着很大的土地资源浪费的现象，为了规避土地的浪费，国家颁布了土地流转制度，让农民把多余的农田承包给他人，这从一定程度上增加土地持有者的收入，同时又能拉动当地经济的发展，对土地资源管理起到了积极的影响。但在实行过程中，相关部门也要加强土地流转的监管，做好不动产登记管理工作，保证流转过程的合法化，保障产权所有人的合法权益。
3.2土地资源不动产登记管理对土地利用转型影响
现今的土地利用转型依然障碍重重，首当其冲的就是现在实行的土地资源管理政策本身的规定限制了土地转型。首先，国家颁布的集约化用地制度，严格地控制使用的土地的规模和效率，土地更为集中，这就使土地不能够多样化地利用。再者，我国的土地法有所规定，农村个体可以把土地使用权承包或转让给他人，这个政策虽然可以有效地利用上农村大量荒废的土地，有利于土地利用转型的发展。但是，集体所有的土地使用权依然不能够被承包或者转让，这一点使农村集体土地不能够得到合理化的运用。
所以，我国要颁布相应政策，加快农村土地资源不动产登记管理制度的改革步伐，使农村土地利用转型更进一步。
4土地利用转型和土地资源不动产登记管理策略
4.1保障土地整体的实效性
土地利用转型政策在应用中，需要严格依照国家相关法律进行实施，坚决避免出现故意破坏土地资源和周围环境的情况出现;对大量土地资源进行整合时，也应该实现公开的合理化和合法化。开发土地资源的企业或者单位，一定要以长远的眼光对待开发工作，切不可鼠目寸光，对环境造成消极影响。进行土地资源整合时，也应该充分考虑到民众的利益，征求其意见，保证开发整合工作能够高效和谐的进行。
4.2实现统筹发展
统筹发展策略需要着眼于城市和农村的实际经济差距以及土地资源差距。我国当前的情况是城市经济发展更好，而农村土地资源丰富。因此，应该大力统筹城乡发展，通过对农村土地资源的科学开发和合理利用，在带动农村经济快速发展的同时弥补城市土地短缺的短板，最终将城市和农村之间的差距不断缩小。
4.3提高土地资源不动产登记管理能力
土地资源不动产管理工作涉及细节性的内容比较多，因此不仅需要相关的工作人员具有专业扎实的工作能力，还要具备细心、耐心的工作态度。当前我国不断加大对土地资源不动产登记管理工作的投入力度，所以相关单位务必要高度重视对专业土地资源不动产等级管理队伍的建设，实现我国土地资源的可持续利用和高效管理。
5发挥土地多功能利用对土地利用转型的“杠杆”作用
运用土地多元功能的耦合关系，实现土地社会、经济与生态子系统“联合生产”，是土地多功能利用的宗旨。鉴于土地利用的主体差异性、空间异质性和时间动态性，构建空间分离的土地多功能利用、时间分离的土地多功能利用和时空融合的土地多功能利用三种模式。
5.1积极推动土地利用功能转型发展
特定的经济社会发展阶段，必然有着与之对应的土地利用功能形态。具体来看，随着经济社会从初级发展阶段经历中级发展阶段进而转向高级发展阶段，土地利用功能形态相应从社会生态型经历经济社会型进而转向生态经济型。从土地多功能利用模式来看，土地利用功能转型是土地多功能利用从空间分离模式经历时间分离模式进而转向时空融合模式的必然结果。
5.2加快构建土地生态经济市场
土地利用是土地社会、经济与生态子系统共同作用决定的“联合生产”过程。然而，土地生态子系统的贡献至今并未被完整纳入当前土地市场体系。由此，土地利用外部性长期存在，影响土地利用整体效益的提高。这显然与土地多功能利用背道而驰。未来，需要基于土地“联合生产"特性，构建土地生态经济市场，发挥市场对土地多功能利用的基础性配置作用。
5.3发挥生态经济地租对土地利用格局转型的影响
构建土地生态经济市场就是要同时显化土地社会及经济子系统的贡献（即经济地租）与土地生态子系统的贡献（即生态地租）。生态经济地租必然导致用地成本提升，一方面倒逼资本和技术对土地的替代作用增强，另一方面导致高价值土地利用活动由原本具有高经济地租的土地（如城市核心区）向具有高生态经济地租的土地（如城市边缘区）甚至乡村地区转移。这两方面的改变将推动土地利用格局转型发展。
结束语
土地利用转型是当前面临的重要任务，而土地资源不动产登记是我国重要的发展战略。这不仅需要我们认真工作，同时还要学习先进单位的先进经验，解决现今存在的问题并且提出创新的方案，切实提高不动产登记管理水平，为土地利用转型和国民经济的可持续发展做出贡献。
参考文献
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[2]王懿男，白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台[J].国土资源，2014(5)：44-45.