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浅析房地产住宅精装修全过程精细化管控的落实

发表时间：2020/8/11 来源：《基层建设》2020年第10期作者：任伟

[导读] 摘要：在当下经济迅速发展的时代背景下，随着人们对居住环境要求越来越高，房企为了获得更大的利益，逐步将精装修集成到了房地产项目中，以期通过此类集成可以进一步扩大其经济效益。

        青岛城森房地产开发有限公司山东省青岛市 266000
        摘要：在当下经济迅速发展的时代背景下，随着人们对居住环境要求越来越高，房企为了获得更大的利益，逐步将精装修集成到了房地产项目中，以期通过此类集成可以进一步扩大其经济效益。就我国当前的精装住宅来说，其中的房地产项目精装修整体水平提高，本文分析了住宅精装修精细化管理实施的必然性，进而对地产住宅项目精装修的设计过程及施工管理过程的精细化控制进行了分析，以期进一步推动房地产住宅精装修的全过程精细化管控的提升。
        关键词：房地产住宅；精装修；设计精细化；质量精细化
        前言
        随着商品房市场的逐步成熟，人们对居住环境的需求也在不断发展，房地产住宅精装交房逐步成了当下的时髦，开发商不但通过自身的资源使得其经营的产业链得以延伸，将优秀的精装修设计及质量管理集成到地产项目的同时还进一步增加了其经济效益，从人性化、使用性、美学、舒适性等角度来进行设计，使居者有幸福、安宁的感觉，能让家庭成员和睦相处、愉悦健康。这是普通装饰公司无法比拟的，购房者通过开发商的住宅的批量精装修可以得到非常优秀的设计以及低廉的装修成本，避免二次装修带来的环保污染浪费，在得到经济效益实惠的同时还避免因装修造成的时间上的浪费。
        一、住宅精装修全过程精细化的趋势和必然性
        精细化管理起源发展至今，已经有了长足的发展，在国外的建筑市场占有很大的份额，而我国推行住宅精装修模式起步较晚，随着城镇化的推进，居民消费理念的转变，绿色环保生态理念的逐步普及，毛坯交房逐渐将被精装交房所替代。这种理念契合建筑发展方向，更符合企业的发展需求和发展前景。基于当前企业未来的开发战略，市场将步入全系精装修阶段，普通装修设计将会面临被淘汰的风险。加速企业实施精装修战略的步伐，全从使用者的角度出发，可以使居民居住的更加舒适。所以说，这种住宅精装修全过程精细化管控可以更好的满足甚至引领市场需求，从而为企业打开更广阔的市场。
        但住宅精装修兼具工期紧张、栋数及层数多、装修环节复杂、频繁交叉作业等特点，涉及分户验收项目多，业主对项目精装修质量有较高要求。因此，如何将住宅精装修全过程精细化管控过程真的落到实处是有其研究价值。下面本文通过对精装修的设计精细化管控分析和质量精细化管控分析两方面入手，对其全过程的精细化管控进行详细的探究。
        二、住宅精装修设计精细化管控措施
        1、优化玄关系统的设计
        设计方案中要综合优化玄关系统的设计，使其具备实用及美观的功能，要设计有充分的收纳空间以便分区放置鞋帽。同时，在考虑舒适性前提下，玄关设计还要根据套内的采光、空气流通等条件设置适宜的色彩、用料、柜体、照明亮度的设计，充分美化玄关。
        2、优化厅房空间的设计
        厅房空间的设计需结合户内平面布局，综合考虑客厅、餐厅、卧室的使用需求，人性化布置各类家电、家具，细化设计构思。从实用舒适的角度考虑光源的设计，结合现代人的生活起居理念，合理划分区域设置，以便满足客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。
        3、优化厨房系统的设计
        在厨房空间整体化设计时，要合理布局规划，将所有厨房设备均集成化的同时还要满足人们做饭时的洗、切、炒、存的合理流线，便于存贮、收纳物品方便，便于油烟、污渍清洗。合理设置上下水、排烟进气以及燃气系统，采用综合测算，保证厨房内部的供电线路负荷满足正常家庭的使用，避免出现燃气泄漏、电线短路、渗漏等现象的出现。
        4、优化卫浴空间系统
        卫浴空间系统的优化设计需要考虑分离设计及细节功能两部分。

