摘要：本文以既有建筑-广州大马站商业中心改造工程为工程实例，从环保理念、历史价值保护、功能转换和物业增值的角度详细分析了既有建筑的再利用优势及价值，并对相应的工程技术进行总结，如建筑功能的全新定位、平面与空间的重构划分、建筑立面的改造优化、室内外的景观品质提升等几个方面，不仅能够在最大程度的保留建筑文化的延续性，实现“使用中的保护”，发掘旧建筑在当今时代的特有价值，还能够创造出具有地方特色的建筑与城市环境相融合，其技术及施工成果可供类似商业办公改造参考应用。
关键词：既有建筑；更新改造；改造施工；物业增值
1.引言
随着新型城镇化在全国范围的大力推进，我国旧城更新的步伐也逐渐加快，规划导向、产业结构的转变也造成了区域内新旧事物的更替。疏于保护的历史街区正逐渐走向衰败，同时建筑中承载着的城市历史文化特质空间也在逐渐消亡，城市特色也开始由模糊到趋同，越来越多的既有建筑开始面临着毁坏、遗弃以及拆除的严峻现状。著名建筑师沙里宁曾经说过：“城市能够免于毁灭，取决于一个特别却基本的问题能否解决——提供舒适的设施和健康的环境供认工作和生活。”如何实现城市发展的同时又保证城市印记不被破坏成为建筑未来发展的重要议题。
既有建筑的改造更新观念启蒙实践，大约自20世纪50年代开始，当时一些
被视为老旧建筑经过设计与更新实现了有效的再利用，例如：著名的纽约老中央车站的建筑更新设计将原有的旧车站修复再利用的巴黎奥赛美术馆、德国鲁尔工业区荒废老旧工业建筑的再利用和优化设计（如图1）。
一个个成功的案例清楚的说明，在面对城市不断扩张和新建设需求时，既有建筑的存在非但没有阻碍城市发展进程，反而成为了一个保存城市生活记忆与塑造历史人文价值的关键。随着城镇化的不断加速，越来越多的旧建筑失去了原有的使用功能，变得与城市格格不入，如何实现这些旧建筑的活化与更新，使其与城市发展相适应成为城镇化发展下亟待解决的问题
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a)巴黎奥赛美术馆
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b)德国鲁尔工业区
图1 废旧工业建筑再利用案例
2.项目缘起
广州大马站商业中心于1998年建成，位于越秀区中山五路33号，属于广州北京路历史街区文化保护规划范围。建筑由裙楼和标准办公楼层组成，建筑层数为20层，建筑总高为78米，总建筑面积19626平方米，大楼外墙主要由隐框玻璃幕墙、铝板幕墙、干挂石幕墙构成，如图2。
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图2 广州大马站商业中心（改造前）
随着互联网、创意办公的迅猛发展，传统商业和办公模式受到互联网、共享空间的巨大冲击，大马站商业中心裙楼商场已倒闭，办公空置率增长到40%。
为适应 “大众创业、万众创新”中国新常态下经济发展的“双引擎”，广州大马站商业中心改造项目，在不增加建筑面积、不改变原建筑高度的前提下，设计目标是改造为“创意办公＋体验商业”的新城市商业办公楼。
3.建筑现状及存在问题
现状建筑有以下特点：1）体型简单、“L”型平面布局，地下3层、5层裙房和14层标准办公“L”型塔楼组成；2）首层采用广州传统商业 “骑楼”平面布局模式；3）商业裙房立面均采用通透玻璃幕墙形式为现代风格，采光好；4）办公标准层面积约900平米，大空间平面布局。
现状建筑存在的问题：1）首层骑楼老旧，首层商户采光差，已不能适应现代体验商业需求；2）功能配套缺失，现状商业、办公功能配套老旧，已不能适应现代化、人性化的共享办公需求；3）裙楼外立面紧邻市政绿化大树，严重影响裙楼采光及立面安全；4）首层主入口不能准确地表达办公建筑的特点。
4.微创整形
“旧壳如何装新酒”是改造中普遍遇到的问题，“最小范围改造、最大利益需求”是每一个业主和设计师的目标，因此如何进行“微创整形”尤为重要。
4.1 首层骑楼改造
