广西桂平市自然资源局不动产登记中心 广西桂平 537200
摘要：房屋的面积一直受到房地产开发商和消费者的密切关注。房屋面积是房产测绘的重点。本文通过几类普适型的房屋面积进行分析，寻找房产面积出现差异的原因，提出合理化的建议，从而避免房地产开发商和消费者出现纠纷。
关键词：房产测绘；面积差异；纠纷
引言
随着社会的不断发展，商品房的价格不断创出历史新高。人们面对居高不下的房价一方面是居住的硬性要求，另一方面是不高的收入水平，二者相差很大，加剧了消费者对于房屋的关注力度。近几年，消费者与房地产开发商冲突最多的就是房产面积的差异，消费者也很困惑。为了帮助消费者认识房产测绘的面积差异，避免消费者与房地产开发商出现纠纷，本文对这些一一作了讲解。
一、认识各类房产面积的内容
（一）房屋产权面积
房屋产权面积是指房屋产权主凭借法律规定的权利和义务享有对房屋建筑面积的所有权。
（二）房屋预测面积
房地产开发商在商品房销售期间，依据国家相关的法律法规，经具有测绘资质的房地产主管机构，凭借规划部门核准的施工图纸、实地测绘、国家房产测量规范对没有完工的房屋面积预先评估测出的面积。房屋预测面积必须作为商品房备案，并在销售中可用于宣传，这也是房地产开发商合法销售的基本条件之一。
（三）房屋实测面积
房地产开发商在完成房屋施工验收后，经过开发部门请求拥有房产测绘资格的地产行政主管单位成人的单位，根据房屋完工图纸、房屋施工修改图纸、《房产测量规范》等，对所在房屋进行实地测绘、计算而得到的面积。购房消费者可以凭借房屋实测面积来办理房屋产权、借款等相关业务。
（四）使用面积
房屋的使用面积是指房屋可以提供住户使用的净空面积，一般测绘人员是根据房屋内墙的水平方向的投影来计算得出的。
（五）建筑面积
房屋的建筑面积是指，房屋外面墙壁各个方向上的水平投影，同时房屋上方要有盖，墙体牢固。地面与盖之间的层高要在2.20m以上的固定建筑。
成套的建筑面积包含房屋内的建筑面积和分摊的建筑面积。因此，计算如下：成套建筑面积=房屋使用面积+房屋墙体面积+房屋阳台建筑面积。
二、房产各类面积的差异
房屋购买者在购买房产时签订的房屋购买合同所标识的面积是预测面积，房地产开发商在完成交房时给业主出具的是一个房屋的实测面积，购房消费者在结算房款时一般是按照实测面积付费的。预测面积和实测面积出现不一致时，房屋购买者会认为房地产开发商存在欺诈行为，从而引发一些纠纷[1]。
（一）预测与实测面积的差异
上文提到过，预测面积是主管单位根据图纸评估测算的，而实测面积是施工完成定型后的实地测绘面积。
两者出现差异主要是由于在施工的过程中，施工方会根据实地的条件，优化设计等因素对原有的建筑结构做出局部调整导致最终预测面积和实测面积存在差异。有时设计单位在绘制施工图纸时，图纸的标注不清晰，标识方法混用。还会出现房地产开发商在同一个楼盘施工，但选用的设计单位不同，造成图形标识不一样，预测面积与实测面积也会出现误差[2]。
在房地产开发商施工过程中，会出现图纸修改的内容和实际施工的内容不一样，这是由于内部部门之间沟通出现障碍造成最终预测面积与实测面积不符的情况出现。
在实际测绘过程中，测绘人员也会出现对国家政策、法规、标准解读出现差异，从而在测绘过程中出现预测面积与实测面积不同。
（二）使用与建筑面积差异
房屋选购着在参观样板房时看到的就是使用面积。消费者在购房时容易将使用面积与建筑面积混淆，当面积缩小，就会认为其中出现了问题。事实上，使用面积只是建筑面积的一部分。
（三）建筑面积出现不同
在实际的测绘中，常常会出现房地产开发商和规划部门测绘出的建筑面积不一致。房地产开发商经常会有异议。出现这种情况是因为二者所选用的测绘标准不同。
（四）实测与产权面积不同
