广东地宇空间规划设计有限公司 524005
摘要：2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。各地区也陆续出台了集体建设用地使用权流转管理办法，对集体建设用地使用权流转提出了框架性规定，相关政策文件的出台进一步加快和促进集体建设用地使用权的流转步伐。目前，我国大部分地区对于集体建设用地地价缺乏相应的地价管理体系，随着集体建设用地流转案例日益增多，亟需建立起一套集体建设用地地价管理体系。本文结合实际工作，对集体建设用地基准地价评估的若干问题进行了深入探讨，并提出了相应的解决方案，望本文能对后续开展的集体建设用地基准地价评估工作有所帮助。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；探讨
0引言
随着我国农村土地征收、宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市三项试点工作逐步深入开展，部分地区针对集体建设用地流转尝试性制定了相关的管理办法和集体建设用地基准地价，试点地区的相关探索和积累的实践经验为全国各地开展相关工作提供了指引。目前，我国在集体建设用地基准地价评估方面还没有成熟的估价技术规定，而集体建设用地流转价格过高或过低，会超出潜在受让方的市场承受能力或造成集体资产流失，如何确定集体建设用地流转价格将成为土地流转机制有效运行的关键问题，编制科学合理的集体建设用地基准地价，为集体建设用地使用权的流转价值评估提供指导，有利于保障集体建设用地交易双方的权益，规范交易市场，有助于全面掌握集体建设用地利用状况，为科学管理利用集体建设用地提供依据。
一、集体建设用地基准地价评估
集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照商服用地、宅基地、工业用地等土地用途进行分类评估，并由政府发布的某一估价日期某一设定年期土地权利的平均价格。
二、集体建设用地基准地价评估存在的问题
（一）相关配套立法滞后，集体建设用地流转存在法律障碍
对于集体建设用地使用权的流转，我国缺乏完善的法律规定。部分地区基于国家政策进行了集体建设用地使用权流转的立法探索，如2005年广东省政府发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2015年广州市政府颁布的《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》等，这为集体建设用地流转提供了政策和法律依据，但是相关法规仅对集体建设用地流转提出了框架性规定，尚未颁布具体的操作细则。与城市的国有土地相比较，农村集体建设用地流转普遍存在集体土地产权不清晰、各方流转收益分配关系模糊不清、流转范围混乱等诸多问题，这些因素可能导致估价人员对估价对象的土地产权状况、法律风险程度的认知偏差，致使估价人员在评估作业时缺少相应的依据，加大了估价难度。
（二）级别界限难以划分
在划分基准地价级别时，工作人员一般以铁路、公路或河流等自然线状地物为级别界线，这种处理方式既可以减少级别划分的工作量，也可以更清晰描述出级别界线范围。但在实际工作中，农村集体建设用地基准地价的级别界线划分难度，要比城镇规划区的级别界线划分难度更大，主要是由于农村基础设施建设标准远不如城镇规划区，大部分农村路网等线状地物较少，多数农村道路甚至达不到硬化标准，路名也不齐全，这些因素将造成定级总分值界线周边缺少线状地物与其相叠合，进而导致工作人员无法根据地价分布规律，对级别界线进行客观合理的调整。
（三）市场交易资料收集困难，评估参数确定缺乏客观数据支撑
受国家政策管制等因素影响，农村集体建设用地交易市场长期处于隐性交易状态，市场交易数据少、交易时间久远、交易约束条件不明，且大多数交易案例为私下交易，这些因素直接导致了符合估价要求的样点数量严重不足、市场资料难以体现真实的土地收益水平，加大了市场交易资料收集和地价测算的难度。
另外，由于客观交易案例的缺乏，集体建设用地的地价评估参数缺少大量的数据支撑，且没有相关技术规定对评估参数的取值范围作出参考标准，地价评估有较大的随意性，估价人员得出的评估参数也不尽相同，导致土地估价结果出入过大，难以保证集体建设用地基准地价的真实、准确。
三、集体建设用地基准地价评估的问题探讨
（一）开展农村土地确权登记，完善流转收益分配机制
集体土地产权清晰是集体建设用地法定流转的基础，明确产权主体，才能有效保障农民的财产权利，有关政府部门应全面开展农村土地确权登记，赋予农民法定的市场交易主体地位。再者，由于政府的基础设施投入为农村土地带来了增值收益，同时政府又从土地的流转交易中取得了土地税收，进一步明晰政府与村集体组织、村集体组织与集体成员之间的土地收益分配关系，探索编制具体的流转操作细则和收益分配机制，有利于调动各市场主体的参与度，规范集体建设用地交易市场。
（二）对级别界线进行科学划分
针对农村集体建设用地土地定级的理论级别界线周边刚好缺少线状地物与其相叠合的情况，可以以行政村权属界线为级别边界参照物进行调整，结合地价分布规律，合理归并相同地价水平的行政村，这样划分出来的级别范围，界线清晰，文字描述更加严谨，重要的是，符合农村基层的应用习惯，减少基层应用纠纷，更能被村集体所接受，成果操作性更强。另外，针对某一行政村土地质量差异明显分化，需要分跨不同级别时，应充分征求村集体的意见，并与相关管理政策衔接。
（三）采集真实地价信息
在评估过程中，要将样点地价资料采集放在首要位置，基准地价成果的准确性是由估价资料的真实程度和准确程度决定的，这些资料直接体现了集体建设用地的交易价格及收益情况，估价人员要走进农村基层，了解基层地价的真实情况并掌握准确的估价信息，将其作为评估的依据，选择更加科学合理的评估方法，将集体建设用地样点价格准确评估出来，得出更加符合实际的基准地价。地价管理部门也要发挥自身作用，推广普及集体建设用地流转登记备案平台，将集体建设用地流转动态监测体系建立起来，监控集体建设用地流转价格变动情况，为快速更新集体建设用地基准地价提供大量数据支持。
（四）估价参数的选用
估价人员要分析国有建设用地和集体建设用地之间的收益、成本差异，了解集体建设用地的基本特点，合理选用符合实际的估价参数。使用收益还原法对地价进行测算时，受到土地租售资料比较少的制约，土地还原率一般采用安全利率加风险调整值法进行确定，从风险角度来看，国有建设用地的投资风险低于集体建设用地，因此同用途集体建设用地的还原率应高于同用途国有建设用地，估价人员可根据两者的关系，结合相邻地区的还原率横向对比结果，综合得出符合客观实际的土地还原率。使用成本逼近法时，与国有建设用地相比，由于集体建设用地的流转不涉及所有权的转移补偿，其土地开发建设标准明显低于国有建设用地，流转过程中需要缴纳的税费相对较少，因此其土地开发费用、土地使用权取得费、土地增值率、流转税费均应低于国有建设用地。
四、结束语
综上所述，作为估价人员，应根据实际情况深入调查市场交易情况，掌握真实地价数据，选择适当的评估参数，参照国家相关技术规程对集体建设用地基准地价进行评估，形成一套客观合理的集体建设用地基准地价成果。同时，相关政府部门应该从法规政策层面，对集体建设用地交易市场进行规范，包括明确集体建设用地产权主体、制定切实可行的集体建设用地交易机制等，引导集体建设用地合法规范流转，保护交易双方的合法权益。
参考文献：
[1]陈丹怡.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].住宅与房地产，2019（18）：6+31.
[2]杨杰，任绍敏.集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2010，19（04）：34-38.
[3]丁永洪 钟玲.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].中国房地产业2019年7期-