项目地处历史文化街区规划保护范围内，属现代骑楼街，如何使建筑保持“原汁原味”历史文化特色，同时实现商业经济效益最大化和和使用舒适度最大化是骑楼更新改造的主题。骑楼天花改造采用现代工业风格白色穿孔铝板，增加骑楼内部明亮度；地面采用花岗岩亚光彩麻石，具有防滑、美观、易清洁功能；柱面（骑楼内三面）采用深灰色铝板，柱外立面仍采用原有大理石，保持外立面骑楼历史文化特色；骑楼天花内照明，经灯光设计采用节能LED灯并配合穿孔铝板，使其天花照明美轮美奂，如图3。
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图3 骑楼改造前后对比
骑楼改造施工是重点也是难点，在于工期紧、边运营边施工。因改造施工中不得影响首层商户运营，同时满足骑楼内行人自由安全出入，骑楼层高6.5米，故采用搭设大跨度脚手架双层平台施工措施，最高平台为天花施工操作平台（下有防坠物防护网），较低平台为临时吊顶及照明。
4.2 室外景观及裙楼立面灯光升级
美国著名创意办公品牌“WeWork” 进驻大马站商业中心裙楼2~5层，租赁面积超过9000平方米成为主力租户，此项目是“WeWork”首次落子广州，将会给北京路商圈带来新的商机，开创了广州更新的先河，也是“WeWork”华南总部。
为满足“WeWork”主力租户需求，现对室外景观及裙楼立面灯光升级改造。由于市政绿化大树紧邻裙楼立面，严重影响采光及创意办公舒适体验需求，经积极协调广州市主管职能部门，采取“换树”移植方案，既满足区域市政绿化景观要求，又解决大马站商业中心主力租户“WeWork”采光舒适需求，同时裙楼立面灯光升级，使其夜景流光溢彩，如图4。
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图4 移树及裙楼立面灯光改造前后对比
4.3 办公大堂及标准层改造
办公大堂及标准层功能配套陈旧、老化，已不能适应创意办公需求。办公大堂改造升级设置有访客前台、租户单位电子屏显示，使其统一管理、导向性强、使用方便。大堂背景墙面采用仿真绿化墙配有醒目标识、灯带，大堂天花采用星空穿孔铝板，与骑楼天花相得益彰。
办公标准层改造空间主要是公共区域，如卫生间、电梯厅、通道及货梯消防前室。针对办公标准层租户人员女性偏多情况，采用女卫增加马桶数量、设置化妆镜及女性私人物品小储藏柜等个性化服务配套设施，赢得租户普遍欢迎，提升物业增值目标。电梯厅增加指示标识、天花造型改变、增加天花灯带、电梯门套贴金属膜等，使其办公标准层公共区域由原来90年代之过时设计升级至具有时代感及与该区域最新发展定位匹配之新面目，如图5。
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办公大堂及标准层改造难点在于施工，改造过程中须确保办公租户均正常运营，需考虑租户工作时间内使用电梯、卫生间，噪音施工、气味施工及施工场地环境均不得影响租户正常办公。按上述要求，施工时间安排、施工防滋扰措施、成品保护措施等施工方案制定均具有挑战性，例如施工时间大多安排于晚上及节假日，每天早上运营前须对是施工场地保洁、对裸露未施工完吊顶、墙面采用广告布遮挡、对地面不能上人之施工区域采用临时围挡或雪弗板铺设保护并保持地面平整度。办公标准层批次施工层数应考虑租户使用卫生间方便性、施工垂直运输便捷性、工期安排等因素。
5.结语
大马站商业中心是一个改造升级和重新定位的经典案例，完美地改造为“创意办公＋体验商业”的新城市商业办公楼，也为租户和附近商圈带来了活化效应，成为一个引领潮流的社交据点，也成为广州最具创意的商业办公项目之一。旧建筑功能的改造与再利用证明了建筑不再是一个静止的物体，而是一个能够进行新陈代谢的活的生命体，利用建筑改造的手段来实现建筑体真正的可持续发展。实现“使用中的保护”，发掘旧建筑在当今时代的特有价值，还能够创造出具有地方特色的建筑与城镇环境。成为城镇健康发展、有机更新的一种形式，真正实现城镇的可持续发展。
参考文献
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