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在空间设计时要采取分离设计的方式，做到如厕、冲凉与洗漱分离以及干湿分离，充分满足家庭日常的使用需求，强化细节功能的设计，加强防水系统的封闭，使其在使用中无渗漏现象，加强对于上下水系统的设计，合理布设管线，避免造成使用中的渗漏以及排水不流畅的现象发生，合理布设等电位系统，确保使用中的安全性。
        5、优化住宅的收纳空间设计
        根据空间功能的不同要合理对对物品的收纳空间进行精细化设计，充分合理利用空间，如玄关、门后、门顶等空间，布设储物空间，同时对空间进行精细化分类，针对不同物品设置集中的存储空间。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
        6、优化家居智能化系统设计
        家居智能化发展迅速，作为住宅体系精细化设计的重点之一，在住宅精装修精细化设计中，还要综合考虑家居智能化系统设计，提升设计的科技化含量，高度融合模块智能化功能，如各种智能终端、安防套装视频监控套装、家庭传感套装、灯光窗帘套装、节能模块套装等，可以有效的提升居住的舒适度，同时也能在商业地产的销售中加分不少。
        三、住宅精装修质量精细化管控措施
        1、施工质量保证体系的精细化管理
        在住宅精装修质量精细化管控中，施工质量管理保证体系占有举足轻重的地位，可以实现相关生产部门高效运转，提高其配合的融洽度，明确参建各方的主体责任。可以有效提升住宅精装修的施工质量，确保在施工过程中发现问题并及时整改纠偏。
        2、图纸深化及样板先行精细化管理
        在精装修施工过程中，因受到结构施工过程中不可预见问题的影响，需要对施工图纸进行深化设计。进一步明确装修工程施工质量的技术要求，对细部节点进行优化，这样可以有效避免设计与施工环节的脱节，更好的实现各分项工程的施工质量目标。
        1）精装修施工图纸深化。精装修施工图纸与建筑图纸的协调深化处理，需在原精装修施工图纸的基础上，在完成结构验收后需要对局部装饰建筑材料规格、施工工艺和基层、骨架工序的结构连接以及装饰表面工艺细化。根据现场确定的标准尺寸进行排版、部件的细部优化。将设计与实体结构融洽结合，进一步美化装修效果。
        2）精装修施工样板先行。在进行精装修施工前，要建立完善的样板先行制度，依照深化过的装修施工图纸进行工艺样板制作，规范节点细部做法，使每道工序都有分层效果展示，工艺有样板可寻。通过样板先行，可以明确施工过程管控重点，同时对于面层颜色、材质、光照等方面的优化有很大的促进作用，有效的提前处置了相关设计问题，提高工序标准化，使精装修质量可视化。
        3、加强施工工序交接精细化管理
        加强精装修施工质量精细化管理，就要严格控制各工种间的施工工序交接。在施工前，由相关专业负责人按要求向施工作业人员进行安全、质量、技术交底，明确施工控制要点；在完成作业后，首先要进行质量自检，自检合格后报相关监理单位验收并做好相应记录；在下一道工序施工前，相关单位和班组应对前一道工序施工情况进行工序检查验收并做好相应检查交接记录，确保工序移交下一道工序作业人员时，质量良好，签字确认办理交接手续。这样既保证了施工的质量，也加强了后续工序作业人员的成品保护理念。
        结束语
        综上所述，目前我国房地产住宅精装修全过程精细化管理模式还在不断探索阶段，研究全过程精细化管理模式，能够进一步提升住宅的附加价值，给产业链相关企业创造更大的经济效益，具有一定的必要性和实践意义。但其真正实施过程直接体现了企业管理水平，运用好全过程精细化管理能提升质量管理效率，能满足居民更高的居住要求，为企业发展提供有力保障，引领建筑市场迈向更深层次的发展方向。
        参考文献：
        [1]吴颖，林观祥，关永康.住宅精装交付的标准化体系研究与应用[J].住宅与房地产，2018（27）：20+40.
        [2]柳贵涛，吴斌.精细化管理在批量住宅精装修施工进度控制中的应用研究[J].项目管理技术，2017，15（11）：111-116.