房产测绘面积的常见问题及对策--中国期刊网

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房产测绘面积的常见问题及对策

发表时间：2020/9/3 来源：《基层建设》2020年第10期作者：陈帅

[导读] 摘要：本文针对房产测绘面积的常见问题及对策，结合理论实践，在简要阐述房产测绘意义的基础上，分析了目前房产测绘面积中常见问题，并提出相应的解决对策。分析结果表明，房产测绘是一项非常复杂且系统工作，具有很高的技术含量，对房产事业稳健发展有重要意义。

        凉山新多维测绘服务有限公司四川西昌 615000
        摘要：本文针对房产测绘面积的常见问题及对策，结合理论实践，在简要阐述房产测绘意义的基础上，分析了目前房产测绘面积中常见问题，并提出相应的解决对策。分析结果表明，房产测绘是一项非常复杂且系统工作，具有很高的技术含量，对房产事业稳健发展有重要意义。针对目前存在的问题，需要立足问题发生的根源，选择有针对性的解决对策，才能提升房产测绘面积精度，提升房产测绘服务质量。
        关键词：房产测绘；面积；新技术；准确性
        引言
        房屋是人们生活的主要空间，也是保障生活的基本物质要素，房屋面积也是衡量房屋价格的主要参考指标，为获知精确的信息要素，就必须对房产面积进行全面测绘，面积测绘作为房产测绘的主要组成部分，其测绘成果是统计管理建设信息和城市居民住房信息基础。也是反映房屋规模和不同功能分区面积的主要指标。高质量的房产测绘面积成果，可为城市总体规划设计、经济指标统计、工程造价管理等提供必要的参考和指导。基于此，开展房产测绘面积的常见问题及对策的分析研究就显得尤为必要。
        1、房产测绘意义
        1.1为房产拥有人提供必要的法律保护
        房产测绘的结果经过房产管理部门认可并发证之后，就拥有了法律效力，可作为产权纠纷处理的关键依据。其测绘结果的精度，关系买房人的自身利益。因此，房产测绘全过程都必须有严密的科学性。同时，也是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的主要依旧，用于解决房屋所有权、使用权中存在的矛盾、纠纷等。
        1.2为城市建设及规划管理提供依据
        房产测绘是测绘部门按照相关规定和技术标准，对房屋的自然情况、权属情况等进行全面测绘，从而获知房屋的具体位置、面积、使用情况等。为房产产权管理提供数据支持，房产测绘的数据是房产证、使用权证的主要内容，更是当地房地产档案最为原始的资料，为城市现有土地资源开发及利用，城市建设规划等提供必需的参考和指导。
        1.3可用于检验房屋买卖面积是否缩水
        在我国社会经济飞速发展的背景下，城市化进程不断加快，房屋价格持续上涨，一些不法开发商，在利益的趋势下，经常在房屋面积上动手脚。通过房产测绘可保障买卖双方各自的基本利益，便于维护市场秩序，促使我国房产事业稳健发展。
        2、目前房产测绘面积的常见问题
        2.1缺乏完善质量保证体系和监督体制
        房产测绘面积具有很强的技术，以专业技术服务的形式面向市场，为实现良性发展，目前采用政企分开、纳入竞争的发展体制。但就目前发展现状而言，房产测绘市场还处于发展的初始阶段，很多制度、体系、法律规范还不够完善。很多城市房产测绘中存在不公平的竞争，甚至违法乱纪行为也层出不穷，不利于房产测绘市场秩序的稳固。尚未构建起完善的房产测绘面积成果质量保证体系、监管体制等。房产测绘行政部门在监管房产测绘面积质量时，缺乏可参考的依据及技术指导，无法对房产测绘面积成果质量进行科学合理的检验，更不利于维护房产产权人的基本权益。
        2.2缺乏高精尖技术的支持
        房产测绘面积有很强的技术性，涉及到的内容也比较多，需要高精尖技术的支持，才能保证测绘成果质量。但就目前发展现状而言，房产测绘面积中仍然采用传统粗放式测绘技术，致使面积测绘精度无法保证，主要体现在以下几个方面：
        第一，开发商经常在房产测绘面积结果的基础上，刻意加大房屋面积。比如：在应分摊的房屋建筑面积上，经常不按照相关规范和标准执行，肆意增加共有建筑面积。此时还有部分开发商，乱用相关政策，大玩文字游戏，有意损害消费者的合法权益，经常多算或者重复计算房屋面积，导致房屋销售面积和实际面积不相符【1】。
        第二，实际面积设计面积相差过大。很多开发商在销售房屋时，为尽快回笼资金，采用期房预售的模式，房屋还没有建成，只是按照设计图纸自行计算房屋面积和决定房屋公摊面积。但在建设中，受到外界因素的影响，经常变更房屋结构、尺寸等，从而引发实际面积和设计面积不相符的问题。
        第三，计算结果错误，尤其是在公摊面积计算时频繁发生错误，在房产测绘面积中，需要栋楼作为测绘单元，并计算房屋的分摊系数，分摊系数是否科学合理，也会影响防房产面积。在实际测绘中，多以单元为标准，按照户平均计算分摊面积。但一些开发商经常将层高低于2.2m的房屋面积也计算到室内面积中，使得房产销售面积经常大于实际面积。
        2.3测绘人员业务水平有待提升
        房产测绘面积是相应技术含量高、综合性强的工作，对测绘人员的业务水平，综合素质有较高的要求。既要熟悉各种法律法规，也要掌握建筑知识、测绘技术等相关知识。到目前很多房产测绘人员，技术水平较低，无法胜任房产测绘面积工作，也是目前存在的主要问题之一。
        3、解决房产测绘面积常见问题的对策
        3.1加快房产测绘市场建设步伐，完善质量保证体系和监督体制
        完善的质量保证体系和监督体制，是提升房产测绘面积结果质量的主要举措，实现这一目标，需要先形成竞争有序的房产测绘市场，具体而言，可从以下几个方面入手：
        第一，落实测管分离制度，房产测绘市场准入机制，加大监督管理力度，坚决杜绝乱借用、乱收费现象，进一步规范房产测绘市场行为，保证房产测绘面积的各项工作能够高效、有序的开展，保证测绘结果质量，更好为提供测绘技术服务【2】。
        第二，强化房产测绘机构及资质管理，严格把控房产测市场准入制度，促使房产测绘走市场化、法制化、专业化的发展道路。
        第三，提升房产测绘行业的自律性，在国家相关政策和制度体系的支持下，建立房产测绘诚信体系，严格市场机制稳定运行，避免恶意竞争、暗箱操作等行为发生。
        3.2加大高精尖技术应力力度，提升房产测绘面积准确性
        高精尖技术的应用，既能大幅度提升房产测绘面积的准确性，也就降低测绘的难度，提升测绘效率。近年来，我国科学技术快速发展，很多高精尖技术被广泛应用在房产测绘面积中，取得了良好效果，常用的测绘技术包括以下几种：
        第一种，坐标解析法。房屋面积测绘过程比较复杂，多数情况下，需要对房屋面积和用地面积进行测绘。房屋面积测绘的内容包括：房屋的面积测绘、共有建筑面积测绘、产权面积测绘、可使用面积测绘等【3】。用地面积测绘主要是对房产周围的封闭地块进行面积测绘，在房产销售时，经常发生房产界址和房产面积纠纷问题，通过坐标解析法可有效解决这一问题。比如：某房屋建筑为多边形ABCDEF各顶点坐标值为（Xi，Yi），具体情况如图1所示：

