摘要：近几年来随着我国经济的进步，城市化进程的不断加快，我国房地产行业得到前所未有的发展，房产市场的竞争也日益变得激烈，因此各房地产经营企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之位，就必须提高自身的综合实力。房产企业在开发项目工程中，必须提高开发项目管理水平，以便更好的规避风险，在如期完工的同时帮助企业获得更多经济利润，从而让房产企业综合实力得到很好的提高，实现可持续发展。本文结合某一工程实践，针对该房产企业开发项目工程中的管理以及风险进行分析探讨，希望能为以后类似工程提供借鉴作用关键词：房地产；开发；项目；工程管理；风险
0.引言
房地产行业作为我国经济市场中的主要经济支柱，其一直深受国家政府、社会各界的广泛关注。不过近几年来，随着政府宏观经济政策的调整，地方各级政府相继出台了各种保障性住房建设、限价限购等一系列降温措施，加上市场逐渐饱和，这一系列因素都导致房地产市场竞争日益激烈化，利润空间也被大大压缩，房产企业若想在这激励的市场竞争中实现可持续发展，就必须提高自身的综合实力和品牌形象，因此提高建筑开发项目工程管理水平以及规避风险措施是非常重要的。
1.房地产开发项目运营的基本建设程序
房地产开发项目运营是非比较复杂的过程，其具体分为土地获取、项目实施以及交付运行这三个步骤。其中土地获取主要是房产企业通过市场竞拍或者行政划拨等形式获取国有土地的开发权。获取土地之后，房产企业就可以正式进行项目实施。项目实施是一个比较复杂且长久的过程，其可以前期设计报建和开工实施这两个阶段。前期设计报建是工程能否顺利进行的关键，在前期设计报建阶段，房企完成方案设计、初步设计、施工图设计之后，还需将其呈报给相关政府管理部门进行审批，获得许可之后方能正式进行开工实施阶段，之后相关施工人员就必须严格按照相关规定和设计要求进行施工；交付运行是房地产开发项目运营的最后一步骤，房企如期将建筑工程交付给业主，同时在合同约定的时间内提供物业的保修和维护。
2.房地产开发项目管理的难点
2.1决策缺乏依据
由于房地产开发项目是属于一个时间比较长且复杂的过程，其在运营过程会受到很多因素的影响，比如市场变化、成本及客户等，这些都是房企在推进该开发工程项目中必须要全面考虑的重点问题。不过在实际中，由于房企获取信息不及时、不全面以及开发项目管理者未做好市场调研工作，这些都可能会让该开发项目管理者做出错误判断，从而直接阻碍到该房地产开发项目的顺利开展。
2.2成本控制
获得最大的经济利润是每一个房企最终所追求的目标。而在房地产开发项目管理过程中，开发项目的成本控制室其中一个难点，不仅会直接影响到开发商、施工企业、业主的利益，而且也不利于日后房企的可持续发展，容易导致合同纠纷等问题。
2.3缺乏完善建筑质量、安全管理体系
目前，业主对建筑工程质量要求越来越高，因此房企在进行房地产项目开发过程中，必须提高建筑工程质量及安全，以便更好满足业主这一需求。近年来虽然我国房地产行业发展规模越来越大，其相关规范也更加全面完善，不过仍存在很多物业质量问题，归根结底主要是因为房企一味追求经济效益，而忽视掉对建筑质量及安全管控，从而导致建筑质量和安全问题成出不穷，为日后建筑使用埋下了很多安全隐患，长此以往不利于房地产行业的可持续发展。
3.房地产开发项目管理问题的解决措施
3.1对拟开发项目，获取土地前落实项目的市场调查工作
随着我国房地产市场竞争日益激烈化，房企在进行房地产开发项目过程中，必须做好相关的市场调查工作，具体包括：（1）房地产开发项目管理者必须对该项目有个全面清楚了解，对其所属区域的属性进行一个准确定义，以便管理者确定要开发的项目是刚需还是改善、目标客户群的经济能力等方面；（2）房地产开发项目管理者在完成市场调查工作后，就可以根据其获得相关调查数据结果编制一份市场可行性包括。另外虽然开发项目投资和回报是房企所关注的重点，除此之外还需要安排专业人员对该项目经济的合理性和技术可行性进行论证，确保调查相关数据准确性，从而提高整个企业的经济效益和综合实力。
3.2根据可行性报告，编制项目实施大纲，制定开发项目管理的计划和目标
房企在获得土地开发权之后，开发项目管理者就需依据编制好的可行性报告进行全面部署，将该项目相关的实施大纲编制出来，这样能够让相关施工人员全面清楚了解该项目的目标、任务，确保其顺利开展。
管理方案设计作为实施大纲的核心，其是非常重要的，具体包括以下几方面：运营各阶段的时间目标、质量安全目标以及实现这些目标的方法。另外也不能忽视掉项目管理团队的组织管理构架以及其运行流畅，这样能够在之后管理过程中将责任与权利落实到位，不会出现管理信息阻滞、管理不到位等不良问题，从而有效调动起相关管理人员的积极性，构件一个良好的管控体系。
3.3完善房地产开发项目管理中的成本管理
追求最大经济利益是每一个开发商最终所追求的，做好房地产开发项目的成本控制就是其中一个有效手段。由于房地产开发项目管理由此至终贯穿于整个工程，其包括很多个环节，为此若想做好该开发项目的成本控制工作，管理者就必须做好项目各个环节的成本控制工作，为了提高成本控制效率与质量，管理者可以建立一个成本管控的办公自动化体系，科学合理实现对项目每一个环节的成本管控，在实现项目成本节省的同时有效提高该企业项目成本管理水平。
3.4构建起完善的建筑质量管控体系
（1）房企在进行房地产开发项目过程中，必须要结合该项目的实际情况及相关规范要求来构建一个完善的建筑质量管控体系。在进行该建筑质量管控体系构建中，管理者必须要以项目实施大纲为基础，对质量及安全管控体系进行细化，同时根据项目设计图纸以及施工计划，制定出各个环境的质量标准和管理目标，之后将相关责任与权利落实到具体管理人员手中。
（2）管理人员作为管理体系的实施者，其自身职能和责任感是非常重要的，因此除了要安排专业人员对其进行培训后，还需要制定出一个科学合理的考核机制，做到有功必赏，有错必罚，从而带动管理者的积极性和责任感，有效提高了该开发项目的施工质量。
（3）明确建立领域，监理单位必须根据该开发项目的设计图纸和施工方案，对整个项目实施过程进行有效监控，确保整个工程的顺利开展。
3.5设立阶段性目标，提升项目层次化
精细化管理有以下两大特征：层次化和标准化，具体为：（1）制定短期和中长期相结合的项目规划，其中短期规划是以各个工程阶段为节点，做好招标、设计、施工及销售计划与管理工作；（2）中期规划是做好整个项目各部门和各单位协调工作；（3）长期规划是以阶段性调节为基础，来预测分析该房企未来一段时间的发展情况，从而确定其发展的长远目标。
4.结语
综上所述，为了确保整个房地产开发项目的顺利进行，做好项目管理以及风险预测规避工作至关重要，以便帮助企业获得更大经济效益，提高其自身的综合实力。
参考文献：
[1]李辉元.房地产开发项目中管理中的常见问题与改进建议[J].四川水泥,2020(07):208-209.
[2]张彧.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的运用[J].居舍,2020(10):178.
[3]李彦伟.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].建材与装饰,2020(04):216-217.
[4]宁康富.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居舍,2019(20):1.