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试论推进不动产统一登记的难点及对策蒙伟雁

发表时间：2020/11/6 来源：《基层建设》2020年第21期作者：蒙伟雁

[导读] 摘要：建立统一的信息平台是落实不动产登记制度的重要技术支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。

        来宾市武宣县不动产登记中心 545900
        摘要：建立统一的信息平台是落实不动产登记制度的重要技术支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。
        关键词：不动产；统一登记；难点及对策
        引言
        全国各地的不动产登记问题日益上升，其主要原因是过去分散登记的历史遗留问题及一些疑难杂症。因此，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。各地政府积极贯彻落实国家政策，合理分配资源，全力推行不动产统一登记工作，不动产机构改革不但是政府职能的简单变革，更是落实社会主义经济建设的必经之路，促进市场经济发展的必然手段。社会各界人士要积极贯彻落实国家政策，全力配合不动产统一登记工作，对国家政策发展贡献一份力量。
        1不动产登记的意义
        首先是权利确认，不动产只有真正计入到登记簿才算有了不动产的权利，产权变动效果才能得到承认和保护；其次是权利的公示，对当事人之间不动产物权变动的法律层面上的承认，给物权变动比较充分的法律效力，对于不动产的购买者、承租者、抵押权人，可以通过具体的登记内容进行不动产的翻阅和查询，避免一些问题的发生，为交易的安全性提供足够的保障；还有就是公信力，不动产是国家机关进行审核，以国家行为的严肃性作为保障，注重不动产的法律效力维护。在进行登记过程中，所记载的相关权利也被认同，如果因为登记错误而给真正的权利人造成损害，就需要承担相应的责任，注重相关的赔偿落实。
        2不动产统一登记的难点
        2.1房产测绘技术不科学
        按照不动产统一登记实施前的产权登记方式，产权人一般持有房产证和土地证，也就是所谓的“两证”，房产登记是以房屋为基本单元，由房屋管理部门进行登记，而土地是以宗地为基本单位，由土地管理部门进行登记，传统的房产登记信息中，因为测绘方法和测绘技术方案存在一定的问题，会出现土地证与房产证的位置不一致的现象（大部分房产平面图没有坐标，还能确定房屋位置），这种现象会导致不动产单元登记无法落宗落地等问题。在不动产测绘中，很多自建住房缺乏统一的规划性，户型形态五花八门。测量人员无法统一测量标准，是不动产统一登记户型测量的难点问题。
        2.2房屋产权与实际信息不符
        进入不动产登记审批环节，会发现一些比较常见的问题，有些产权实际规定土地是用来建设自住房的，但是产权人却用来建设了工厂，占地面积与实际产权审批面积严重不符合，这种情况将无法进行不动产统一登记。还有一种现象是产权人只有房产证而没有土地证，而如今的不动产统一登记要求“两证”齐全，并且“双证”产权人姓名须一致。这种“两证”不全的情况，也将无法进行不动产统一登记。
        2.3无法实现“一站式”登记服务
        不动产统一登记涉及国土、房管、地税等诸多部门，很多地方没有真正实现数据整合，无法为群众提供“一站式”服务。群众在进行不动产统一登记过程中需要查询、交易、纳税、登记等主要环节，经常出现多个部门或者机构折返跑的现象，大大降低了不动产统一登记效率，这也是不动产统一登记政策推行的一项难点问题。
        2.4个别地方不动产统一登记平台不统一
        不动产统一登记实施之前，不同的登记部门各自建有土地、房屋等管理信息系统，群众往往需要不同部门来回跑，也就是我们前文中提及的无法实现一站式登记服务。相关部门意识到这一问题，为了加快实施不动产统一登记工作，并保持其持续性，实现统一登记，表面上是为群众提供了方便。然而这种方式也容易造成不动产统一登记平台不统一，为后期的数据整合、资料调度带来不良影响。
        2.5基层不动产信息系统内容不完整
        不动产信息系统的数据非常庞大，是非常依赖于大数据技术进行整合分类。在数据没有整合的情况下，每个业务的办理都要经历繁复的过程，先要开展权籍调查，建立楼盘表、生成不动产单元号等相关工作，将调查数据录入不动产权籍调查成果系统。之后根据不同业务要求，办理不同类型的登记。在这种复杂的程序中，由于工作人员不足、业务水平不高或一些失误，就会导致不动产信息系统内容不完整。不动产登记机构也会时常有配备专业人员不足等情况，来对信息系统内容进行检查、监管，当信息缺失或调查不正确时，不仅会影响工作效率，更会为后续的不动产登记工作带来一系列困难。
        2.6缺乏专业技术人员
        在不动产登记之后，相关业务工作人员要按照固有的原则进行机构划转，因此，工作人员知识面需要更加广泛，要了解整个行业的基础知识，注重相关登记业务。相关工作人员要经过比较专业化、系统化的培训，提高人员素质和专业技能。
        2.7相关法律法规不够健全
        进行不动产登记的时候，如果已经设立了相关的组织机构，就可以为不动产登记提供有效的基础性保障。但部分法律法规比较欠缺，导致部分职能部门履行职责时候不够认真，存在反复登记和权利交叉的问题，这样在后续信息登记的时候会给不动产登记造成一定的影响。

