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土地规划导向下的土地储备模式探究

发表时间：2020/10/10 来源：《基层建设》2020年第17期作者：张彦伟

[导读] 摘要：我国城市化发展越来越快的背景下，土地规划问题越来越受到政府的重视，在满足城市经济发展需要的前提下，对土地进行合理的使用和规划才能更好的促进城市的长远发展。

        临沂市罗庄区自然资源局山东临沂 276000
        摘要：我国城市化发展越来越快的背景下，土地规划问题越来越受到政府的重视，在满足城市经济发展需要的前提下，对土地进行合理的使用和规划才能更好的促进城市的长远发展。土地储备模式作为一种土地规划的新型模式，可以更好的提升土地规划效率，提高土地规划的科学性和合理性，更好的进行土地资源的开发和利用，进行土地资源合理配置。
        关键词：土地规划导向；土地储备；模式
        前言
        土地规划指一国或一定地区范围内，按照经济发展的前景和需要对土地的合理使用作出的长期安排[1]。土地储备是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为，土地储备模式的应用是土地规划导向下的必然要求。
        一、当前土地储备模式问题分析
        土地储备模式是我国新兴的一种土地规划方式，利用对土地资源的控制和利用，对土地资源进行合理的规划，对土地使用进行宏观的调控，以促进当地土地资源的合理配置，更好的促进城市的规划和发展。在土地储备过程中，无论是土地的收购、处理还是土地的出让等环节都是非常关键的，其中也存在一定的问题，影响和阻碍土地储备模式的开展。
        （一）土地储备机构定位不够明确
        在土地储备模式运行过程中，土地储备机构定位不明确是影响土地储备效果的重要因素。通过对全国各地的土地储备中心进行分析，发现土地储备中心的权责结构和职责定位不够明确。在实际过程中，土地储备中心通常有着两种身份，一种是在市场经济下进行企业经营，另一种则是在政府授权下行使政府职能[2]。第一种就是根据土地市场的实际需求，进行土地决策，开展土地收购、储备和出让，并根据企业的相应制度和要求，进行土地筹备、运作和管理储备；第二种就是代表政府进行土地收购计划的制定，将土地总体规划和城市规划作为依据，将城区改造城区土地和新城开发的土地进行集中收购和储备。但是在实际的土地储备机构中，很多土地储备中心机构定位不够明确，因此造成土地储备模式开展受到一定影响。
        （二）土地储备供应方式不够合理
        土地储备供应方式不够合理也是影响土地储备模式开展的另一重要原因。在开展城市土地储备过程中，一般可以分为以下几个阶段，即为土地的收购阶段、土地的储备阶段以及土地的供应阶段。而其中土地的供应阶段可以更好的体现土地使用权的价值，政府通过对土地所用权进行出让，从用地单位处获取相应的出让金和土地收益，从而实现土地储备模式的作用和价值。而土地所用权的供应方式对整个土地储备模式应用以及城市发展和城市市民的利益都有着非常重要的影响，直接决定土地储备模式应用的效果，但是在实际土地储备过程中，城市土地储备供应方式存在较为严重的弊端和负面效应[3]。

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        （三）土地储备用地分类不统一
        在城市土地管理过程中，通常按照《全国土地分类》作为土地分类的标准，但是在城市土地规划过程中，一般以《城市用地分类与规划建设用地标准》作为用地分类的依据，这就导致城市土地规划和实际的土地储备模式在土地用地分类上标准不统一，存在一定的差异性，导致土地规划用地许可证上难以对土地分类进行定义，土地用地性质在土地收购、储备、出让过程中难以确定，从而让某些人利用这一漏洞谋取不正当利益，影响整个土地规划和土地储备模式的效果[4]。
        二、土地规划导向下的土地储备发展策略
        （一）宏观层面上的策略
        在土地规划导向下，想要更好促进土地储备模式的应用，就一定要处理好土地规划和土地储备之间的关系，从各个层面对土地储备进行规划。其中首先要在宏观层面上进行调整。土地规划是对整个区域的规划，而城市土地储备是对一部分区域进行规划管理，土地规划和土地储备是整体和局部的关系，在土地规划的导向下，土地储备模式应该符合土地规划的安排和布局，进行综合的统筹安排，在宏观上促进土地规划和土地储备的协调发展，合理的进行土地储备，提升土地资源利用率，明确储备机构定位，从而更好的达到土地储备的效果，促进城市土地资源的可持续发展。
        （二）中观层面上的策略
        在中观层面上，土地规划要发挥主导作用，通过对土地规划来更好的指导土地储备模式开展，促进城市土地资源的利用，实现土地资源的合理发展。在土地资源储备收益最大化的基础上，土地规划要对整体土地资源进行合理的布局，更好的控制和引导商业开发和公共开发的比例和时序，同时要对土地储备供应方式进行合理的明确，对土地储备相关项目进行明确，更好的指导土地储备模式和程序的进行，强化土地储备模式的开展，统一土地储备用地分类，满足各类用地类型的需求，进行土地规划方式的转变。在土地规划过程中，对各类的土地储备用地进行统一的规划和协调，合理土地储备规划布局，促进土地储备模式的合理化应用[5]。
        （三）微观层面上的策略
        在微观层面上，土地规划要对土地储备模式进行更加明确的指导。在土地收购、储备、出让的过程中，将土地规划设计条件进行明确，并将土地的面积、性质、建筑密度、绿地率、公共基础设施等具体的数据进行明确，严格保证土地储备的使用权，整个土地储备过程中要做到公开、公正、公平，对土地储备的供应模式和整体节奏进行控制，简化审批手续，创造良好的投资环境和氛围，建立相应的土地储备体系，使土地储备模式更加规范和科学，从而更好的发挥土地储备模式的作用，实现土地资源的可持续利用和发展。
        总结：综上所述，在土地规划的导向下，土地储备模式是我国未来土地合理开发利用的前提和保障。当前我国土地储备还存在机构定位不明确、供应方式不合理、用地分类不统一等问题，因此，一定要根据我国当前的土地资源情况和发展要求，在土地规划的导向下，在宏观、中观以及微观层面上进行合理的安排，更好的发挥土地储备模式的作用。
        参考文献：
        [1]潘明伟.新形势下国有土地储备模式的探讨[J].国土资源，2019（09）：53-55.
        [2]王德润.城市土地储备制度：模式，效果，问题和对策[J].黑龙江科技信息，2016（09）：289.
        [3]郭学喆.市场经济条件下的土地储备及其模式选择[J].科技创新与应用，2016（08）：165.
        [4]潘雪.城市土地储备制度的模式及其功能研究[J].黑龙江科技信息，2015（36）：286.
        [5]李滢.城市土地储备制度模式探讨[J].西部资源，2015（06）：98+104.