摘要：现阶段的房地产发展处于市场快速发展的后期阶段，随着政府不断出台相关的各个宏观调控策略，人民的刚性需求和市场期望、政府管控方向存在着一些分歧，地产开发商若想在激烈的竞争中开辟一条生路，收获客观的经济效益，科学的监管与成本控制是当前环境下房地产开发行业发展进步的重点。基于此，本文对房地产开发中策划设计阶段的成本控制环节进行分析，为未来的房地产项目开发提供一些参考意义。
关键词:房地产开发；成本控制；研究
在投资的决策过程中，设计环节与控制成本的主要内容分为：策划期间一定对所用地区的使用面积重点考察、建筑结构的密集程度、绿化笼盖范围、消防器具的扑救范围、日照时间长度和停车位置等。将建筑单位的造价进行良好的把控，其设计方案应当注重各个功能的实用性，比如：建筑的设计特征要与周围环境相符合、建筑物要具有极好的采光与通风效果、符合人们的购买能力和性价比较高。其次在市场环节要制定好租赁与出售的价格预估、租售比例预判和物业成本的评估。将财务的收支情况进行准确的计算，与评估板块的可行性进行综合，做出项目风险预案。
一、房地产开发中策划阶段的成本控制
（一）建立完善的评估标准
要对占地面积、建筑分布间距、建筑的内部容积、绿化覆盖面积、停车位、相应市政公共建设和交通问题等各个要素进行充分的考虑。建立准确的设计方案测评标准，对可能影响评价指标的各种问题，开发商要对项目中的建筑性价比、增值空间、设计想法、舒适程度和拍套设施等各个要素进行充分的考虑，建立合理的市场定价标准。房产公司获取市场评估标准的主要凭证就是市场预估数据与市场调研数据。确定最终的评估标准要参考房屋的出售价格、租赁情况、买卖双方和物业费用制定。
（二）结合先进技术选择优质方案
要结合技术和经济选择优秀的方案，对市场进行充分的调查研究，充分掌握市场的需求，从建筑工程的现存条件开始，通过施展自身的生产能力实现最大限度的发挥出建筑的实用性，通过对各个设计方案进行对比，完美融合技术与经济，实现采用最终科技为先的设计方案。挑选出最合适的项目开发设计方案，房地产开发的一个先决条件就是选择一套具有极强可行性的建设施工开发方案。在进行开发方案的选择时第一点要全面分析实际方案，对全部的开发方案进行综合分析，利用计算的方式得到可以实行的设计方案。在选择方案和比较时要关注方案之间的可比性，保证利益和费用的计算维持统一的准则，与建筑自身的要求相符，选择出最终的合适的经济测评选择标准[1]。
（三）控制土地竞标价格
拆迁赔偿、契税费用与土地利用价格在房地产项目中的成本占比较多，因此要在竞标前建立完善的竞拍方案进行土地成本的控制，实现低成本、高效益的目的。制定竞标方案前期，要先结合市场与项目投入成本推算出合理的销售结构，根据方案中的最低出售价格计算出土地成本的最后限额，推断出竞拍的底线，进而实现成本控制。比如：实行最优价格法。将竞拍获得的土地进行分区开发并进行转让获取中间差价，优先选择“最优价格法”，将市场的土地转让情况进行充分细心的分析，将竞拍成本与转让成本进行结合得到最高的回报价格；其次，可采用高价止刹法。
要求具备相应的开发和经济实力，对于一些不用进行转让的项目可以运用此种方法，在竞拍时本论对手给出了什么程度的价格，自己给出的价格都要比对手高，用经济实力压制对手，给对手以震慑止刹的目的。此方式就是将竞拍价格分成过个部分，在每个止刹环节研究对手的心理，不同的心理变化进行相对的调整；谨慎跟价法，根据对手的竞拍节拍在不超出竞拍标准值的情况下进行加价，当竞拍价格超过了自身的竞拍限值时放弃竞拍。此方法避免土地在竞拍后的价格出现不可控制的情况，一些资本较少的竞拍方会选择此方式[2]。
二、房地产开发中设计阶段的成本控制
（一）实施概算预估制度
概算预估，即依照企业对研究报告的可行性、投资预算和项目实施合同等进行研究后制定的投资计划。预算数据、可行性报告和建设合同构成了设计预算，同属投资设计。总结相的建设要依据具体的建设图纸与概算设计编制。完成总结后依照设计内容得出施工时实际的最高投资额度，当做参考依据进行成本的控制。进行施工图纸预算环节时，设计部门首先要获取相应的设计文件与器材的订购单据。编制施工图预算时，设计部门要根据建设图纸上的说明书、预算定额开展，确保设计图纸时期的成本控制，在最初的预算计划内。
（二）实行设计方案竞标制度
采用竞投标的手段实行委托设计，对房地产开发者来讲不光能够选出优秀的设计机构还能够确保设计出极具可行性的设计计划。进而规避掉设计方案有缺陷导致的房屋销售问题，影响企业的长期经济利益。另外，对设计方案的竞投标全程进行严谨的管理，规避掉全部的作弊行为出现，为了提高竞投标的行为规范还要聘请专业的评审团对招标环节进行合理的评定，从竞投标的全程入手推动设计方案竞标工作顺利平稳的进行[3]。
（三）有效监管设计过程
建筑方的工程人员要监督品质体系文件的实行是否与专业的设计要求相符合，检查产品设计和合同需求是否具有一致性，在设计需求里发展组织计划，对各项专业整体技术计划进行统一的检查，确保制定的综合技能方案具有合理性，承担组合或管理监测设计各个步骤的设计测评与设计检验等。
三、结语
终上所述，房地产开发中的成本控制与项目的实施的各种环节产生相得益彰的联系，只有将各个环节的成本控制的尽善尽美，才能使房地产的开发商市场竞争实力得到提高，并且将从工程项目中得到的利润空间，进而将房地产开发机构在行业市场竞争中立于不败之地。上文详细的介绍了房地产开发环节中决策设计环节的成本控制的准则和方式，为未来的房地产项目开发中的各个环节的成本控制提供了有效建议。
参考文献
[1]刘鹏.房地产开发中策划设计阶段的成本控制解析[J].四川水泥,2016,(1):98. DOI:10.3969/j.issn.1007-6344.2016.01.094.
[2]李军.论房地产开发决策和设计阶段的成本控制[J].中小企业管理与科技,2016,(16):34-35. DOI:10.3969/j.issn.1673-1069.2016.16.021.
[3]华现伟.论房地产开发决策和设计阶段的成本控制[J].建筑工程技术与设计,2016,(14):2671. DOI:10.3969/j.issn.2095-6630.2016.14.589.
[4]沈璧峰.论房地产开发决策和设计阶段的成本控制[J].福建建设科技,2016,(2):84-86. DOI:10.3969/j.issn.1006-3943.2016.02.028.