        图1坐标解析法求房屋面积图
        从图1中可以看出，该房屋面积的计算公式如下：

        其中是以纵坐标XA，XB为底，横坐标YB-TA为高的梯形，其面积计算公式如下：

        图1中其余梯形，也可以通过此方法，获得具体面积，就可获得一些公式：

        此公式可简写成以下公式：

        该公式中是将每个角点向Y轴投影之后获得数值，如果将角点向X轴投影，也可以获得类似的公示。
        第二种，GPS技术。随着科学技术的发展，GPS技术也愈发先进，逐步实现了数字化定位测量。和其他测绘技术相比，具有非常强大的测绘功能，被广泛应用在房产测绘中，并且可实现图形属性的双向连接，这一点是其他技术无法比拟的【4】。在房屋面积测绘中应用GPS技术之后，分摊面积计算的结果将更加精准，而且可自动形相对繁琐的分层分户平面图，可实现房屋测绘面积的数字化、精确化。
        3.3定期开展业务培训，提升测绘人员的专业水平
        由于房产测绘面积具有很强的综合性和技术性，这就对房产人员的专业技术提出了更高的要求。针对目前房产测绘部门高素质人员短缺的问题，可通过培训学习来解决。一名合格的房产测绘人员，既要具备高超的专业测量知识和房产知识，也要具备高度的责任心和质量意识，在测绘中严格按照相关规范和标准开展测量工作【5】。定期开展教育教育培训，邀请房产测绘方面的专家和权威人士，开展系统化的培训，让每位房产测绘从业人员都能掌握先进的测绘和理念，提升专业素质，加大高精尖技术应用力度，提升房产测绘水平，为人民服务，也是实现房产测绘事业稳健发展的关键所在。
        结束语
        综上所述，本文结合理论实践，分析了房产测绘面积的常见问题及对策，分析结果表明，房产测绘是一项关乎房地产事业和城市发展规划的关键工作，而房产面积测绘，则是房产测绘的重中之重，涉及到的内容比较多，技术含量高。针对目前房产面积测绘中存在的问题，可从加快房产测绘市场建设步伐，完善质量保证体系和监督体制、加大高精尖技术应力力度，提升房产测绘面积准确性、定期开展业务培训，提升测绘人员的专业水平等方面同时入手，在保证房产测绘面积结果质量的基础上，促使房产测绘事业稳健发展。
        参考文献
        [1]陈辉.浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J].建材与装饰,2018,No.529(20):230-231.
        [2]张丽娜.房产面积测绘中存在的问题及对策[J].中外企业家,2019,635(09):96.
        [3]陈晓芳.不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策[J].商品与质量,2019,000(004):216.
        [4]张海英.房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制[J].中国房地产业,2018,000(023):13.
        [5]曾伟清.房产面积测绘相关问题及解决对策研究探讨[J].建筑工程技术与设计,2018,000(014):4652.