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        3解决不动产统一登记重难点问题的有效策略
        3.1合并单元登记，提倡科学测量技术
        对于一些诸如工厂、学校、医院等特殊机构，由于它们的用途比较单一，可以选择合并单位登记方式；针对农村住宅，要统一的房产面积计算规则，住宅一层开间计算全面积；檐廊只有二层以上才计算1/2的面积；一楼按照柱子外围计算面积，二楼按柱子内围计算面积；悬空无顶楼梯或者通道不计算面积；有柱子走廊计算全面积；封闭阳台计算全面积，而无顶阳台不计算面积等准则，结合当地实际情况，制定相应政策，并保持其政策的持续性，另外要严格执行权籍测量中的误差标准。
        3.2增设房屋产权预审和协调机制
        当产权人存在“两证”不全、土地实际用途与规划用途不符等疑难问题时，不动产登记机构可根据相关法律法规，协调相关职能部门，在符合规划情况下，引导产权人在产权登记前进行相关用途的调整并补办相关审批手续。针对一些不动产权属纠纷，可引进司法调节程序，明确公有、共有、私有权属的判定标准。对存在疑难权属纠纷等问题，需要上报主管部门协商解决。预审和司法调节环节的设立，大大缓解了不动产登记环节的压力，是解决不动产难点问题的重要策略。
        3.3大力推行“互联网+不动产登记”制度
        由于不动产统一登记政策的不断推行，在房产和土地确权上的规定趋于完善，近年来“放管服”政策的推行，政府一再打造营商环境，只要产权人提供的资料准确详实，不动产登记完全可以通过一个门户网站就可轻松实现，足不出户就完成不动产统一登记。产权人在自由平等的法规环境下进行登记，网络登记平台设定专用模块，用户上传符合标准规定的资料照片后，系统自动判定不同登记类型和性质。让老百姓实现“一站式”服务，“最多跑一次”的改革政策得以不断完善，同时提高职能部门工作人员业务能力，并加强远程监管力度，提高网上审批能力和速度，提高网办实效性，可以充分解决不动产统一登记效率低下重难点问题。
        3.4不断完善不动产登记平台，开展信息化管理
        随着经济的发展，科学技术的进步，如今我们已经进入信息化时代。各行各业原先都建立起了网络信息系统，不动产登记部门也应顺应时代的发展，改变过去单一的管理形式，对不动产登记工作做出相应调整，利用大数据、智能化等先进技术，建立起科学的信息系统，为登记查询、资料整合等工作带来便利，减轻工作人员压力的同时，提高工作效率。在原有管理制度的基础上，结合时代的发展，不断调整与完善，利用新技术开展信息化管理，不动产数据库的建立，能够让不动产登记、管理工作更加科学严谨，有利于实现信息化管理。
        3.5大力提供技术支持
        “互联网+不动产登记”最依赖的就是信息化平台的搭建，上级层面应大力提供相关技术支持，保障信息化平台的落实。首先要选择有品质的系统开发商，如在不动产统一登记数据整合、开发、互联互通等方面有较成功经验的，搭建省、市、县级不动产登记信息平台，有效保障统一性，数据交汇通畅性，为后续不动产登记工作带来便利。使不动产机构能够与房管、税务、银行、民政、司法等部门互通共享信息，申请人无需重复提交数据，方便于民，精简网络申请材料和程序，实现“无纸化”绿色办公。同时还需出台相关指导意见，提高业务人员业务水平，规范业务人员的操作，使其更加严谨科学。还可以定期展开培训业务，为基层业务人员提供数据分析、数据整合、互联互通信息共享等新技术的指导，使其能够在新形势下，顺应时代的发展，掌握信息化技术，有效提高工作效率。
        3.6化解部门冲突，优化整合机构
        在现代财产秩序维护过程中，不动产登记是比较重要的一环，具有相当高的技术性和专业性，机构与机构之间需要各司其职，要根据具体的法律法规来对部门进行整合，不动产登记需要从各个地方政府着手，实现登记机构、登记依据等方面的统一。在目前，大部分省份仍未实现真正意义的统一，自然资源部门应当注重《条例》的贯彻落实，对地方政府的不动产制度以及落实情况进行检查，要协调解决机构整合过程中暴露出来的相关问题，制定出合理有效的解决方案
        3.7摸清具体的数据，注重数据整合
        在不动产登记信息平台建设过程中，需要具体、完整、精确的数据来进行支撑，登记机构需要积极配合，对现有的资料进行整理，快速完成资料交付。纸质资料交付仍存在一定的问题，可以完成电子档案的移交。在纸质资料没有影响不动产的情况下，保证机构和查询方面的职责，等到条件成熟之后再进行移交。另外，还需摸清不动产的测量工作，对权属进行解答之后，要进行权籍的调查和确认，注重信息平台建设，要对信息管理系统进行对接，注重形成新的等级系统。还需要注重互联网数据的运用，跟上时代发展的步伐，保证当事人的权益，借助法律的效力来促进合同义务和责任的履行，注重不动产物权变动，保证交易的完成。
        3.8构建奖惩机制，提升工作人员的素质
        在不动产的登记方面，人员素质提升也是非常重要的，不动产人员的综合素质要进行优化，要对登记业务人员进行业务培训，定期举办一定规模的培训班，注重提升业务人员的综合能力，防止出现纰漏，还要建立一整套的考核、评价体系，定期对员工进行考核，制定相应的奖惩机制，让员工保持谨慎的态度，注重为员工提供更加有效便捷的登记体系，为不动产统一登记奠定基础。
        结束语
        不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。
        参考文献：
        ［1］高圣平.未登记不动产抵押权的法律后果———基于裁判分歧的展开与分析［J］．政法论坛，2019，37（6）：158－169.
        ［2］郝博.关于实施不动产登记制度的思考［J］．纳税，2019，13（29）：167－168.
        ［3］王忠杨.不动产登记的难点及解决对策[J].中国高新区，2018（11）：272.