电建地产 重庆市 400000
摘要：经济进步在带动社会建设进程的同时，也推动了整个建筑行业前进的步伐，房地产是重要的民生保障工程，不但能够保证人们的生活品质，更能推动整个社会建设工作的开展。成本是工程建设的首要因素，从工程项目的设计之初直至整个工程的投入使用，都会涉及到成本。通过房地产开发项目成本控制与管理分析，了解房地产开发项目期间成本管理的重要意义，分析了当前房地产开发企业开展成本管理工作的不足之处，制定房地开发项目成本控制与管理的有效策略，使整个房地产项目建设成本得到更加合理的应用。
关键词：建筑行业；房地产；成本管控；不足；策略
1 引言
房地产开发项目是一项综合性的建设项目，需要投入的环节和资金多，开发建设过程中伴随着很高的风险，具有区域性、交互影响性等特征，房地产开发项目管理的核心目标是强化对各环节成本的管控，实现项目销售、回收成本，增加利润和效益。加强对房地产开发过程中的成本控制，具有统筹地位，对整个项目的开发与建设有着重要的作用。
2 全面掌握房地产项目开发特点
房地产开发作为现代市场发展的一项经济活动，主要通过购置土地、建设房屋并销售来获得利益。房地产项目开发包含住宅、厂房、办公场所等多种房屋构建，为社会生产提供基础保障。在房地产项目开发中，主要包含以下特点：地理位置固定性；开发周期较长；受到法规政策约束与调控；风险较大。而这些特点，增大了成本控制的难度。如：因房地产项目开发的位置固定性，使得开发商在选择土地时，需要考虑多个方面的因素，若为了降低成本，选择土地相对便宜的区域，则极可能影响房地产建成后的销售工作，最终影响其效益。对此，全面掌握项目开发特点，对全面成本的管理控制具有重要意义。
3 房地产开发企业开展成本管理工作的不足之处
第一，缺少规范化的管理制度。众所周知，工程建设首要的问题便是资金的问题，只有保证工程的建设资金，才能使整个工程的建设秩序得以更好地保证。而当前我国的房地产开发企业成本管理缺乏规范的管理制度，使得整个项目建设工作开展缺乏有效的指导，开发商通常会将工程项目进行发包，而发包方也会对工程项目再次进行转包，工程建设之初，这种形式能够使整个工程的建设管理工作得到更好地开展，但随着工程建设的深入，会使得整个工程的管理秩序混乱，不利于整个工程建设品质的全局性控制，从而影响了整个工程的使用功能与建设的进度。第二，招标文件缺乏一定的规范性。房地产商会通过公开进行招标的形式，对工程承建权利进行公开招选。但在进行招标工作开展的过程中，招标文件编写人员对于工程建设的设计方案与相关数据理解不够，开发商未对后续的工作加大监管的力度，使得整个招标文件数据错误连连，不但会使得开发企业的成本造成一定的损失，同时也会产生大量工期延误的现象。
4 房地开发项目成本控制与管理的有效策略
4.1 投资决策环节
在最初阶段的成本控制与管理的过程中，需要加强对房地产项目的技术、经济决策的调研和论证，根据具体的调查论证的结果编制可行性报告。首先，需要做好相关人员安排组合工作；其次需要充分做好市场区域因素、宏观环境和微观环境、竞争者和企业本身等的各项分析；再次，需要加强对供给和需求的预测、预测的方法、成本预测、市场定位评价指标等相关方面的市场预测工作；之后，需要科学合理地规划市政配套费、规划设计和建安工程费、土地前期费等各项费用的支出；然后，做好规划评价指标、设计方案评价指标、财务评价等相关指标的确定工作；最后，分析企业的盈亏平衡、敏感性和风险等问题。
4.2 加大招标阶段成本管控的力度
招标阶段是工程建设前期非常重要地环节，不但要确定整个工程承建的单位，同时更加考查相关单位的综合实力，还要科学的控制工程开发期间的风险，使工程的建设资金能够合理地调配，更好地保证整个工程的建设资源得以妥善的使用。招标阶段要注意以下几点：一是要对整个工程的工程量进行核算，编制工程量清单。二是要对招标文件进行严格的审查，确定相关的条款。三是加强评标环节技术及合理报价控制的力度，使工程的建设成本得到有效的控制。
4.3 施工阶段的成本管理
第一，认真审查施工方的组织设计工作。房地产开放商对于施工方的组织设计方案应该做好审查，具体包括施工条件分析、主要施工方案、施工进度计划等。必要时候可以对其进行优化，使投资、质量、工期三者之间得到一个良好的平衡。要对施工单位做好监督工作，对施工进度计划进行改善，在质量得到保障的前提下，可以尽可能降低工期，从而降低工程造价。但是切忌过分追求短的工期，这样反而会消耗巨大的投资，是本末倒置的。对于施工工艺也应该进行严格监督，施工应该井然有序，设计不能成为形式化的东西。第二，妥善处理好工程变更及现场签证。房地产项目涉及的因素是十分复杂的，因此不可避免在施工过程中由于各种情况，导致的工程量的变化、施工进度的变化或者施工方与承包方由于一些细节原因发生矛盾的情况。这些情况都有可能造成投资量的增加，影响企业的经济效益。对于工程变更，企业首先应该进行必要性分析，结合相应的工程量变化，带来的效益的变化去判断变更是否合理；其次每一个变更要求都必须确保经过发包方监管项目的总工程师的同意；最后，如果设计变更过大，超过了原有的设计标准，或者所允许的设计规模时，需要重新提交审批部门审查，以及请求相关其他部门的批准。总之，妥善处理好工程变更，既能保证工程顺利进行，又能避免不必要的经济损失。第三，做好反索赔工作。承包方由于经验丰富，一般拥有较强的索赔能力，这就会造成发包方许多额外的费用和损失。面对这种状况，发包方只能做好提前准备，在签订施工合同的阶段就应该留心收集各种可能涉及索赔论证的材料，做好反索赔工作。由于索赔工程造价管理又是一项多元化的工作，涉及经济、技术、管理等多方面，必要时也可以聘请专业人士进行管理，一定要对可能的索赔有个提前的预判，及时补救，否则只会亡羊补牢。
4.4 竣工结算阶段成本控制要点
竣工结算是建设单位和承包单位两个主体最终成交的交易价格的确定。真正意义上的成本控制，等到竣工结算时单靠审计把关已无济于事。审计的目的是竣工结算的真实数据的体现，不是如何降低结算值。只是通过审计排除成本控制过程中统计数据的误差和偏离。故在此阶段，唯有严格审核工程竣工结算，严格审核结算工程量，合理确定结算单价，特别注意相关监控信息的及时准确性。
5 结束语
在房地产开发企业中，为获得更高效益，成本控制具有重要意义。为此，可通过对项目准备阶段、项目招投标、项目施工、项目结算等阶段的成本，进行管理与控制，发挥全面成本管控效果，有效降低成本投入，实现效益最大化，促进房地产企业可持续发展。
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