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探析房地产开发的项目管理模式

发表时间：2020/8/20 来源：《基层建设》2020年第10期作者：朱显明

[导读] 摘要：伴随着国家经济的高速发展，我国的建筑工程项目日渐增多，其规模也在逐渐扩大。

        广西防城港市富城房地产开发有限公司广西防城港 538000
        摘要：伴随着国家经济的高速发展，我国的建筑工程项目日渐增多，其规模也在逐渐扩大。房地产开发项目中，要想保证工程具有良好的施工质量，获取更多经济收益，就要选取合理的项目管理模式。基于此，本文首先分析了房地产开发项目管理的常见模式与特征，论述了增强房地产开发项目管理的基本措施，以期能够对房地产开发项目管理模式的选取起到一定借鉴意义。
        关键词：房地产；项目；管理模式
        引言：房地产开发项目中包含众多参与方，如承包商、分包商、业主、监理单位等。实际施工中，参与方之间的沟通往往不够通畅，相互之间协调存在一定难度，并且房地产开发项目存在施工时间长、成本投入大、风险多等特点[1]。因此，选取正确管理模式之于最终目标的良好实现具有十分重要的作用，同时科学的项目管理模式也能够给开发商创造更多经济收益，这是一个亟待解决的问题。
        1 房地产开发项目管理的常见模式与特征
        1.1 设计一招标一建设模式
        该种模式较为传统的房地产开发项目管理模式，当前我国该种管理模式的应用较为广泛。该种模式是根据房地产开发项目的特定模式实施管理的，也就是企业首先将项目开发委托给相关专业机构组织实施前期阶段的项目设计工作，之后采用公开竞标的方式选取相应承包机构，最后由相关监理机构组织针对工程建设过程实施监督管理[1]。该种模式具有一定优势，不但能够节约工程成本投入，同时可以是实现对工程施工的有效控制；采用竞标形式竞争价格，具有更大选择空间，可以选择保价相对偏低但资质又相对较好的成本上；企业可以结合自身的实际需要自由选取设计单位、监理单位等，并可以针对设计需要做出调整，例如可以对工程施工范围加以更改。然而该种模式也存在一定不足，其需要根据设计、招标、建设施工的顺序逐一进行，只有完成上一阶段工作才能进入下一阶段，导致工程周期较长，工程进度较慢，同时会存在工程施工图纸可行性差以及监理工程师无法有效控制项目目标的情况。与此同时，责任的落实不够明确也是该种模式的弊端，若是发生事故，无法将责任落实到具体个人。
        1.2 代理模式
        代理模式指的是选取专业的代理人替代业主针对设计单位、施工单位及其建立单位行使监督管理权力。代理人在其中发挥着重要作用，主要工作内容是协调设计过程、施工过程以及各个承包商之间的关系，好似给业主提供工程施工信息的咨询人员以及工程施工现场的代理，给业主提供项目某一过程或是全程服务，其薪酬通常是根据固定薪资加管理费的方式计算。该种管理模式的优势是可以节约项目成本，缩短项目工期，在实际招标之前便可确立相应的工作范围，管理和技术方面的支持相对较为完整。但其缺点也较为明显，代理人不会保证项目成本的投入以及项目进度，项目成本及进度方面的控制存在一定风险，变更代理人需要投入较多费用成本等。
        1.3 风险型模式
        这一模式中，房地产企业会聘用专业经理人，由其替代业主和设计单位实施项目的设计工作，同时负责项目整个施工过程的管理。一般情况下，经理人会对项目进行细致划分，使其成为多个不同的小项目，做完一个项目之后便可进入另一个项目的招标过程，该模式中项目设计和施工是同时实施的[2]。

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相对而言，房地产企业实施项目管理过程中通常会应用这一模式，相较于上述两种模式，该种模式的优势也较为明显，减小了业主所承担的风险，提高了项目施工效率，为工程施工质量提供了良好保障，然而难点是很难选取适合的经理人，项目设计和施工中的不稳定因素也会阻碍工程项目的有序推进。该种管理模式的优势在于业主和经理人之间可以直接签署合同，项目可以提前进入工程施工，同时能够一边设计，一边施工，减少项目施工成本投入，缩短项目施工周期。另外，业务也能够适当参与到项目施工计划中，拥有一定变更权利。其存在的不足之处是项目前期阶段的预算投资不够明了，项目成本投入中包括投标及设计等不稳定的客观因素，项目造价管理难以得到有效控制。
        2 增强房地产开发项目管理的基本措施
        2.1 项目风险管理
        房地产项目开发过程中存在众多风险问题，风险的防范是利用一些技术方式来对其进行避免，或是利用一些管理措施将风险减小到最低，科学控制房地产项目开发中存在隐蔽性风险，从而使投资方获取更多经济收益。一方面，可以针对风险进行转移。利用有关的风险防范措施，将风险问题转向其它单位或是部门。另一方面，采用分散风险的方式。该种方式是指房地产开发企业在项目投资中选取各种不同的项目。因为若是将全部资金都投入到一个项目中，一旦项目发生风险问题便会造成较为严重的经济损失，所以分散风险是十分必要的，投入众多不同类型的开发项目，使投资变得多元化，控制因风险而给企业造成的经济损失。最后，风险自留模式。也就是房地产开发企业自行承担风险所带来的经济损失，预先准备一些资金用于应对风险问题。
        2.2 明确业务流程体系
        明确项目业务的基本路程，重点是明确企业中各个部门的职能，但现实中往往存在一个问题不知该交由哪一个部门进行处理的情况。所以，房地产开发企业需要对这一问题予以关注，创建更为明确的业务流程体系，为整个项目的运作提供有力支撑。关于业务流程体系，需要将产业的开发价值链为中心，利用产品的设计、客户的管理等创建基本点，同时建立起基于客户的流程模块，应用创建的这些模块可以良好地掌握市场形势的实际变化情况。此外，值得注意的是，需要从管理的层面入手，逐渐创建起成本采购相关流程模块，越是靠拢房地产开发价值的前端，具体操作中产生的风险也会与之加大，之后以宏观的角度分析房地产项目开发，项目的利润和施工质量起到决定性作用[3]。所以，需要着重关注产品设计筹划管理项目拓展流程[3]。就房地产项目开发总体而言，价值量终端重点体现在质量及成本控制两个层面，决定着产品的最终质量与获取的收益。所以，成本采购流程也是需要着重关注的问题。同价值链后端较为接近的因素，实际操作中产生的风险也会相对较小，营销和客服等流程之于房地产开发项目价值的实现具有十分重要的影响，因此，营销推广等相关业务流程也是需要着重关注的问题。
        结束语：在房地产企业的发展中，工程项目与企业的经营运作是极为重要的两个方面，同时它们都与项目管理模式存在着莫大的关系。房地产企业务必要从实际入手，创建同自身企业具体情况相符合的项目管理模式，如此才能有效提升房地产企业的实际生产能力，在激烈的企业竞争中脱颖而出。当前房地产开发项目的管理仍然处在探索时期，为了促进企业的持续稳定发展，务必要充分挖掘企业管理部门的内部权力，增强自身管理能力，健全开发项目管理模式。
        参考文献：
        [1]林星森.房地产开发项目管理模式的选择研究[J].四川建材，2019，45（12）：45-46.
        [2]张兰.房地产开发的项目管理模式与风险研究[J].上海房地，2018（04）：35-37.
        [3]崔国福.房地产开发项目管理中存在的不足及改进方法[J].住宅与房地产，2019（06）：119.