从上面的概念我们就可以知道一个是交房后实地现场测量的面积，一个是合法的产权面积，一般实测面积大于产权面积。例如，一个房屋交房后的实地测绘面积为120m2，规划的面积为100m2，产权面积以规划面积登记为准，也就是登记100m2，多余的20m2，不能记录到产权面积里。
三、避免差异的发生
从上面这些差异，我们可以看出房产面积出现的这些差异是可以避免和消除的，这样有助于减少房地产开发商与房屋购买者的纠纷。
（一）使用与建筑面积差异解决
房地产开发商在购房者购买房屋时应该做好使用面积与建筑面积的科普，让消费者明白二者的关系和区别，避免消费者错误地认为使用面积和建筑面积是一个意思，大小也应该是一样的。
（二）预测与实测面积差异解决
（1）在消费者购买房屋初期，很多开发商为了资金的快速回笼、宣传的提前造势，往往房产项目设计方案没有最终定稿，就开始了销售、宣传活动，方案在售卖施工的过程中不断修改，这就造成了预测面积与实测面积不同，政府应该加强这方面的监管，杜绝此类事情的发生。
（2）房地产开发商在与购房者签订房屋购买合同后，合同上已经表示出了预测面积，但是在施工过程中，由于施工各个环节的差异和一些其他因素需要对施工图纸进行修改，最终导致交房时实测面积与预测面积存在一定的差异。房地产开发商要积极沟通房屋的购买者，说明情况，得到消费者的支持与理解，变更合同内容。从而减少纠纷的发生。
（3）房地产开发商在选择设计图纸时要对设计院提出要求，即使是后期采用不同的设计院也要规范图形和标识，要求前后统一。
（4）房地产开发商在开发过程中需要变更图纸，要及时和项目前期的负责人沟通，确认变更的部分，在变更过程中采用相同的图纸从而避免误差的产生。
（5）测绘人员应该多和周围同事沟通，分享自己在测绘中的经验，阐述自己在测绘中对法律、法规和测绘标准选取的理解。听取同事的意见，方便在今后的测绘中减少预测面积与实测面积的误差。
测绘单位在日常应该多开展有关识图的培训，减少测绘人员测绘中出现错误的概率。在看图时要注意图纸平面、立体、剖面的结构关系，注意各个图上标识的数据，仔细标注，避免出现错误[3]。
由于预测面积和实测面积的规定不一样，测绘过程中想要精确测绘，需要不同测绘单位统一计算标准。这样可以在后期的交易和产权登记中避免因为面积的差异而造成不必要的纠纷。当然，如果最终选择房地产开发商的实测面积，这样也可以将不同种类的面积简单化，让消费者更容易理解，从而避免消费者在购房中出现误会而引起纠纷。
消除误差的另一办法就是测绘单位提前制定好测绘标准和测绘制度，通过规范化的测绘流程来实现测绘精确。测绘单位通过测绘制度加强人员在测绘过程中的全程监管，通过自查和互查两种形式提高测绘人员的认真程度，最终保证测绘人员测绘出的结果质量可靠，值得信赖。
结语
房产在买卖中是非常容易发生纠纷的，其一主要是房地产开发商与消费者信息不对等，交流不通畅。其二是房地产开发商专业性更强，消费者知识薄弱，处于弱势。一旦在交易中出现争议就会引发大的冲突和纠纷。房地产开发商应该在房屋买卖过程中对面积的种类区别科普大众，在实际的项目运营过程中控制和消除产生这些面积误差的因素，从而减少纠纷，获得消费者的青睐。作为测绘人在实际工作中也要注意各种规范标准的运用，做好及时沟通，加强交流，避免误会的产生。
参考文献：
[1]赵丽萍.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].城市地理，2018，（004）：190.
[2]李旌.浅析房产测绘中面积的差异和纠纷[J].建筑知识：学术刊，2014.
[3]周世敬.面积差异和纠纷在房产测绘中的分析[J].建筑工程技术与设计，2018，（011）：3662.